"דרך פעולה לא מקובלת": שומת ההיטל של יונייטד שרונה הוחזרה פעם נוספת לשמאי המכריע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מחלוקת כספית בגובה של כמעט 100 מיליון שקל של היטל השבחה בפרויקט " ב.ס.ר שרונה" (יונייטד שרונה לשעבר) תוחזר לידי השמאי המכריע, זו הפעם השניה. זאת לאחר שוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בראשות עו"ד הלל גלקופ קבעה בשבוע שעבר כי היה על השמאי המכריע לשכור את שירותיו של מומחה חיצוני בנקודת מחלוקת אדריכלית שהתעוררה – דבר שלא עשה.

במסגרת ההחלטה הראשונה, שניתנה בחודש ינואר נדרש השמאי המכריע לתקן את השומה שהנפיק בשורת סוגיות, נדרשה גם בחינה אדריכלית לשאלת יכולתה של הקבוצה נצל שטחים בהיקף של 448 מ"ר, שהקבוצה טענה כי אין ביכולתה לנצל. עוד הוסיפה הוועדה כי במידה שלדעת השמאי המכריע יש צורך במומחה חיצוני שיבדוק את הסוגיה – עליו לעשות זאת.
 
אלא שבפועל החזיר השמאי המכריע לוועדה החלטה שבה לא הוכרעה הסוגיה האדריכלית, כאשר השמאי המכריע ערך שתי שומות בהתאם לשתי חוות דעת אדריכליות שקיבל מכל אחד מהצדדים. "השמאי המכריע עצמו מציין בהתייחסותו כי בפניו הונחו שתי חוות דעת אדריכליות סותרות וכי 'לכאורה היה מקום למנות יועץ חיצוני'. חרף זאת, החליט שלא למנות מומחה, בין היתר מן הטעם שמדובר בשיקול תכנוני וכי גם על חוות דעתו של מומחה ניתן יהיה להשיג".

הוועדה ביקרה את החלטת השמאי המכריע שלא להחליט: "דרך פעולה זו אינה מקובלת עלינו. העובדה שקיימות שתי חוות דעת סותרות, או האפשרות כי גם חוות דעת נוספת תהיה נתונה למחלוקת, אינה מייתרת את הצורך בהכרעה מקצועית". בעקבות זאת קבעה הוועדה כי השמאי המכריע לא השלים את הבירור המקצועי שנדרש ממנו והורתה לו למנות מומחה חיצוני.

מסע התלאות עד לאכלוס

במוקד המחלוקת עומד פער חריג בין דרישת היטל ההשבחה שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, בסכום של 126.95 מיליון שקל, לבין השומה שהגישו קבוצת הרכישה יונייטד שרונה וקבוצת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח שניהלה את הפרויקט, לפיה ההיטל עומד על כ-28.2 מיליון שקל בלבד - פער של כ-99 מיליון שקל בין השומות.

השמאי המכריע קבע חיוב של כ-97.93 מיליון שקל, אך קבוצת הרכישה הגישה ערר על קביעתו, בטענה שהשמאי המכריע לא נתן ביטוי לעלייה בעלויות המימון שנגרמה בעקבות תוספת הדירות ושטחי הבנייה בפרויקט. עוד טענו כי השומה לא הביאה בחשבון שטחים קיימים שנהרסו לצורך הקמת שטחים חדשים במקומם, ולא הופחתו מהתחשיב שטחים ציבוריים שנבנו במסגרת המטלות הציבוריות שהוטלו על הקבוצות.

מדובר בפרויקט שקודם במקור על ידי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", שיזם איש העסקים מוטי פלד, אלא שבהמשך, לאחר שהפרויקט נקלע לקשיים ולכאוס ניהולי, עבר ב-2017 קידום הפרויקט לאחריות קבוצת ב.ס.ר , והפרויקט מוכר היום בשם "ב.ס.ר שרונה". במרץ האחרון קיבלו מגדלי המגורים טופס אכלוס.

במסגרת היתר הבנייה שניתן לפרויקט הוגדל מספר יחידות הדיור מ־324 ל־420,  מכוח הקלת שבס-כחלון, שאפשרה ליזמים להגדיל את מספר הדירות בשיעור של עד 30% ואת שטחי הבנייה בשיעור של עד 20%, מעבר לזכויות שנקבעו בתוכנית המאושרת. הקבוצה ניצלה את ההקלה להקמת שלושה מגדלים בני 40  קומות והוספה של 96  דירות וכ־9,400 מ"ר של שטחי בנייה ברחוב אוסוולדו ארניה 8-18. 
אלא שתוספת הזכויות הובילה למחלוקת כספית משמעותית, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב דרשה מחברי קבוצת הרכישה לשלם היטל השבחה בסך כ־127 מיליון שקל, כאמור, על ההקלות שאושרו.

לטענת העוררות, קבוצת הרוכשים וב.ס.ר, כפי שהובאה בהחלטת ועדת הערר הקודמת,  חלק משטחי הבנייה לא מומשו בשל תוספת השטחים הציבוריים שנדרשה. לגישתן, יש לכך משמעות כלכלית בקביעת שווי הנכס לאחר אישור ההקלות, וממילא גם בחישוב היטל ההשבחה. השמאי אלי כהן דחה בזמנו את הטענה והסביר כי העלויות הנוספות נבעו מבחירה אישית של חברי הקבוצה ולכן אין לנכותן מההשבחה. לגישתו, אין מקום לדרוש זכויות בנייה נוספות ובמקביל לטעון לעלויות הנובעות ממימושן.

ועדת הערר, בראשות עו"ד הלל גלקופ, דחתה את עמדת השמאי המכריע ובינואר 2026  קבעה כי יש לבחון מחדש את השפעת ההקלות על שווי המקרקעין.

בהתייחסות מחודשת שהגיש השמאי המכריע בספטמבר האחרון, הוא הציג שתי חלופות שמאיות ביחס ליתרת שטחים של 448 מ"ר שלא נוצלו - והותיר לוועדת הערר את ההכרעה ביניהן.  השמאי גם ציין כי הונחו לפניו שתי חוות דעת אדריכליות סותרות, וכי לכאורה היה מקום למנות יועץ חיצוני. למרות זאת החליט שלא לעשות כן, בין היתר בנימוק שמדובר בשיקול תכנוני.

ועדת הערר: לא ניתן להעביר אלינו את ההכרעה המקצועית

ועדת הערר בראשותו של עו"ד גלקופ דחתה פעם נוספת את דרך הפעולה של השמאי המכריע וקבעה כי אין די בהצגת שתי החלופות ובהעברת ההכרעה ביניהן לוועדה. בהחלטה נכתב כי כאשר השומה תלויה בשאלה מקצועית-תכנונית החורגת מתחום מומחיותו של השמאי, עליו להשלים את הבירור הנדרש, ובמידת הצורך להסתייע במומחה מתאים.

"דרך פעולה זו אינה מקובלת עלינו", נכתב בהחלטת הוועדה תוך שהיא מותחת ביקורת על הניסיון להותיר בידה את ההכרעה המקצועית. "במובן זה, אין מדובר בבחירה גרידא בין שני מספרים נתונים. השאלה התכנונית היא חלק מהתשתית שעל בסיסה נדרש השמאי המכריע להגיע לשומה המכרעת. אין מקום להעביר לוועדת הערר את מלאכת השלמתה של אותה תשתית מקצועית ולהעמידה בפני בחירה בין שתי חלופות אשר טרם הוכרע אם מי מהן משקפת את המצב התכנוני הנכון. דרך זו אינה מבטיחה קביעת השבחה המשקפת מס אמת".

בהתאם לכך הורתה ועדת הערר לשמאי המכריע למנות מומחה מתאים, שיבחן אם במועד הקובע הייתה אפשרות תכנונית ופיזית לממש את יתרת 448 מ"ר כולה או חלקה. ככל שיימצא כי ניתן לממש את הזכויות - יהיה צורך להבהיר כיצד ניתן לעשות זאת ומהי המשמעות הכלכלית. לעומת זאת, הסבירה הוועדה, כי אם המימוש יהיה כרוך בדחייה, בסיכון או באי-ודאות - יידרש השמאי להביא גם גורמים אלה בחשבון בקביעת השווי. בתום הבדיקה יידרש השמאי להוציא שומה מתוקנת אחת - הכוללת הכרעה ותוצאה שמאית סופית.
 
לצד הביקורת על עבודת השמאי המכריע, ועדת הערר פתחה פתח לסיום המחלוקת בהסכמה. הוועדה קבעה כי הצדדים יוכלו להודיע עד ה-18  באוקטובר אם בכוונתם לקיים הידברות בניסיון להגיע להסדר, עוד לפני שיידרשו להמשך הבירור המקצועי ולהוצאות הכרוכות במינוי מומחה.