העליון דחה ערעור בעלי הזכויות בכיכר המדינה: ישלמו היטל השבחה של כ-45 מיליון שקל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט העליון שם היום (ד') סוף למחלוקת ממושכת סביב היטל ההשבחה בפרויקט כיכר המדינה בתל אביב. השופטת יעל וילנר דחתה בקשת רשות ערעור שהגישו בעלי זכויות במתחם נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, ובכך הותירה על כנו חיוב בהיטל השבחה כולל של כ-45 מיליון שקל. מאחר שמדובר בכ-270 בעלי זכויות במתחם, מדובר בסכום ממוצע של כ-166,000 שקל שייאלץ לשלם כל אחד מהם.

לקריאת ההחלטה המלאה של השופטת יעל וילנר.

"יש לדחות אף את טענות המבקשים המופנות כלפי קביעות השמאי המייעץ ועדת הערר בנוגע להשבחה הנובעת מהתוכנית עקב ביטול המנהרה ושלביות הביצוע. מדובר בקביעות מובהקות של גורמים מקצועיים, אשר כידוע, הם הגורמים בעלי הידע והמומחיות להכריע בשאלות הנוגעות להשבחה או פגיעה שנגרמו מתוכנית. לבסוף, אף לא התרשמתי כי הבקשה דנן מעלה חשש לעיוות דין", פסקה השופטת וילנר. 

מדובר בחיוב שנחתך באופן דרמטי לעומת דרישתה המקורית של עיריית תל אביב. בשנת 2019, לאחר אישור התוכנית ולאחר שחלק מבעלי הזכויות מכרו את זכויותיהם במקרקעין, הוציאה הוועדה המקומית שומות היטלי השבחה בסכום כולל של כ-135 מיליון שקל. השומה התבססה על שלושה רכיבים מרכזיים בתוכנית החדשה: תוספת שטחי שירות, ביטול המנהרה התת-קרקעית שתוכננה במתחם וביטול שלביות הביצוע שנקבעה בתוכניות הקודמות.

המחלוקת נוגעת לתוכנית תא/2500/ב, שאושרה במרץ 2018 ושינתה פעם נוספת את התכנון של אחד מפרויקטי היוקרה הבולטים בתל אביב. התוכנית המקורית משנת 2000 אפשרה הקמת שלושה מגדלי מגורים בני 25 קומות ובהם 387 דירות, קומה מסחרית ומנהרה תת-קרקעית. בשנת 2013 שונה התכנון: שטחי המסחר הומרו למגורים, מספר הקומות הוגדל ל-40 ומספר הדירות עלה ל-453. התוכנית מ-2018 ביטלה את המנהרה והוסיפה 5,987 מ"ר של שטחי שירות, מעבר ל-23,600 מ"ר שכבר נכללו בתוכניות הקודמות.

בעלי הזכויות: ביטול המנהרה דווקא פגע בערך

בעלי הזכויות במקרקעין התנגדו לעצם החיוב בהיטל ההשבחה והגישו עררים לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב. לאחר שזו הותירה את עצם החיוב על כנו, אך הפחיתה את השומה מכ-135 מיליון שקל לכ-45 מיליון שקל, הם ערערו לבית המשפט המחוזי בתל אביב. המחוזי דחה את הערעור, ובעקבות זאת פנו בעלי הזכויות לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור.

לטענת בעלי הדירות, ביטול המנהרה לא קיצר את משך הבנייה ולכן לא יצר השבחה כלכלית. יתרה מכך, הם טענו כי ביטול המנהרה עלול דווקא לפגוע בערך המקרקעין בשל עומסי תנועה, מטרדי רעש והגדלת זיהום האוויר בסביבת המגדלים.

מחלוקת נוספת נסובה סביב כמעט 6,000 מ"ר שטחי השירות שנוספו בתוכנית. בעלי הזכויות טענו כי למעשה היו זכאים לקבל שטחים אלה גם מכוח המצב התכנוני הקודם, ולכן עצם הכללתם בתוכנית החדשה לא יוצרת השבחה . לחלופין טענו כי השטחים נועדו בין היתר לממ"דים ולהתאמות נגישות, שימושים שלטענתם זכאים לפטור מהיטל השבחה.

ועדת הערר מינתה שמאי מייעץ לבחינת המחלוקת. לאחר קבלת חוות דעתו היא דחתה את טענות בעלי הזכויות לעצם ההשבחה, אך אימצה את חוות הדעת השמאית שהעמידה את היטל ההשבחה הכולל על כ-45 מיליון שקל בלבד - סכום נמוך בכ-90 מיליון שקל מהדרישה המקורית של הוועדה המקומית, אך גבוה משמעותית מהסכום שבעלי הזכויות ביקשו לשלם: אפס. לפי ועדת הערר, ביטול המנהרה וביטול שלביות הביצוע קיצרו את משך הבנייה ולכן השביחו את המקרקעין. עוד נקבע כי בעלי הזכויות לא היו זכאים לתוספת שטחי השירות מכוח המצב התכנוני הקודם, והשטחים הנוספים נועדו ל"שיפור וטיוב התכנון" של המגדלים, ומכאן שגם רכיב זה יצר השבחה שחייבת בהיטל.

שני הצדדים לא השלימו עם התוצאה וערערו לבית המשפט המחוזי. בעלי הזכויות ערערו על עצם החיוב בהיטל, ואילו הוועדה המקומית ערערה בכיוון ההפוך וטענה כי סכום ההיטל שנקבע נמוך מדי. בית המשפט המחוזי דחה את שני הערעורים ואימץ את מסקנות ועדת הערר והשמאי המייעץ, וע"כ הוגש ערעור לבית המשפט העליון שדחה את בקשת הערעור, והותיר את החלטת ועדת הערר על כינה, כאמור.

בנוסף, בעלי הזכויות חויבו לשלם לוועדה המקומית הוצאות בסך 5,000 שקל.