מתכוונים לרכוש דירה? עצרו!

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר שאדם מקבל בחייו, וגם זו שקל לטעות בה בדרך, טעות שעלולה לעלות ביוקר. הבעיה היא שרוב הסיכונים בעסקת נדל"ן אינם נראים לעין: הם חבויים במסמכים, בארכיבים של הרשות המקומית, ולעיתים גם בהתנהלות הכלכלית של המוכר. לכן, לפני שמגיעים לחתימה על הסכם רכישה, חובה לבצע שורה של בדיקות מקדימות. להלן המדריך המלא.

נסח טאבו

המסמך הראשון והחשוב ביותר שיש לעיין בו הוא נסח הטאבו של הדירה. חשוב להזמין נסח עדכני ולבחון אותו בעיון, שכן הוא מכיל שורה של פרטים שעלולים לעצור עסקה עוד לפני שהיא מתחילה.

יש לחפש בנסח האם רשום בבית "תקנון מוסכם". אם כן, יש להזמין אותו מהטאבו ולעיין בו. מדובר בהסכם היסטורי שנחתם בין בעלי הדירות המקוריים של הבניין, והוא מחייב את כל מי שרכש דירה בבניין אחריהם. בתקנון עלולות להיות הפתעות של ממש: הצמדת חלקי בניין, חצר או גג לדירה מסוימת, ואף הוראות חריגות בנושא תשלומי ועד הבית שאינן מקובלות במקומות אחרים.

מי שמוכר את הדירה חייב להיות רשום בטאבו באופן מלא ומדויק, וטעות בספרה אחת בתעודת הזהות שלו עלולה לגרום לקשיים בהמשך. ישנם מקרים חמורים יותר שבהם המוכר כלל אינו רשום בטאבו, לעיתים מפני שלא סיים בעבר את הליך רכישת הדירה ולא הסדיר את הרישום על שמו. מצב כזה מחייב בחינה מעמיקה, שכן לעיתים הוא קשור למצב כלכלי בעייתי. כאשר המוכר ירש את זכויות הדירה אך טרם השלים את הליך ההורשה בבית המשפט, יש לדרוש ממנו להסדיר את הרישום על שמו לפני החתימה על הסכם רכישה.

עיקולים והערת אזהרה

עיקול שרשום על זכויות המוכר מלמד שהוא חייב כסף לגורם כלשהו, ואסור לחתום על הסכם כל עוד הוא קיים. יש לברר את מקור העיקול ואת גובה החוב ולוודא שהוא יוסר לפני החתימה. במקרים מסוימים, בליווי עורך דין בלבד, ניתן להסדיר את הסוגייה מול המעקל כך שהחוב ישולם מתוך הכספים שיקבל המוכר בעסקה.

הערת אזהרה שרשומה על זכויות המוכר מעידה שהוא עשה בדירה עסקה אחרת: ייתכן שנטל הלוואה ורשם לטובת המלווה הערת אזהרה, ייתכן שהורים שרשמו את הדירה על שמו הבטיחו את עצמם בהערה, וייתכן גם שהדירה כבר נמכרה למישהו אחר. בכל מקרה, לא ניתן לקדם את הרכישה לפני שמוטב הערת האזהרה מסלק אותה.

כאשר הדירה רשומה בטאבו על שם חברה, יש להוציא נסח חברה מרשם החברות ולבדוק את זהות בעלי המניות, את מורשי החתימה ואת סטטוס החברה. חברה שאינה פעילה אינה יכולה למכור דירה ויש לפנות לבית המשפט המחוזי על מנת להחיותה. בנוסף, בעלי המניות עצמם נדרשים לאשר את המכירה ולהסמיך מורשה חתימה שיחתום על ההסכם בשם החברה.

כשהנסח מציג זכויות חכירה ולא בעלות, המורכבות גדולה עוד יותר. חכירה היא סוג של שכירות ארוכת שנים, כלומר המוכר הוא למעשה שוכר ואינו בהכרח רשאי למכור את הזכויות בדירה. יש לברר מי הבעלים, מהי תקופת החכירה והאם נדרש אישורם למכירה.

כשהבעלים של הדירה הוא חסוי, לא ניתן לרכוש את הדירה ללא אישור בית המשפט לענייני משפחה. עסקת הרכישה תהיה מותנית בכך שהאפוטרופוס של החסוי יחתום על ההסכם, ורק לאחר מכן יינתן אישור בית המשפט.

היתר הבניה

כל מבנה חייב להיבנות בהתאם להיתר בניה שהונפק על ידי הוועדה המקומית, וכל חריגה ממנו מהווה בניה בלתי חוקית. היתר הבניה נמצא בתיק הבניין בארכיב הרשות המקומית, ויש לוודא שהיתר הבניה קיים הן לבניין כולו והן לדירה הספציפית, ושהדירה תואמת את ההיתר. אם מתגלה אי התאמה, אין לחתום על הסכם הרכישה.

בהיתר הבניה ניתן גם לגלות מהו השימוש המותר בנכס. לא אחת מתגלה כי נכס שנראה ככל הדירות מוגדר כמחסן, מרתף או חלק בבניין שאינו מיועד למגורים כלל. בתיק הבניין מופיעות לפעמים גם התראות על שימוש חורג ואף צווי הריסה שניתנו לגבי חלקים מהדירה, שמשמעותם שהרוכש יהיה מחויב להרוס אותם. מדובר במידע שלרוב לא מוצג מרצון על ידי המוכר, ולכן חשוב מאוד לנבור בתיק הבניין באופן עצמאי.

מצב הדירה

בדיקת מצב הדירה חשובה במיוחד בבניינים ישנים, שבהם עלולים להיות ליקויים שאינם נראים לעין: נזילות, סדקים, בעיות חשמל ואיטום, גז ראדון ועוד. ניתן להיעזר בחברות ייעודיות שמבצעות בדיקת מערכות, מצב פיזי והנדסי וחושפות ליקויים נסתרים.

כדאי לשקול גם בדיקת הסביבה הקרובה לדירה. קיימות חברות שמבצעות בדיקות מקיפות הכוללות בחינת גורמי רעש כמו מועדונים ועסקים, קרינה מאנטנות סלולאריות, חסימות נוף, כבישים חדשים ומטרדי בניה, וכל הפרעה אחרת שעשויה להשפיע על איכות החיים בנכס לאורך זמן.

לפני הרכישה יש לוודא שלמוכר אין חובות הקשורים לדירה ולדרוש ממנו אישורים על העדר חובות ארנונה, חשמל, מים, גז וועד בית. אם קיימים חובות, יש לדרוש מהמוכר לסלקם לפני החתימה על הסכם המכר.

הבדיקה לא מסתיימת בחובות הדירה. חשוב מאוד לבצע בדיקת כשרות כלכלית מקיפה של המוכר עצמו. בדיקה כזו כוללת פנייה לכונס הנכסים הרשמי לבדוק האם המוכר מצוי בהליך חדלות פרעון, בדיקה בבנק ישראל לוודא שאינו מוגבל בבנקים, וחיפוש במאגרים המשפטיים לאיתור הליכים משפטיים שהתנהלו בעניינו.

שאלה נוספת שיש לברר היא מי מתגורר בדירה בפועל. אם המוכר אינו מתגורר בה ויש שוכר פעיל, חשוב לעיין בהסכם השכירות ולוודא שהמוכר מחזיק בבטוחות מספיקות כדי לאכוף את פינוי השוכר בזמן ולאפשר את מסירת הדירה לרוכש.

זיהוי סיכונים

ואחרי כל זה, העיקר: שום בדיקה מהאמורות אינה תחליף לליווי של עורך דין מומחה לנדל"ן לאורך כל התהליך. עורך הדין הוא מי שיוביל את הרוכש בין כל שלבי הבדיקות, יזהה סיכונים שקשה לזהות ללא ידע מקצועי, ויוודא שעסקת הרכישה מושלמת בצורה בטוחה ונכונה.

הכותב הוא בעלים מייסד בהלפרט ושות' פירמת עורכי דין