עיריית ת"א אישרה לעזריאלי להסב את המגורים במגדל הספירלה לשטחי תעסוקה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"אנחנו לומדים בדרך הקשה שלא כל בניין יכול וצריך לכלול עירוב שימושים ובזמן האחרון יש מגמה שדווקא היזמים עצמם מובילים עניין של הסבת המגורים לתעסוקה", כך אמר הבוקר (ג') מהנדס העיר תל אביב אודי כרמלי במהלך כנס בתל אביב, ואף הוסיף דוגמה נוצצת במיוחד, לפיה במגדל הספירלה שמקדמת עזריאלי, ואשר אמור היה לכלול על פי התכנון המקורי תמהיל של משרדים, מגורים וחדרי מלון, צפוי הרכיב של המגורים להתבטל.

נזכיר כי על פי התוכנית המקורית של המגדל בן 91 הקומות, אמור היה רכיב המשרדים לעמוד על כ-67 אלף מ"ר, רכיב המגורים על 171 דירות (כ-19 אלף מ"ר) והקומות הגבוהות יוקדשו ל-133 חדרי מלון. בבסיסו כולל המגדל הרחבה של קניון עזריאלי בהיקף של כ-15 אלף מ"ר. כעת עם ביטול רכיב המגורים יגיע היקף שטחי המשרדים ל-86 אלף מ"ר.

הדברים נאמרו בכנס "תכנון מגדלים ומעטפת הבניין" שעורך היום קבוצת העיצוב והאדריכלות בית ונוי מקבוצת מרכז הנדל"ן בתל אביב, במהלך ראיון משותף של כרמלי ומהנדס העיר ירושלים יואל אבן, שערך עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו. לדברי כרמלי עירוב שימושים הוא ערך נכון אך לא בכל מחיר: "במקומות שבהם יש בעיקר תעסוקה, יזמים מגיעים למסקנה שלא שווה לבנות עוד מגורים ומסבים לתעסוקה. יש הרבה מאוד שיקולים - הנדסיים, תכנוניים , יזמיים, שגורמים לעשות את הצעדים. תפקידנו לאזן".

 עוד הוסיף כרמלי כי "בניה לגובה זו אומנות, כי צריך לחבר בין כל האינטרסים. צריך לתכלל מספר מערכות שיעבדו ביחד. הסיפור הגדול הוא כיצד השטח עובד? מה קודם למה? הולך הרגל או משאית האשפה? צריך להבין שבניין שיש בו תעסוקה, מכניס עשרות משאיות ביום לתוך המערכת העירונית שצריכה לקבל אותן, צריך לראות שזה לא מתנגש עם התושבים".

יואל אבן, מהנדס עיריית ירושלים הגיב לטענה לפיה אגף ההנדסה בראשותו "מגזים" עם הבניה לגובה בבירה: "לא הגזמנו עם הבנייה לגובה. אני אמנם בעד מגדלים, אבל זו לא מדיניות של העירייה. המגדלים הם חלק מסל כלים תכנוני. כמעט בכל פרויקט של בנייה לגובה יש גם בנייה מרקמית נמוכה, ובשנת 2024 רק 30% מהבניינים היו מעל 20 קומות".

על ההתנגדות למגדל אפשטיין ("בורג' חליפה הירושלמי") אמר: "העותרים מפעילים הרבה מניפולציות, ואני שמח שוועדות התכנון תומכות בפרויקט. זה לא הבניין הגבוה ביותר בעיר, ועל הר הרצל הוא בכלל לא משפיע. הכנסנו לפרויקט אלמנטים רבים נוספים: שטחים ציבוריים, רחבה פתוחה, עשר קומות של דיור להשכרה, תעסוקה ומלונאות. זה פרויקט נכון וטוב".

על הרכבת הקלה בעיר אמר אבן: "הרשת המסילתית היא האירוע המשמעותי ביותר שקורה היום בירושלים, וזה הפרויקט שאני הכי גאה בו. זו רשת של 75 ק"מ שחוצה את העיר, עוברת בכל האזורים ומגיעה למרכז העיר ולרכבת הכבדה. בכניסה לעיר יקום מרחב חדש לגמרי, עם מוקד תעסוקה חדש. לאורך הרכבת הקלה המדיניות מאפשרת זכויות בנייה של עד 1,200% ובנייה של עד 30 קומות. לצד זה, אנחנו שומרים על השכונות ההיסטוריות של ירושלים, ושם נלחמים על כל מטר של גובה".

פון קלמפרר על הספירלה: "יש לנו כאן צורות טהורות"

את הבוקר פתחה הרצאה של אדריכל העל ג'ימי פון קלמפרר, נשיא משרד האדריכלים KPF שעסקה באופן שבו יש לחבר מגדלים גבוהים למרקם העירוני. לצד הדוגמאות מסיאול, טוקיו וניו יורק התייחס פון קלמפרר גם למגדל הספירלה בתל אביב, גם הוא בתכנון משרדו:

"אפשר יהיה להגיע למשרד, לשהות במלון או להיכנס למסעדה ברום הבניין ולראות את הנוף של כל תל אביב. כשאנשי עזריאלי הגיעו לניו יורק לדון בתכנון, הסתכלנו על היופי של הצורות של המגדלים הקיימים, והבנו שיש לנו כאן צורות טהורות", סיפר, בהתייחס למגדל העגול, המשולש והמרובע במתחם. "הספירלה נועדה ליצור מערכת יחסים עם המגדלים האלה: היא שונה בבסיסה, וככל שהיא עולה היא צוברת תנופה ונעשית צרה יותר. גם הפרופורציות משרתות את התוכן: הבסיס הרחב מתאים לקומות משרדים, והחלק הצר שלמעלה למגורים ולמלון".

איריס מושלי מייסדת בית ונוי מבית מרכז הנדל"ן פתחה את הכנס ואמרה: "קו הרקיע של ישראל משתנה, המגדלים הולכים וגובהים והערים שלנו מצטופפות. אבל בתוך כל השיח על אדריכלות, הנדסה, טכנולוגיה וצפיפות, אסור לנו לשכוח את הדבר החשוב ביותר: האדם. אנחנו לא מתכננים רק בניינים. אנחנו לא בונים רק מגדלים. אנחנו מתכננים את החיים שיתקיימו בתוכם וביניהם.

"האחריות שלנו היא לא רק לבנות גבוה יותר וצפוף יותר, אלא ליצור ערים ירוקות, אנושיות ומקיימות, עם מרחבים שמעודדים מפגש, קהילה ושייכות. כי בסופו של דבר, ההצלחה האמיתית של התכנון העירוני אינה נמדדת רק בגובה המגדלים, אלא באיכות החיים של האנשים שחיים לצידם ובתוכם".