מלויתן ועד עורכי הדין של ענבל אור: פסקי הדין החשובים של תשפ"ו - חלק ב'

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שנת תשפ"ו זה עתה הסתיימה, יום כיפור בפתח, וכמיטב המסורת מביא מרכז הנדל"ן סקירה של פסקי הדין החשובים שניתנו במהלכה, כפי שנכתבו על ידי משפטנים בכירים בענף הנדל"ן ומיסוי מקרקעין. גם השנה חולק הפרויקט לשניים, כאשר בחלק השני המובא לפניכם כאן, ינתחו חמישה משפטנים בכירים חמש מהפסיקות החשובות ביותר שניתנו השנה.

שרשרת תקלות שהובילה לסיכול של כוונת המחוקק

עו"ד משה רז-כהן משרד רז-כהן, פרשקר ושות'

כותב על: בר"מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ' לויתן אדיב שמואל

פרטי המקרה: בניינים רבים נכללו בגדר תמ"א 38 ואולם מסיבות שונות, לא בוצע בהם מיזם תמ"א והם נותרו מבלי שהזכויות מכוח התמ"א נוצלו. לימים אושרו תוכניות משביחות נוספות שהחליפו את התמ"א או שהוסיפו זכויות על התמ"א. אף אלו לא מומשו והזכויות בבניין נמכרו. הוועדה המקומית תל אביב ביקשה לחשב את הבסיס להשבחה, דהיינו "השווי הקודם", בהתעלם מן התמ"א.

עו"ד משה רז-כהן (אוהד דיין)

פסק הדין: בית המשפט העליון נדרש לשאלה אם במצב הקודם, יש להביא בחשבון או להתעלם מקיומו של התמ"א. אילו מתעלמים מן התמ"א, השווי במצב הקודם נמוך יותר ולהשבחה של התוכנית החדשה תצטרף ההשבחה בגין התמ"א. אם יהיה להביאה בחשבון במצב הקודם, ההשבחה לא תכלול את רכיב התמ"א. 

בית המשפט העליון התבסס בעיקר על העובדה שהפסיקה קבעה בעבר שמימוש בדרך מכר של זכויות התמ"א, אינו כפוף לתשלום היטל השבחה , וכפועל יוצא יש להביאה בחשבון במצב קודם לתוכנית משביחה חדשה.

משמעות פסק הדין: פסק הדין עולה בקנה אחד עם גישת בית המשפט שיש לפטור מהיטל השבחה מימוש בדרך מכר בגין תוכנית עם זכויות ערטילאיות-מותנות. התוצאה מעט מוזרה, שכן, המחוקק מצד אחד קבע בחוק שרק מימוש התמ"א בדרך של בנייה יופטר מן ההיטל; ומן הצד השני, בשל גישת בתי המשפט יופטרו הבעלים מן ההיטל בכל מקרה, גם במכר. העיוות שנוצר, כל כולו הוא תוצאה עגומה של גישת מוסדות התכנון העליונים. 

בניגוד לחזון של המחוקק, בשורה של תוכניות, הועבר שיקול הדעת המלא באשר להיקף הבינוי, לשלב הרישוי. לא לכך כוון חוק התכנון והבניה . זוהי מגמה סותרת לביטול ההקלות הכמותיות (ובכלל). אפילו בתוכניות הפוגעות – כתת"ל של המטרו, הועבר שיקול הדעת לשלב הביצוע: מידת ההפקעה תיקבע רק בשלב ההפקעה. העברת שיקול הדעת לגורם המפקיע ולגורם האחראי על הרישוי – זרה לחוק ומעוררת בעיות עומק. 

בפס"ד אליק רון, נדרש בימ"ש העליון לראשונה להתמודד עם ההשבחה של זכויות מותלות,  קבע את הכלל של אי-חלות ההיטל על זכויות מותלות, ואחריו החלו לצוף פסיקות שונות וסותרות. התוצאה העגומה היא שכיום מינהל התכנון ומשרד המשפטים דנים בתיקון התוספת השלישית: הכל החל במגמה המעוותת של העברת שיקול הדעת לשלב הרישוי בניגוד לחוק; מפה צצו סוגיות עומק בנוגע למידת ההשבחה והקונקרטיות שלה במימוש במכר; והצעד האחרון, הוא השאיפה לתקן את החוק. יש להצטער על שרשרת התקלות.

עמדת עיריית תל אביב והמדינה שהוצגו בבית המשפט העליון בפרשת לויתן מגוחכת ממש. הרי נקבע שוב ושוב שמכירת זכויות לאחר תוכנית עם זכויות מותלות, אינה גוררת חיוב בהיטל השבחה . מה גרם להם לסבור שאפשר להפוך את התוצאה על פיה כשמאושרת תוכנית חדשה נוספת? (אולי העיריה זממה לאשר תכניות שמוסיפות מטר אחד בודד של בניה בכל הבניינים וכך ללכוד את כל ההיטל בגין התמ"א) ועוד אפשר לתהות, מדוע ניזקק בית המשפט לכל כך הרבה עמודי כתיבה, לשם חזרה על ההלכה המושרשת.

ניתן לסכם את הסאגה המשפטית כך: שורש כל הרע הוא אישור תוכניות עם זכויות מותלות; פסק דין אליק רון והבאים אחריו נאלצו להתמודד עם המצב האבסורדי וקבעו פטור מחיוב בהיטל במימוש במכר; התוצאה היא שבניגוד גמור להוראות המחוקק שיצר אבחנה ברורה בין מכר לבין בניה וייחד את הפטור לבניה - הפטור חל גם במימוש בדרך של מכר.

העליון מחזק את עקרון הוודאות החוזית בעסקאות מקרקעין

עו"ד טרי אלמוזלינו-ארנון, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה

כותבת על: דנ"א 25914-08-25 הימנותא בע"מ נ' הפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית של ירושלים ואח'

בית המשפט העליון דחה את בקשת הימנותא לקיים דיון נוסף בשאלת דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין. נקבע, כי פסק הדין מושא הבקשה אינו יוצר הלכה חדשה, אלא משקף תיקון כיוון רצוי בדיני החוזים: לאחר שנים שבהן הפסיקה נטתה להעצים את הרכיב המהותי של גמירת הדעת, יש להשיב משקל ממשי לדרישות הצורה. לגישת בית המשפט העליון, מידה של פורמליזם אינה סותרת צדק חוזי, אלא תורמת לו באמצעות צמצום אי-הוודאות, חיזוק ההסתמכות ושימוש יעיל במכשיר החוזי.

עובדות המקרה: ברקע ההליך ניצבת פרשה אשר הוגדרה כאחת מפרשות המרמה המורכבות בתולדות עסקאות המקרקעין בישראל. מדובר בכ-520 דונם באזורי רחביה וטלביה בירושלים, שהוחכרו על-ידי הפטריארכיה לקק"ל לתקופה של 99 שנים, הצפויה להסתיים בשנים 2051-2052. בשנת 2000 התקשרה הימנותא, חברה-בת של קק"ל, בעסקה נטענת להארכת החכירה ל-999 שנים. במסגרת זו נרשמו לטובתה הערות אזהרה, לאחר ששילמה כ-20 מיליון דולר, בין היתר למתווכים שהתברר כי פעלו במרמה והציגו עצמם כבעלי קשרים לפטריארכיה. מסמכי העסקה שנחזו להיחתם בידי הפטריארכיה התגלו כמזויפים. המעורבים הורשעו בהליכים פליליים, ובמישור האזרחי עתרה הפטריארכיה לסעד הצהרתי שלפיו העסקה חסרת תוקף וכי יש למחוק את הערות האזהרה.

במהלך ההתדיינות ניסו הצדדים לגבש פשרה. במרץ 2007 הוקרא במשרדו של עו"ד יעקב וינרוט מסמך שכונה "פרטיכל", שאליו צורפו שתי טיוטות מפורטות: האחת, תשלום של 13 מיליון דולר מצד הפטריארכיה תמורת מחיקת הערות האזהרה; והשנייה, הארכת החכירה בכ-150 שנים תמורת 4.5 מיליון דולר מקק"ל ומהימנותא. הפרטיכל קבע כי חיובי הצדדים על-פי אחת החלופות ייכנסו לתוקף רק עם חתימת הסכם פשרה, והבהיר במפורש כי הטיוטות אינן מחייבות אלא לאחר חתימה מלאה על הסכם כאמור. לאחר מכן נוהל משא ומתן לשינוי המתווה, אך בשנת 2008 הוא נקלע למבוי סתום והסכם סופי לא נחתם. בשנת 2011 עתרה הימנותא להכיר בפרטיכל כהסכם מחייב, ולחלופין לפסוק לה פיצויים בגין פרישה חסרת תום לב מהמשא ומתן. בית המשפט המחוזי דחה את טענת ההתקשרות, אך פסק פיצויי קיום בסך 13 מיליון דולר. בערעור ביטל העליון את החיוב בפיצויים והותיר על כנה את הקביעה כי הפרטיכל אינו הסכם מחייב, בהיעדר חתימה. מכאן הבקשה לדיון נוסף.

עו"ד טרי אלמוזלינו-ארנון (נועה שרביט)

תקציר פסק הדין: בית המשפט העליון אישר כי פסק הדין ייחס משקל ממשי ומכריע לדרישת הכתב, וכי עשויות להיות לכך השלכות על מסמכי ביניים ועל דפוסי משא ומתן עסקיים. עם זאת, נקבע כי אין מדובר בהלכה שנוצרה יש מאין או בסטייה חזיתית מתקדים קודמים, אלא בתנודה לגיטימית במתח שבין גמירת דעת לבין דרישות הצורה. השופט סולברג הדגיש כי דעת הרוב השיבה במודע את הפן הצורני-פורמליסטי למרכז הבמה, וכי יסוד זה עמד בבסיס ההכרעה האופרטיבית.

משמעות פסק הדין: ההחלטה מחזקת את הוודאות החוזית בין צדדים עסקיים ומבססת מחדש את מרכזיותה של דרישת הכתב, ובפרט בעסקאות מקרקעין. היא עשויה לאפשר לצדדים לנהל משא ומתן ממצה ללא חשש שטיוטות, מסמכים מותנים או הסכמות ביניים יפורשו בדיעבד כהתחייבות מחייבת. פסק הדין אינו מבטל את מבחן גמירת הדעת, אך מבהיר כי בעסקאות מקרקעין אין להניח שכוונה עסקית או הסכמה מעשית ירפאו מסמך שאינו עומד בדרישות הצורה. הלקח המעשי ברור: יש להבחין במפורש בין מסמכי משא ומתן לבין התחייבויות מחייבות, לקבוע מנגנוני אישור וחתימה חד-משמעיים, ולהבטיח כי ההסכם הסופי נחתם בידי בעלי הסמכות. לעיתים, אי-הוודאות אינה תקלה פרשנית, אלא תוצאה מסחרית שהצדדים ביקשו לשמר.

כיצד צריך לנהוג עו"ד המייצג חברי קבוצת רכישה במקרה של מחלוקת עם המארגן? 

עו"ד משה מויאל, שותף מייסד במשרד מויאל מלאכי ושות'

כותב על: ת"א 58538-05-19 בנץ ואח' נ' נוף ואח'

עובדות המקרה: 53 חברים בקבוצת רכישה ברמת גן שאורגנה על ידי ענבל אור וקרסה, הגישו תביעה נגד עורכי הדין שליוו את הפרויקט, בטענה כי הם נושאים באחריות לחלק מהנזקים שנגרמו להם, בין היתר בשל מצגים שהוצגו להם, היעדר הגנות מספקות והתנהלות בנוגע לכספי הקבוצה.

אחת הטענות המרכזיות נגעה לדרישה של ענבל אור מחלק מחברי הקבוצה להקדים תשלומים עבור רכיב הקרקע, אף שלפי ההסכמים מועד התשלום טרם הגיע. חברים שפנו לעו"ד גיא נוף ושאלו כיצד עליהם לפעול הופנו לעיין בהסכם. לאחר קריסת הפרויקט טענו הרוכשים כי היה עליו להבהיר להם שהדרישה אינה תואמת את ההסכם.

ההחלטה: ביהמ"ש המחוזי בתל אביב דחה את מרבית התביעה, וקבע כי הסיכונים העסקיים והתכנוניים של הפרויקט הופיעו בצורה ברורה יחסית בהסכמים, וכי גם על המצטרפים לקבוצת רכישה מוטלת אחריות לקרוא ולהבין את המסמכים שעליהם הם חותמים.

עם זאת, בסוגיית הקדמת התשלומים נקבע כי עו"ד נוף התרשל. לדברי בית המשפט, מרגע שהקבוצה כבר התגבשה והוא שימש כעורך דינה, לא היה די בהפניית הרוכשים להסכם. היה עליו להבהיר כי טרם הגיע מועד התשלום ולפעול לבירור הדרישה ולהגנת כספי חברי הקבוצה. בעקבות זאת חויב לשלם לתובעים הרלוונטיים כ-596 אלף שקל, בתוספת ריבית.

עו"ד משה מויאל (אייל טואג)

המשמעות: הצטרפות לקבוצת רכישה כרוכה מטבעה בסיכונים, לצד פוטנציאל לרווח. לעתים הרוכשים עושים זאת בעיניים עצומות, בעודם הולכים שבי אחר מארגן הפרויקט תוך שהם מתעלמים מהסיכונים שעלולים להתממש. במקרים אחרים הם מודעים להם היטב אך בוחרים להפנות את האש לעורכי הדין כאשר הפרויקט קורס.  

פסק הדין מבהיר כי עורכי הדין אינם אחראים לכל כישלון עסקי או תכנוני של קבוצת רכישה , וכי על הרוכשים מוטלת אחריות להבין היטב את ההסכמים ואת סיכויי ההצלחה, ולא להאשים בכל הפסד את עורך הדין של הקבוצה. 

לצד זאת, פסק הדין מחדד כי עורך דין המייצג קבוצת רכישה אינו יכול להימנע מנקיטת עמדה כאשר כספי חברי הקבוצה נמצאים בסיכון. לדברי בית המשפט, לא ניתן לקבוע בהסכם סעיפים המאפשרים לו להתנער מחובותיו כלפי חברי הקבוצה במקרה של מחלוקת עם המארגן. חובת הנאמנות כלפיהם אינה ניתנת לוויתור. במקרה זה ביהמ"ש קובע גבול ברור: כאשר חברי הקבוצה פונים לעורך הדין בנקודה שבה כספם עלול להיות בסיכון, הוא נדרש לתת תשובה ברורה ולנקוט עמדה. לפי בית המשפט, עורך הדין אינו יכול להימנע מפעולה ובמקביל לטעון שמילא את חובת הנאמנות שלו כלפי הרוכשים.

הסב רכש דירה לכל אחד מ-12 נכדיו ויצר מחלוקת מיסויית

עו"ד דורון מוטעי, שותף וראש קבוצת המיסים במשרד פרל כהן

כותב על: בורגר ואחרים נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז (ו"ע 49040-09-24)

עובדות המקרה: במרכז פסק הדין עומד סב שניהל משא ומתן לרכישת 12 דירות מגורים בפרויקט בנייה עבור 12 נכדיו הקטינים, אחת לכל נכד. הסב חתם על הסכמי מתנה עם כל אחד מהקטינים, באמצעות הוריהם, לפיהם יעניק לכל קטין סך של כשלושה וחצי מיליון שקלים לרכישת דירת מגורים, וכן ישלם את כל ההוצאות הכרוכות ברכישה, לרבות מס רכישה .

מטרת הסב הייתה להבטיח את עתיד הנכדים על ידי כך שיעמיד לרשותם מימון לרכישת דירות מגורים ויבטיח באמצעות מנגנון חוזי כי כך ייעשה: הדירות יושכרו לאחר סיום הבנייה, ודמי השכירות יופקדו בחשבון ייעודי על שם כל קטין, כאשר הורי הקטינים לא יהיו רשאים לעשות כל שימוש בדמי השכירות או לגור בדירות. הקטינים יהיו רשאים למכור או לשעבד את הדירה רק בהגיעם לגיל 25, ולעשות שימוש בלתי מוגבל בדמי השכירות רק בהגיעם לגיל 18. במקרה שבו תידרש מכירת הדירה קודם לכן, היא תעשה באישור בית המשפט.

השאלה שעלתה הייתה האם רכישת הדירות על ידי כל אחד מהקטינים תיחשב לצורך מס רכישה כרכישת דירה יחידה? מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הקטינים אינם זכאים להטבת המס הקיימת ברכישת דירת מגורים יחידה. זאת, תחת "חזקת התא המשפחתי", לפיה הדירות שנרכשו אינן נחשבות כדירותיהם היחידות של הקטינים. מנגד, טענו הנכדים כי במקרה זה הופרכה "חזקת התא המשפחתי", בשל ההסדר החוזי שבאמצעותו בוצעה הרכישה, אשר מבטיח הפרדה רכושית מלאה בין דירת המתנה לבין הורי כל קטין.

עו"ד דורון מוטעי (אורן דאי)

מהי חזקת התא המשפחתי? חזקה בדיני מיסוי מקרקעין שקובעת כי בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים כיחידה אחת. כך, נכס שרשום על שם אחד מבני הזוג נחשב כבבעלות שניהם לעניין חישובי מס שבח ומס רכישה.  לכן, בעת בדיקת זכאות להטבות מס - נלקחות בחשבון כל הדירות המוחזקות על ידי כל אחד מבני התא המשפחתי. 

ההחלטה: הקטינים ערערו על ההחלטה אולם ועדת הערר דחתה את הערעור. הוועדה קבעה שהפטורים במיסוי מקרקעין נועדו להקל על מי שמוכר או רוכש דירה שנרכשה לצורך שימושו האישי ונועדו רק למקרים בהם, באופן מהותי, אין מדובר ברכישת דירה שנייה. תכלית זו אינה מתקיימת כאשר מדובר בקטין המתגורר באופן טבעי עם הוריו. רכישת דירה לקטין שכזה היא בראש ובראשונה לצורכי השקעה, ועל כן אין הצדקה במתן הקלת המס בעת רכישת דירת השקעה ובמכירתה.

משמעות: פסיקה זו מתווה כיוון ברור, שלפיו רכישת דירה על ידי קטין שהוריו הם בעלי דירה, אינה זכאית להטבות הקיימות במקרה של דירה יחידה. על כן, נראה כי יש לבחון מבנים חלופיים ל"פרצה" שנסגרה.

מקרה מובהק של סרבנות מוצדקת

עו"ד יואב זהבי, שותף מנהל וראש משותף של מחלקת הנדל"ן, המלונאות וההתחדשות העירונית במשרד ERM אפשטיין רוזנבלום מעוז

כותב על: עש"א 16112-10-25 לוי ואח' נ' שטיין

עובדות המקרה: פסק הדין, שניתן במהלך חודש מאי השנה, עוסק במחלוקת בין בעלי דירות בבניין ברחוב הירקון 200 בתל אביב בקשר עם קידומו של פרויקט תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש. ראשיתו של ההליך בתביעה שהתבררה בפני המפקחת על רישום המקרקעין, לאחר שאחד מבעלי הדירות סירב לחתום על ההסכם, בטענה כי חלוקת התמורות בפרויקט אינה שוויונית ונופלת בהיקפה ובטיבה מן התמורות שניתנו לבעלי דירות אחרים בבניין. 

לצורך בירור המחלוקת מינתה המפקחת מומחה מטעמה, אשר בחן את היקף התמורות המוצעות לכל אחד מבעלי הדירות. בסופו של יום נקבע כי טענותיו של אותו בעל דירה אינן משוללות יסוד, וכי התמורה שהוצעה לו אינה משקפת חלוקה שוויונית מלאה ביחס ליתר בעלי הדירות, ובפרט ביחס לדירות הגן. על יסוד קביעה זו הורתה המפקחת כי יתר בעלי הדירות ישלמו לו פיצוי כספי בסך של כ-645 אלף ש"ח, נוסף על הוצאות.  

עו"ד יואב זהבי (תמי בר שי)

ההחלטה: בעלי הדירות האחרים לא השלימו עם ההכרעה והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. במסגרת הערעור נטען כי נפלו פגמים בתחשיבים שעליהם הסתמכה המפקחת, בין היתר ביחס לשטחי הדירות, המרפסות והגינה. במהלך הדיון הבהיר בית המשפט כי אף אם קיימות נקודות מסוימות המעוררות קושי, אין בכך כדי להצדיק התערבות בתוצאה הכוללת. השופטת לימור ביבי הדגישה כי מדובר בפסק דין הנשען במידה רבה על ממצאים עובדתיים, ובכלל זה על העדפה בין חוות דעת מומחים, וכי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בקביעות מסוג זה.  

לאחר הערות בית המשפט הודיעו המערערים כי הם חוזרים בהם מן הערעור, ובהתאם לכך הוא נדחה. בנוסף, חויבו המערערים בהוצאות נוספות בסך של 3,000 ש"ח, כך שפסק דינה של המפקחת נותר על כנו והפך לסופי.

המשמעות: מדובר במקרה חריג מבחינת התוצאה שלו, אין זה סוד כי כמעט כל ההליכים מול דיירים סרבנים נגמרים בתוצאה ההפוכה, אילוצם לחתום על ההסכם (או הנחיה לגורם מתאים לחתום במקומם). שתי התופעות, כל אחת בקצה שלה, מטרידות ומיותרות – מיותר להגיע למצב בו ניתנו תמורות לא שוויוניות ומיותר להידרש להגיע להליכים משפטיים על מנת לאכוף הסכם הכולל תמורות שוויוניות מלכתחילה. 

אני תולה את האשם בחקיקה רופפת ולמעלה מכך בפסיקה נרפית. לו היה יודע יזם (או נציגות דיירים) כי ככל שיבקשו להחתים בעלים על הסכם לא שוויוני ויתפסו בקלקלתם, עונשם לא יהיה רק החובה להשוות כעת את התנאים, אלא כי לעצם הניסיון יהיה מחיר עבורם. וכך להפך, לו היה יודע דייר סרבן (אשר סירובו סחטני, טורדני או סתמי) כי לא רק שבסוף ההליך המינהלי/משפטי, הוא ימצא את עצמו חותם על אפו ועל חמתו, אלא גם ייקנס בגין סירובו – היו חושבים הסרבנים מחד והמבקשים לייצר תנאים לא הגונים מאידך, פעמיים בטרם היו נוהגים כך. החקיקה ובעיקר הפסיקה מלמדות את השוק התנהגות ולדאבוני במצב הנוכחי – השוק לא מעניש את מפרי החוק אלא מעניק להם הזדמנות לא הגונה.