המהפכה המתוכננת בשוק השכירות: חובת דיווח למשכירים ועיצומים על הפרת החוק

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

משרד הבינוי והשיכון הציג היום (ב') תוכנית אסטרטגית חדשה לשוק השכירות בישראל, שבמסגרתה הוא מבקש להרחיב את היצע השכירות ארוכת הטווח ולהפוך אותה לחלופת מגורים יציבה יותר. בין הצעדים שמציעה התוכנית: הקמת גוף ממשלתי שירכז את הטיפול בשוק השכירות, יצירת מאגר מידע שיתבסס בין היתר על חובת דיווח של משכירים, הקמת מנגנון לבירור תלונות ולהטלת עיצומים כספיים, הקצאת קרקעות לשכירות ארוכת טווח ומתן תמריצים כלכליים ליזמים ולמשקיעים.

התוכנית גובשה בהנחיית מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן ומנהלת אגף בכיר אסטרטגיה ומדיניות מיכל ארן, בעקבות החלטת ממשלה 2130 מ-2024. לדברי המשרד, היא מבוססת על עבודת מטה שנערכה בשנתיים האחרונות בשיתוף חברת EY , תהליך למידה עם ה-OECD, ניתוחי הלמ"ס ודיונים עם גורמים ממגזרים שונים.

על פי הנתונים שהציג המשרד, כ-30% ממשקי הבית בישראל, שבהם כ-2.5 מיליון בני אדם, מתגוררים כיום בשכירות, ושוק זה מגלגל כ-50 מיליארד שקל בשנה. עם זאת, השוק נשען כמעט כולו על משכירים פרטיים, בעוד שהשכירות המוסדית ארוכת הטווח מהווה כ-1% בלבד ממלאי הדירות. אורך חוזה השכירות הממוצע עומד על כ-13.5 חודשים, ולפי המשרד מדד הרגולציה הישראלי בתחום עומד על 0.03, הנמוך ביותר במדינות ה-OECD. במשרד מצביעים גם על פיצול הסמכויות בין משרדי הממשלה ועל היעדר גוף מרכזי האחראי למדיניות בתחום.

התוכנית כוללת חמישה צירי פעולה מרכזיים. הראשון הוא הקמת גוף ייעודי בתוך משרד הבינוי והשיכון שירכז את הטיפול בשוק השכירות, ולצדו ועדת היגוי בין-משרדית בהשתתפות משרדי האוצר והמשפטים, רמ"י, מינהל התכנון , רשות המסים, הלמ"ס, " דירה להשכיר " והשלטון המקומי. הגוף אמור לרכז את האסדרה, הנתונים והתכנון הלאומי בתחום.

הציר השני עוסק בהקמת תשתית נתונים לאומית. במסגרת זו מציע המשרד להקים מאגר מידע מרכזי שיתבסס על חובת דיווח של משכירים על נכסים המושכרים על ידם, לצד מנגנון דיווח וולונטרי מתומרץ ואיסוף מידע מפלטפורמות פרטיות, ובהן "יד2". הנתונים אמורים לשמש לניתוח השוק ולגיבוש תחזיות. הציר השלישי כולל הקמת מנגנון לבירור תלונות ולאכיפה מנהלית. המנגנון יפעל במסגרת הגוף המתכלל ויהיה מוסמך, לפי התוכנית, לברר תלונות ולהטיל עיצומים כספיים בגין הפרות של חוק השכירות. המטרה היא לספק לשוכרים ולמשכירים כתובת לטיפול במחלוקות כחלופה להליכים משפטיים ממושכים ויקרים.

בציר הרביעי מציע המשרד שורה של כלים תכנוניים וקרקעיים, ובהם סיווג קרקעות לשכירות לצמיתות או לתקופות ממושכות, באופן שישמר את הדירות להשכרה וימנע את פירוק הפרויקט ומכירת הדירות בנפרד. עוד מוצע לקבוע יעד תכנוני מחייב למוסדות התכנון, להסדיר שילוב של מגורים להשכרה ארוכת טווח בשטחים תוספתיים המיועדים לצורכי ציבור, לסמן מרחבי שכירות בתוכניות גדולות ולפתח מודלים המותאמים לשוק, לרבות תמהיל של דירות קטנות ובינוניות ושטחים משותפים. התוכנית כוללת גם פיתוח מודלים להתחדשות עירונית שיאפשרו לשמר יחידות דיור להשכרה.

הציר החמישי עוסק בשינוי מכרזים ובתמריצים כלכליים. לפי התוכנית, במכרזים עתידיים ייקבע מחיר מינימום אחיד ותתאפשר פריסת תשלומים עבור הוצאות הפיתוח, במטרה להקל על היזמים בסביבת ריבית גבוהה. עוד מוצע לפתח מודלים שיבטיחו רווחיות שנתית מינימלית של 2% ליזמים במסלולי שכירות לצמיתות, לצד תמריצים המכוונים לתשואה של 5%-6% למשקיעים. צעדים נוספים שנבחנים הם הפחתת מס הרכישה לגופים מוסדיים, מסלול לניכוי מס תשומות בשלב הבנייה ויצירת נקודות יציאה מבוקרות.

יישום התוכנית אמור להתבצע באופן מדורג במסגרת תוכנית עבודה רב-שנתית. בשלב הראשון מתכוון המשרד לקדם צעדים המוגדרים "ניצחונות מהירים" (Quick Wins), ובהם הקמת מנגנון בירור התלונות, סימון מתחמי שכירות בתוכניות גדולות, איסוף מידע מפלטפורמות פרטיות ושימור דירות להשכרה במסגרת התחדשות עירונית . בהמשך מתוכננים צעדים נוספים שבסמכות משרד הבינוי והשיכון , לצד קידום החלטות ממשלה ותיקוני חקיקה. במשרד מציינים כי קיימת כוונה לשלב חלק מתיקוני החקיקה כבר בחוק ההסדרים הקרוב.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון , יהודה מורגנשטרן: "שוק השכירות הוא חלק בלתי נפרד משוק הדיור בישראל. פתרון אמיתי לאתגרי הדיור בישראל חייב שוק שכירות משוכלל, יציב וארוך טווח, בנוסף להרחבת היצע הדירות לרכישה. הגיע הזמן ששוק השכירות יקבל את המקום הראוי לו במדיניות הדיור הלאומית. התוכנית שאנחנו מציגים נועדה להניח את התשתית לכך, להרחיב את היצע השכירות ארוכת הטווח, לייצר יותר ודאות לשוכרים ולמשכירים, לשפר את תשתית המידע ולקדם כלים שיאפשרו לשוק להתפתח. המטרה היא לייצר לציבור מגוון רחב של פתרונות דיור, ובכלל זה אפשרות לשכירות איכותית, יציבה וארוכת טווח, כחלופה ראויה למגורים בישראל. עכשיו עוברים מהתכנון ליישום, ונפעל לקדם כבר בתקופה הקרובה את הצעדים שניתן להוציא לפועל."

מנהלת אגף בכיר אסטרטגיה ומדיניות במשרד, מיכל ארן: "התוכנית נבנתה מתוך הסתכלות רחבה על שוק השכירות בישראל ועל החסמים שמונעים ממנו להתפתח לשוק יציב וארוך טווח. אחד האתגרים המרכזיים שזיהינו הוא הפער במידע ובנתונים, שמקשה על גיבוש מדיניות מדויקת ועל קבלת החלטות. ההמלצות שמובאות בתוכנית מבקשות לתת מענה לפערים האלה באמצעות יצירת תשתית נתונים סדורה, חיזוק התיאום בין הגופים השונים וקידום כלים תכנוניים וכלכליים שיאפשרו להרחיב את היצע השכירות ארוכת הטווח. המטרה היא לייצר לאורך זמן שוק שכירות מגוון, יציב ומתפקד יותר, שנותן מענה לצרכים השונים של משקי הבית בישראל."