ידעה ולא פעלה: רמ"י לא תוכל לעכב מכירת קרקע למגדל בגלל חוב של עשרות מלש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ידעה במשך שנים כי בקרקע שהוחכרה לתעשייה מתקיימת פעילות מסחרית, אך לא התנגדה לה בזמן אמת, ולכן לא רשאית להתנות את העברת הזכויות בקרקע לחברת מגדל בתשלום דמי שימוש. כך קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי מרכז, בעקבות תביעה שהגישו בעלי זכויות בקרקע באזור התעשייה פולג בנתניה נגד רמ"י.

התביעה הוגשה לאחר שהרשות סרבה לאשר את העברת הזכויות בשל המחלוקת על השימושים המסחריים שנעשו במתחם. רמ"י טענה כי בקרקע נעשה לאורך שנים שימוש מסחרי, אף שייעוד החכירה שלה הוא תעשייתי. לפיכך דרשה את הסדרת תשלום דמי השימוש שלשיטתה עומדים על יותר מ-53 מיליון שקל, כתנאי להעברת הזכויות.

סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי מרכז, השופטת חנה קיציס, קבעה כי אמנם השימוש המסחרי לא נכלל בייעוד החכירה המקורי וכי על בעלי הזכויות לשלם עבורו, אך במקביל קבעה כי רמ"י ידעה במשך שנים על הפעילות המסחרית ולא פעלה נגדה. לפיכך הורתה לרשות לאפשר את העברת הזכויות, מבלי להתנות אותה בתשלום החוב שבמחלוקת. בנוסף, חויבה רמ"י לשלם הוצאות משפט בסך של 40,000 שקל.

שנים ארוכות של שימוש מסחרי

שורש המחלוקת נעוץ בהסכם שנחתם עוד ב-1964 בין רמ"י לחברה לפיתוח קריית נורדאו, לחכירת שטח של יותר מ־4,000 דונם, עליו פותח אזור התעשייה פולג. כבר באותו הסכם נקבעה הבחנה ברורה בין שימוש תעשייתי למסחרי, גם בגובה דמי החכירה: 15 לירות לשנה לדונם עבור שטחי תעשייה ומלאכה, לעומת תעריף של 30 לירות לדונם עבור שטחי מסחר.

מכוח אותו חוזה התקשרה החברה לפיתוח קריית נורדאו עם חברת עסיס, שביקשה לחכור קרקע להקמת מפעל תעשייתי. ב-1976, נחתם הסכם החכירה בין רמ"י לעסיס ביחס לשטח של כ-150 דונם. למרות שבהסכם נכתבו המילים לשימוש של: "תעשיה - מלאכה - מסחר", בסעיף 3 להסכם, תחת הכותרת "מטרת החכירה", נקבע כי הנכסים מוחכרים למטרת "החזקת בית חרושת / בית מלאכה / בית מסחר בלבד". במועד חתימת הסכם עסיס, התב"ע שחלה על אזור התעשייה פולג, ייעדה את המקרקעין לתעשייה.

רמ"י ידעה במשך שנים על הפעילות המסחרית בקרקע שהוחכרה לתעשייה ולא פעלה נגדה בזמן אמת. כעת קבע בית המשפט כי אף שבעלי הזכויות נדרשים לשלם עבור השימוש המסחרי, הרשות אינה יכולה לעכב את העברת הזכויות למגדל עד לתשלום החוב שבמחלוקת

מכוח ההסכם עם עסיס הועברו בהמשך חלק מזכויותיה לחברות שונות ובמהלך השנים פוצל המתחם למגרשי משנה. בשנים 1988-1989 התקשרו החברות ארעד ורוגובין בהסכמים לרכישת זכויות בשטח של 39 דונם ובין השנים 2001-2007 נבנו במקרקעין מבנים שונים. היתרי הבנייה למבנים הללו ניתנו בייעוד תעשייה ורמ"י חתמה על בקשות ההיתר, אולם בפועל שימשו המבנים למטרות מסחר, בהתבסס על היתרים לשימוש חורג שניתנו בשנים 2011-2013.

בין היתר, פעלו במתחם לאורך השנים חנויות של טיב טעם, פקטורי 54, ארקפה ומקס-סטוק. בשנת 2006 חתמו ארעד ורוגובין על הסכם למכירת מחצית מזכויותיהן במקרקעין לקבוצת מגדל, במעורבות ובידיעת רמ"י שחתמה גם על שטרי המשכנתה לטובת העסקה. בשנת 2012 מכרה ארעד את יתרת זכויותיה לרוגובין, ומאותו מועד מחזיקות רוגובין ומגדל בזכויות החכירה במקרקעין בחלקים שווים.

רמ"י מסרבת לחתום - ודורשת 53 מלש"ח

בשנת 2017 פנו ארעד ורוגובין לרמ"י וביקשו ממנה לחתום על שטרי העברת הזכויות, כדי לרשום בלשכת רישום המקרקעין את העסקאות שבוצעו. רמ"י סירבה לחתום בטענה שהשימושים המסחריים שנעשים מפרים את מטרת החכירה המקורית. כתנאי לחתימה, דרשה רמ"י להגיש בקשות מסודרות לאישור שימוש חורג ולשלם דמי שימוש ראויים רטרואקטיבית החל מ-2014, בגין השימוש למסחר.

בעקבות סירובה של רמ"י, הגישו ב-2020 החברות אפרים רוגובין בע"מ וארעד הגליל השקעות בע"מ תביעה נגד הרשות, שאליה הצטרפה בהמשך חברת מגדל, בדרישה לחייב את רמ"י לאשר את העברת הזכויות מבלי להתנותה בתשלום דמי השימוש שבמחלוקת. רמ"י מצידה הגישה תביעה שכנגד, בה דרשה את הפסקת השימושים המסחריים ותשלום בסך של כ-53 מיליון שקל בגין דמי שימוש ראויים לתקופה משנת 2014 ועד למועד הגשת התביעה. בנוסף דרשה רמ"י כי ישולמו לה דמי שימוש חורג נוספים עד להפסקת הפעילות המסחרית.

רוגובין וארעד טענו כי השימוש המסחרי הותר במפורש כבר בהסכם החכירה עם עסיס, כאמור. בנוסף הן טענו כי גם אם ייקבע שהחוזה לא התיר מסחר, רמ"י לא יכולה להתנער כעת משימושים שידעה עליהם במשך שנים ארוכות ולא פעלה נגדם.

רמ"י טענה מנגד כי הופעת המילה "מסחר" בהסכם עסיס היא טעות: מדובר היה בחוזה סטנדרטי, והמילה לא נמחקה אף שלא הייתה רלוונטית לעסקה. לטענת הרשות, כוונת הצדדים הייתה מלכתחילה להחכיר את הקרקע לתעשייה בלבד, כפי שעולה מהייעוד התכנוני שהיה באותו זמן וגם מדמי החכירה ששולמו, שהתבססו על התעריף הנמוך שנקבע לתעשייה.

בסוגיה הזאת קיבלה השופטת קיציס את עמדת רמ"י ובפסק הדין נקבע כי מכלול ההסכמים והנסיבות מלמד שייעוד החכירה היה לתעשייה בלבד, ולא למסחר. עוד נקבע כי גם בהסכמים שמכוחם רכשו ארעד ורוגובין את זכויות החכירה "לא הוצג בפניהן מצג כי השימוש המותר הוא מסחרי – ולהיפך".

רמ"י ידעה – ולא התנגדה

אלא שכאן התהפכה התמונה. אף שבית המשפט קיבל את טענת רמ"י בנוגע לייעוד החכירה, השופטת קבעה כי הרשות ידעה במשך שנים על השימושים המסחריים שנעשו בקרקע, ולידיעה זו יש השלכה על יכולתה לעכב היום את רישום הזכויות.

בית המשפט קבע כי למרות שהקרקע הוחכרה לתעשייה, הרשות אינה רשאית לעכב את העברת הזכויות בשל החוב שבמחלוקת. השופטת חנה קיציס: "קשה להלום את עמדת רמ"י כי נוכח שימוש מסחרי בהיקפים כה ניכרים בקשר לאיקאה היא לא ידעה על שימושים מסחריים בצמידות למתחם זה"

הפעילות המסחרית במתחם לא הייתה שולית: בשלב הראשון הוקם מבנה ששימש את טיב טעם, בהמשך נבנה מבנה ששימש את פקטורי 54 ואת ארקפה, ובהמשך נבנו חנויות נוספות ומבנה המשמש כיום את מקסטוק. בית המשפט קבע כי הבקשות להיתרים לשימוש חורג הומצאו לרמ"י וכי המידע בדבר הפעילות המסחרית הגיע אליה לפני שנים רבות.

בית המשפט התייחס גם למתחם איקאה הסמוך, שגם הוא התפתח מקרקעות שהיו חלק מהמתחם ההיסטורי. על רקע ההליכים שהתנהלו סביב איקאה, קבעה השופטת כי "קשה להלום את עמדת רמ"י כי נוכח שימוש מסחרי בהיקפים כה ניכרים בקשר לאיקאה היא לא ידעה על שימושים מסחריים בצמידות למתחם זה".

רמ"י טענה כי עצם ידיעתה לא מהווה הסכמה לשימוש המסחרי, אולם בית המשפט קבע כי לאורך השנים היו לרשות הזדמנויות להבהיר לבעלי הזכויות שהיא מתנגדת למסחר וכי בכוונתה לדרוש את הסדרת התשלומים כתנאי להעברת הזכויות, והיא לא עשתה זאת.

מכאן שבית המשפט קיבל את טענת החברות בנקודה המרכזית של התביעה: גם אם הן חייבות כסף לרמ"י בגין השימוש המסחרי, הרשות לא רשאית להשתמש ברישום הזכויות כאמצעי לגביית החוב.

כמה ישלמו? הפערים בין הצדדים

אלא שהשאלה כמה כסף ישולם לרמ"י נותרה פתוחה והפער בין הצדדים נשאר עצום. השמאי מטעם רמ"י העריך את דמי השימוש בכ-46.9 מיליון שקל עבור התקופה מתחילת 2014 ועד פברואר 2021, ובכ-28.6 מיליון שקל נוספים מפברואר 2021 ועד פברואר 2025. לעומתו, השמאי מטעם החברות העריך את דמי השימוש בכ-2.4 מיליון שקל בלבד עבור השנים 2014–2020. בנוסף הוא הציג חלופה אחרת של תשלום  דמי היתר בסך של כ-4.358 מיליון שקל.

בית המשפט מצא קשיים בשתי חוות הדעת וסירב לאמץ אחת מהן ומכאן שהשופטת החליטה למנות את השמאי אהוד דנוס כמומחה מטעם בית המשפט. השמאי דנוס יידרש לקבוע את התשלומים שעל בעלי הזכויות לשלם בגין השימוש המסחרי, ולערוך תחשיב של דמי השימוש לתקופת החכירה ותחשיב של תוספת לדמי החכירה במקרה של שינוי ייעוד וניצול.