בקרוב בארנונה? משרד המשפטים קבע הגדרה אחידה ל"שטח דירה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים אישרה השבוע את תקן 9.1, שקובע הגדרה אחידה למונח "שטח דירה" ומכריע בשורה של סוגיות שהותירו עד היום מקום לפרשנויות שונות. בין היתר נקבע כי בחישוב שטח הדירה ייכלל רק חצי מעוביו של קיר המשותף לדירה ולחלל משותף בבניין, ועד לעובי מרבי של 10 ס"מ, כי מסתורי כביסה לא ייכללו בשטח הדירה וכי עליית גג תיספר רק בחלקים שבהם גובהה 1.80 מטר לפחות. לטיוטת התקן, שנועד להחליף את תקן 9.0 הוותיק, נחשף מרכז הנדל"ן באפריל השנה, אז היא פורסמה להערות הציבור, וכעת התקבלה ההחלטה הסופית לאשרו.

אחת הסוגיות המרכזיות שבהן מכריע התקן נוגעת לאופן מדידת קיר המשותף לדירה ולחלל משותף בבניין. לפי חלק מהפרשנויות הקודמות, מלוא עוביו של הקיר נכלל בשטח הדירה, בעוד שלפי פרשנויות אחרות נכללה רק מחצית ממנו. כעת נקבע כי רק מחצית מעובי הקיר תיכלל בשטח הדירה. להכרעה עשויה להיות משמעות בחישובים הנוגעים בין היתר לפטור למגורים בהיטל השבחה , לפיצויים ולמסים אחרים, שיכולים להצטבר למיליוני שקלים.

לצד זאת נקבע כי העובי שיילקח בחשבון בגין מחצית הקיר המשותף יוגבל ל-10 ס"מ. ההחלטה נועדה בין היתר להתמודד עם הקושי למדוד את עוביו האמיתי של קיר כאשר החלל המשותף תפוס על ידי מעליות או חדרי תקשורת, וכן במקרים שבהם בצדו השני של הקיר נמצא ממ"ק, שעובי קירותיו עשוי להגיע ל-40 ס"מ ובכך להגדיל את שטח הדירה המחושב.

סוגיה נוספת שהוסדרה נוגעת למסתורי כביסה, שאותם נהגו קבלנים לכלול בשטח הדירה. לפי התקן החדש, מסתורי כביסה לא ייכללו בשטח הדירה. לגבי עליות גג נקבע כי הן ייכללו בשטח הדירה ככל שגובהן 1.80 מטר לפחות. התקן כולל גם דוגמאות והמחשות חזותיות לאופן ביצוע המדידות.

מעבר לעצם הגדרת השטח, תקן 9.1 קובע גם חובת דיווח מפורטת בכל שומת מקרקעין. השמאי יידרש לציין בנפרד את שטח הדירה, שטחי הצמדה כגון חניה ומחסן ושטחים משויכים. בדירות רב-מפלסיות יידרש דיווח נפרד על שטחו של כל מפלס, כאשר השטח שמעל גרם המדרגות בקומה העליונה ייחשב כ"פיר", כדי למנוע ספירה כפולה שלו.

התקן אושר לאחר עבודת מטה של ועדה מקצועית שנמשכה כשנה. בוועדה השתתפו נציגים ממשרד המשפטים, משרד הפנים, מינהל התכנון , משרד הבינוי והשיכון , המרכז למיפוי ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לצד נציגי המגזר הפרטי ובהם התאחדות הקבלנים בוני הארץ. הוועדה הוקמה באוגוסט 2024 על ידי יעל קוטיק, יו"ר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.

יו"ר הוועדה לתקינה שמאית, אייל יצחקי, הביע תקווה כי ההגדרה החדשה תאומץ בעתיד גם לצורכי ארנונה, בין היתר לנוכח השתתפות נציגי משרד הפנים בעבודת הוועדה והנכונות שהביעו להטמיע אותה גם בתחום זה. כיום האחריות על אופן מדידת שטח הדירה לצורכי ארנונה נתונה לכל רשות מקומית בנפרד. לדברי יצחקי, התקן צפוי גם לצמצם מחלוקות סביב שטחי דירות, מאחר שהוא מותיר פחות מקום ל"פרשנויות יצירתיות" של שטח הדירה כפי שהיה בעבר.

לאורך השנים התקיימו בישראל שיטות שונות למדידת שטח דירה, שנקבעו במסגרת חוקים והסדרים שונים. בין השיטות היו הבדלים בשאלות כמו הכללת שטחי קירות ומרפסות מקורות ואופן מדידת מדרגות פנימיות. הפערים בין שיטות המדידה יצרו חוסר אחידות ומחלוקות בשוק הנדל"ן וכן הליכים משפטיים וביורוקרטיים מול הרשויות.

על רקע זה הקימה הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים כבר בשנת 2006 ועדה מקצועית שנועדה לגבש שיטת מדידה אחידה והגדרה מוסכמת ל"שטח דירה". עבודתה הובילה לתקן 9.0, שאושר ופורסם באותה שנה. התקן אומץ בין היתר על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, והוטמע בחוק המכר (דירות) באופן שחייב יזמים לציין בחוזה המכר את שטח הדירה בהתאם לתקן.

אלא שגם לאחר אימוץ תקן 9.0 נותרו מספר סוגיות מקצועיות ללא הכרעה חד-משמעית, בעיקר בנוגע למדידתם ולהכללתם של חלקי מבנה שונים בשטח הדירה. הפערים אמנם היו קטנים יותר, אך עדיין אפשרו להגיע לתוצאות שונות במדידת אותה דירה. תקן 9.1 שאושר כעת נועד לסגור את הפערים שנותרו ולקבוע כללים אחידים גם בסוגיות אלה.