מלונות דן מצטרפים לעתירה נגד קק"ל: "אי הארכת החכירה פוגעת בשווי ובקבלת מימון"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אחרי מלון ענבל ורשת מלונות פרימה, גם מלונות דן מצטרפת למאבק המשפטי על עתידן של קרקעות הכנסייה בירושלים. החברה הגישה לבג"ץ עתירה למתן צו על תנאי נגד קק"ל ורמ"י, וביקשה לאחד את הדיון בה עם העתירה המתנהלת בסוגיה, שבמרכזה הדרישה מקק"ל לממש את זכותה להאריך את תקופת החכירה בקרקעות.

במוקד העתירה של דן עומד מלון דן פנורמה ירושלים, מלון בן כ-300 חדרים, שהמשך זכויות החברה ברוב הקרקע שעליה הוא בנוי תלוי בהארכת החכירה הראשית של קק"ל, הצפויה להסתיים ב-2051. ללא הארכתה, גם המשך זכויותיה של דן בקרקע נותר בסימן שאלה.
בכך מצטרפת מלונות דן למלון ענבל ולרשת מלונות פרימה, שכבר הצטרפו להליך המתנהל בבג"ץ סביב קרקעות הכנסייה.

הסיטואציה במקרה של דן מורכבת במיוחד: החברה היא לא רק חוכרת משנה, אלא  מחזיקה בבעלות בכ-13.1% מהמקרקעין שעליהם בנוי המלון, ובמקביל חוכרת מקק"ל את יתרת הקרקע – כ-86.9%, שהבעלים על השטח היא חברת קרקעות ירושלים שבבעלות גארי ברנט. המלון עצמו, הכולל כ-300 חדרים וכן אולמות, בריכה, חניון ושטחים ציבוריים, פועל כמכלול אחד שלא ניתן, לטענת החברה, להפרידו מבחינה תפעולית, בהתאם לחלוקת הזכויות המשפטית בקרקע.

בעתירה טוענת דן כי מדובר במחדל מתמשך של קק"ל, שנמנעת מהפעלת סמכות שלטענתה מצויה בידיה כבר כיום, והפגיעה הנגרמת מאי-הוודאות סביב הארכת החכירה מתחדשת ומחריפה ככל שחולף הזמן. "ענייינה של העתירה במחדל מתמשך - הימנעותה הנמשכת של קק"ל מהפעלת סמכות המצויה בידיה בלבד, ואשר לשיטתה שלה היא רשאית להפעילה כבר כיום. אין מדובר במעשה מינהלי חד-פעמי שממנו מתחיל מרוץ הזמן, אלא בהימנעות מתמשכת, שהפגיעה הנובעת ממנה מתחדשת ומחריפה עם חלוף הזמן. העותרת עומדת על זכויותיה ועל הצורך בהסדרתן, ואי-הוודאות הנוגעת להמשך החכירה משליכה כבר כיום על שווי זכויותיה, על יכולתה לשעבדן ולממן את פעילותה, ועל יכולתה לתכנן השקעות, שיפוצים והשבחות במלון פעיל".

החשש: דן תמצא עצמה שותפה עם אקסטל במלון

דן רכשה את המלון, שפעל בעבר כמלון מוריה ירושלים, ב-1999 כעסק חי. מחיר העסקה עמד על כ-26.2 מיליון דולר בתוספת מע"מ, והחברה מפעילה אותו מאז ברציפות. במרכז העתירה עומדת טענת מלונות דן כי חוסר הוודאות סביב עתיד החכירה כבר גורם למלון נזק כלכלי ממשי: הוא פוגע בשווי הזכויות בנכס, מקשה על האפשרות לשעבד אותן ולקבל מימון, ומצמצם את היכולת לתכנן השקעות, שיפוצים והשבחות ארוכות טווח.

לטענת החברה, האבסורד הוא שאין למעשה מחלוקת שהכוח להסיר את חוסר הוודאות נמצא בידי קק"ל, שהרי לפי עמדות שקק"ל עצמה הציגה, היא רשאית כבר כיום למסור הודעה חד-צדדית על הארכת החכירה, מבלי להזדקק להסכמת בעלת הקרקע. על כן דורשת מלונות דן מבית המשפט לחייב את קק"ל לקבל בתוך פרק זמן קצוב החלטה מחייבת על מימוש זכותה להאריך את החכירה הראשית, ולאחר מכן לפעול לקביעת תקופת ההארכה ודמי החכירה.

"הימנעותה של קק"ל ממימוש זכות הארכה, ולחלופין העדר הסדר מחייב להבטחת זכויות חוכרי המשנה, גורמים לעותרת ולמלון נזק כלכלי ממשי כבר כיום, אף שהחכירה הראשית וחכירות המשנה עדיין בתוקף. אי-הוודאות פוגעת בשווי זכויותיה של העותרת, ביכולתה לשעבדן ולקבל מימון, וכן ביכולתה לתכנן השקעות, שיפוצים והשבחות ארוכי טווח במלון פעיל. יתרת תקופה של כ-25 שנים אינה מספקת אופק כלכלי ראוי להפעלת מלון רחב היקף".

הנקודה הזו מקבלת משמעות כספית מיידית, כאשר מלונות דן מגלה בעתירה כי היא מקדמת כיום שיפוץ כולל של כל חדרי המלון והשטחים הציבוריים בהשקעה המוערכת בעשרות מיליוני שקלים. 

אחד התרחישים החריגים שמתארת החברה נוגע ליום שאחרי פקיעת החכירה. מאחר שדן היא בעצמה בעלת חלק מהקרקע, סיום החכירה לא יביא לכך שהמלון כולו יחזור לידי בעל קרקע אחד. במקום זאת, עלול להיווצר מצב שבו דן וקרקעות ירושלים 2022 יישארו בעלים במשותף, בחלקים בלתי מסוימים, בקרקע שעליה עומד מלון אחד שאינו ניתן לחלוקה תפעולית. לטענת החברה, עצם האפשרות הזו כבר משליכה על שווי הנכס, אפשרויות המימון שלו והכדאיות לבצע בו השקעות ארוכות טווח, כאמור.

"פקיעת החכירה הראשית וחכירות המשנה עלולה ליצור תוצאה חריגה ובלתי סבירה: העותרת והמשיבה 3 יוותרו בעלים משותפים בחלקים בלתי מסוימים בחלקה שעליה פועל המלון, באופן שעלול לכפות עליהן שיתוף קנייני ותפעולי במלון שאינו ניתן לחלוקה. תוצאה זו עומדת בניגוד למערך הזכויות שעל יסודו רכשה העותרת את המלון, השקיעה בו והפעילה אותו במשך שנים רבות.  חובת תום הלב, חובת ההגינות ותכליתה של המערכת החוזית מחייבות את קק"ל להפעיל את הסמכות הנתונה לה תוך מתן משקל ממשי לזכויות חוכרי המשנה ולהסתמכותם".

הדיון בבג"צ נדחה

העתירה למתן צו על תנאי שהגישה מלונות דן מצטרפת לעתירה שכבר תלויה ועומדת בבג"ץ, שהגישו ד"ר מיכאל צור וחוכרי משנה נוספים נגד קק"ל ורמ"י בעניין אי-מימוש זכות הארכת החכירה. דן מבקשת לאחד את הדיון בעתירות, או לכל הפחות להביא אותן בפני אותו הרכב. בבקשתה לאיחוד הדיון מדגישה דן כי שתי העתירות מעלות שאלה עקרונית משותפת: האם מוטלת על קק"ל חובה למסור הודעת מימוש ולהאריך את החכירה כדי להגן על זכויות חוכרי המשנה.

הדיון בעתירת צור נקבע לאתמול (ד') ה-7 באוקטובר 2026, אך ללא התרעה מוקדמת והסבר מספק, נמסרה אתמול הודעה על דחיית הדיון.