עיריית ת"א סירבה לבנייה מחדש של בית שנפגע מטיל - וספגה ביקורת חריפה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, דחתה בקשה להריסה ובנייה מחדש של יחידת דיור ברחוב קרני יהודה ברמת אביב , תוך נסיגה מפרשנות שהיא עצמה אישרה בעבר, הפכה בשבוע שעבר ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם את ההחלטה. הוועדה קבעה כי התנהלות העירייה גובלת בהתנהלות המצדיקה חיוב בהוצאות. המבקשים הם בני זוג שביתם נפגע במלחמת "שאגת הארי".

התיק עסק בבקשה להיתר בנייה עבור נכס ברחוב קרני יהודה 13 ו-13א' בשכונת רמת אביב הירוקה (רמת אביב א') בתל אביב. הבקשה כללה הריסת יחידת דיור קיצונית צפונית בבניין טורי בן 6 יחידות, ובניית יחידת דיור חדשה תחתיה בת שתי קומות מעל קומת מרתף, תוך ניצול חלל גג רעפים.

לאורך שנת 2025 קידמו המבקשים, באמצעות עורכי הדין ענת בירן ואופק קורן והאדריכלית ליאת רפפורט, תיאום תכנוני מול האדריכלית במחלקת הרישוי של העירייה. במהלכו התקיימו פגישות והוחלפו התכתבויות לגבי חלופות תכנוניות שהותאמו להנחיות העירייה, וב-27 בינואר 2026 הוגשה הבקשה הרשמית להיתר.

אולם ב-23 במרץ 2026 הופתעו המבקשים לגלות כי רשות הרישוי של הוועדה המקומית דחתה את הבקשה. הנימוקים לסירוב התמקדו בטענה ל"הגדלת נפח בלתי פרופורציונלית, חריגה משטחי בנייה עיקריים וסטייה מהוראות התוכניות". בעקבות הדחייה הפתאומית, שלטענת המבקשים עמדה בסתירה להסכמות התכנוניות אליהן הגיעו מול רשות הרישוי, הוגש ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

אופק קורן (רז רוגובסקי)

העוררים טענו כי הבקשה נשענת על הוראות תכנית 2310 (תכנית ההרחבות המאוחרת) שאושרה ב-1985, המאפשרת להגדיל את תכסית הבנייה בקומת הקרקע עד ל-44% משטח המגרש, וזאת במקום מגבלת 35% שנקבעה בתכנית ההיסטורית תא/524, שאושרה ב-1963. העוררים הדגישו כי סך כל זכויות הבנייה (70% בשתי הקומות) נשמר לחלוטין. בנוסף, הם הציגו מסמכים המראים כי העירייה עצמה אימצה פרשנות זו בבקשות קודמות ובנכסים סמוכים, ואף אישרה זאת בטיוטות מוקדמות מול צוות הרישוי.

מנגד, טענה הוועדה המקומית, באמצעות עו"ד צליל גולדרט ואינג' פרידה פיירשטיין, כי תוכנית תא/524 מחייבת חלוקה קשיחה ושוויונית של 35% בקרקע ו-35% בקומה א', וכי תוכנית 2310 אינה מיועדת לשנות את החלוקה הפנימית בין הקומות אלא רק להוסיף שטחים. בנוסף טענו לחריגות בחישוב נפחי חלל הגג והגובה המותר לפי תכנית ג/1, תוכנית הגגות של תל אביב.

ועדת הערר לעירייה: "יש גבול"

ועדת הערר המחוזית קיבלה את העמדה המשפטית של העוררים באופן מלא בסוגיית השטחים והתכסית. בהחלטתה קבעה הוועדה כי תכנית 2310 היא תכנית מפורטת מאוחרת שנועדה להרחיב את מסגרת התכסית, ולפיכך הוראותיה גוברות על תא/524 המוקדמת. הוועדה אישרה לעוררים תכסית קומת קרקע של עד 44% משטח המגרש (כ-149.16 מ"ר), כאשר יתרת שטחי הבנייה תנוצל בקומה א' עד לתקרה הכוללת של 70%.

במהלך הדיון אף מתחה יו"ר ועדת הערר, עו"ד מיכל דגני הלברשטם, ביקורת על העירייה: "החלטה כזו, היא מיותרת עבורכם. הפרשנות כל כך מתבקשת, גם מהחלטות קודמות שלכם... לבוא ולבקש לנמק את זה מחדש על בסיס הפרשנות שלכם, זה אפילו קצת מרגיז, יש מקום גם לחייב אתכם בהוצאות. יש גבול".

בהחלטה חיזקה הוועדה את הקביעה כי העירייה נהגה בחוסר עקביות: "ראוי להדגיש כי פרשנות זו אינה זרה לוועדה המקומית. כפי שעולה בבירור במסמכי התיק כמפורט בנספח 5 לכתב התשובה מטעם הוועדה המקומית עצמה (טיוטת הדראפט לבקשה להיתר בבניין הסמוך ברחוב) הוועדה המקומית עצמה נקטה בעבר בפרשנות זו בדיוק.

"במסגרת זו אישרה הוועדה המקומית תכסית קומת קרקע של 44% מתוך סך זכויות של 70%, ללא דרישה לחלוקה קשיחה של 35% בכל קומה. רשות תכנונית אינה רשאית לשנות באופן פתאומי את אופן חישוב התכסית והזכויות הנהוג לגבי יחידה באותו בניין ובאותן תכניות, ללא צידוק תכנוני כבד משקל".

עו"ד ענת בירן (רז רוגובסקי)

בנוסף, בסוגיית חישוב גובה הגג ופרשנות העירייה לגבי מפלסי המדידה, דחתה הוועדה את עמדת העירייה:

"לטעמי, לא ניתן להבין את הדברים אחרת מכפי שהם כתובים... פרשנות כזו מובילה לכלל אבסורד את הוראות התכנית, אינה מקיימת אותה, ובהתאמה - אני דוחה אותה."

ועדת הערר קיבלה את הערר בעניין החישוב והתכסית, ביטלה את סירוב הוועדה המקומית, והחזירה את התיק לבדיקה טכנית מתוקנת בלבד (לבחינת גובה מרבי של 7 מטרים לגג הרעפים והתאמה עיצובית לבניין הטורי). עם זאת, למרות הביקורת החריפה של יו"ר הוועדה, לבסוף לא נקבע צו להוצאות.

עו"ד ענת בירן , שייצגה את בני הזוג, מסרה: "מאחורי המחלוקת התכנונית הזו עומדת משפחה שביתה נפגע מטיל ושבסך הכול ביקשה לבנות לעצמה בית חדש. למרות שהתכנון תואם מראש עם העירייה, היא נתקלה בסירוב שהתבסס על פרשנות דווקנית ומצמצמת, שונה מזו שהעירייה עצמה יישמה בעבר באותו בניין. ההחלטה מאפשרת גמישות תכנונית וניצול מיטבי של זכויות הבניה. להחלטה יש חשיבות גם מעבר למקרה הזה: בעלי נכסים צריכים לדעת שהם יכולים להסתמך על מדיניות תכנונית קיימת, ושרשות לא יכולה לשנות את כללי המשחק באופן פתאומי וללא הצדקה ממשית".

מעיריית תל אביב נמסר: "ראשית נבהיר כי ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית בסוגיות מהותיות הנוגעות לנפחי הבנייה, לאופן חישוב שטחי עליית הגג ורום הגג ולחובת ההתאמה האדריכלית בגג כך שהערר התקבל חלקית בלבד.

"באשר לפרשנות התכסית ולטענות שעלו בנושא זה, על הועדה המקומית כמוסד תכנון מוטלת החובה לשוב ולבחון את עמדתה והכל על מנת לשקף נאמנה לועדת הערר את המצב התכנוני לאשורו לצורך קבלת החלטה".