מכה לבעלי הקרקע בשכונת הענק בחיפה: המחוזית הורתה על הפחתת כמות הדירות ב-30%

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, בראשות רות שורץ-חנוך, החליטה בשבוע שעבר שלא להפקיד בשלב זה את תוכנית מורדות לינקולן ותל אהרון בחיפה במתכונתה המקורית, והורתה על צמצום משמעותי של היקף הבנייה וביטול הפיתוח בחלק מהשטחים הפתוחים. במסגרת ההחלטה נדרשו עורכי התוכנית להפחית את מספר יחידות הדיור מכ-2,850 לכ-2,000 לפחות, לצד ביטול הבנייה בתל אהרון ובשטחים נוספים בעלי רגישות סביבתית. הוועדה קבעה כי התוכנית תוחזר לדיון בהפקדה רק לאחר הטמעת התיקונים הנדרשים, והקציבה חודשיים להגשת המסמכים המעודכנים.

מדובר בהתפתחות נוספת בהליכי קידומה של אחת מתוכניות המגורים הוותיקות והשנויות במחלוקת בחיפה, המתנהלת זה עשרות שנים. התוכנית משתרעת על פני כ-711 דונם במורדות המערביים של רכס הכרמל, בין רחוב הרופא, דרך פרויד ונחל אזוב, וכוללת שינוי ייעודי קרקע, תוספת זכויות בנייה, התוויית מערכת דרכים ואיחוד וחלוקה של קרקעות ללא הסכמת הבעלים.

קידום תוכניות הבנייה במתחם החל עוד בסוף שנות ה-90 ביוזמת 83 בעלי קרקע פרטיים. בתחילת שנות ה-2000 המליצה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה על הפקדתן, ובשנת 2005 דנו הוועדות המקומית והמחוזית באיחוד תוכניות מורדות לינקולן ותל אהרון. בין השנים 2013 ל-2015 קודמו הליכי הפקדה והתנגדויות, ואף אושרו תוכניות בהיקפים מסוימים, ובהן תוכנית מפורטת להקמת 720 יחידות דיור בחלק מהמתחם.

אלא שקידום התוכנית לווה לאורך השנים בעיכובים ממושכים ובמחלוקות תכנוניות ומשפטיות. בספטמבר 2023 ניתן פסק דין על ידי שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, רון שפירא, במסגרת סכסוכים הנוגעים לקרקע, שבעקבותיו נדרשה העירייה לקדם את התוכנית. בנובמבר 2024 המליצה הוועדה המקומית, בראשות עו"ד שרית גולן, פעם נוספת על הפקדת התוכנית המקיפה, לאחר כעשרים שנות קידום.

במקביל, בחלק מהמתחמים שכבר אושרו החלו או מתוכננים פרויקטים של יזמים פרטיים, ובהם חברת פרשקובסקי, הכוללים מגדלים בני 19 קומות לצד בנייה נמוכה. חברות נוספות הפועלות בשטח התוכנית הן שיכון ובינוי , קבוצת גבאי וקבוצת גולדשטיין.

20% מהדירות יהיו קטנות

התוכנית המקורית, שהוגשה על ידי הוועדה המקומית חיפה ונערכה על ידי משרד כנפו כלימור אדריכלים, כללה כ-2,850 יחידות דיור, מהן כ-2,480 יחידות דיור במורדות לינקולן, מעל דרך פרויד, וכ-370 יחידות דיור במורדות פרויד. אולם בתום דיון ממושך החליטה הוועדה המחוזית, ברוב קולות, שלא להפקיד את התוכנית כפי שהוצגה, אלא לדרוש שורה של שינויים תכנוניים וסביבתיים כתנאי לדיון מחודש בהפקדתה.

על פי ההחלטה, התוכנית תתוכנן מחדש על בסיס היקף של כ-2,000 יחידות דיור לפחות, במקום 2,850 יחידות דיור בתכנון המקורי. שטח הדירה הכולל הממוצע יעמוד על 115 מ"ר, כאשר לפחות 20% מהדירות יהיו דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר, ו-5% יהיו דירות קטנות מאוד בשטח של עד 55 מ"ר. בהתאם לצמצום היקף הבנייה תעודכן גם הפרוגרמה לשטחי הציבור.

אחד השינויים המרכזיים שנקבעו הוא ביטול הבנייה במתחם שמתחת לדרך פרויד, לכיוון נחל אחוזה. בנוסף הוחלט להותיר את שטחי תל אהרון, הן בראש התל והן במפנה הצפוני, ללא בנייה, דרכים או תשתיות. הוועדה קבעה עוד כי לא תותר הקמת תשתיות או מאגרי השהיה בנחל אזוב, וכי שטחים פתוחים שלא מתוכנן בהם בינוי ייגרעו מתחום התוכנית. ההחלטות נועדו לצמצם את הפגיעה בשטחים הפתוחים ובמערכות הטבעיות באזור.

עיקר הבנייה בתוכנית המעודכנת צפוי להתרכז סביב רחוב 1000, ציר התנועה המרכזי המתוכנן לחצות את השכונה החדשה. אחת הסוגיות המרכזיות שנותרו במחלוקת היא אופן חיבורו של הציר לרשת הדרכים הקיימת, ובפרט החיבור בין רחוב הרופא לרחוב 1000. חיבור זה מעורר חשש מפני עומסי תנועה משמעותיים בשכונות הוותיקות אחוזה ורמת אשכול. לפיכך, הוועדה הורתה על עריכת בדיקה מעמיקה שתשווה בין שתי חלופות לחיבור הדרכים. במקביל תיבחן האפשרות לתוספת קומות בחלקה הצפוני של התוכנית, כחלק מהתאמת הבינוי להיקף יחידות הדיור המעודכן.

שינוי נוסף נוגע לתוואי הדרך המתוכננת להתחבר לרחוב מגורשי ספרד בצפון-מערב המתחם. הוועדה קבעה כי יש לעדכן את התוואי כדי לצמצם את הפגיעה בשטחי אכסניית הנוער ולמנוע צורך בהקמת סוללות עפר. כמו כן הוחלט לשנות את מיקומו של בית הספר המתוכנן, כדי לצמצם את חשיפתו למטרדי רעש.

העירייה: "אין כיום הצדקה תכנונית לתוכנית"

במהלך הדיון נשמעו עמדות מנוגדות מצד נציגי העירייה, בעלי הקרקעות והארגונים הסביבתיים. יו"ר הוועדה המקומית חיפה, עו"ד שרית גולן, הבהירה כי לעמדתה אין כיום הצדקה תכנונית לתוכנית, וכי העירייה פועלת לקידומה מכוח החלטה שיפוטית המחייבת אותה לעשות כן. הוועדה המקומית עמדה על דרישתה לבטל את הבנייה והדרכים בתל אהרון ובשטחים נוספים.

נציגת המשרד להגנת הסביבה, ורד דרור, הדגישה את הצורך בשמירת רצף הוואדיות ובמניעת פגיעה בנחל אחוזה ובנחל אזוב. החברה להגנת הטבע וארגונים סביבתיים נוספים טענו כי מדובר בשטח בעל ערכיות אקולוגית ונופית גבוהה, שאינו מתאים לפיתוח, וקראו לדחות את התוכנית במלואה. הצעה זו נדחתה ברוב קולות.

מנגד, עו"ד אסף עירוני, המייצג בעלי זכויות פרטיים, טען כי המגרשים הגדולים שנקבעו בתוכנית מובילים לרישום במושע כפוי של בעלים נפרדים. נציגי אכסניית הנוער העלו אף הם התנגדויות, בין היתר בשל סוללות עפר בגובה של עד 15 מטרים שתוכננו בסמוך לשטחם.

בסיום הדיון קבעה הוועדה המחוזית כי מסמכי התוכנית המתוקנים יוגשו בתוך חודשיים, ולאחר מכן יתקיים דיון נוסף בשאלת הפקדתה. במקביל, לנוכח המורכבות התכנונית של המתחם, הכוללת שיפועים טופוגרפיים המגיעים עד 65%, הליכי איחוד וחלוקה בין מאות בעלי קרקע פרטיים ורגישות סביבתית גבוהה, החליטה הוועדה לפנות ליו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בבקשה להאריך את תקופת הטיפול בתוכנית בעשרה חודשים נוספים, עד 31 באוגוסט 2027.