"בת"א כבר מדברים על 0 תמורות. עדיף לדייר להתמקד באיכות הדירה ולא בתוספת המטרים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בפרק חדש של פודקאסט "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , אירח דניאל אוסטרובסקי, ראש מחלקת בנקאות ההשקעות במרכז הנדל"ן, את איל טישל, מנכ"ל חברת בולטהאופ וייס, בעל ניסיון של כ-15 שנה בענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית. טישל, שכיהן בעבר בתפקידים בכירים בחברות אאורה , י.ח דמרי ואזורים, וכיום מוביל את התרחבותה של בולטהאופ וייס בתחום הפינוי-בינוי, התייחס בשיחה לאתגרים המרכזיים שמעסיקים את הענף: פרויקטים שאיבדו את כדאיותם הכלכלית, העיכובים הממושכים בהליכי התכנון, השינוי בדרישות בעלי הדירות והקשיים בשיווק דירות חדשות. הוא גם הסביר מדוע להערכתו מתחמי פינוי-בינוי רבים צפויים להחליף ידיים בשנים הקרובות, ואיך בכוונתו להפוך את החברה לאחת מעשר המובילות בענף.

לצפייה: 

להאזנה: 

אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בשיחה הייתה הפער בין הרווחיות שעל בסיסה מאושרות תוכניות פינוי-בינוי לבין מצבן הכלכלי בעת הוצאת היתר הבנייה. עלויות הבנייה והמימון עלו, מחירי הדירות נעצרו או ירדו, ויזמים שכבר השקיעו שנים בקידום תוכניות מוצאים את עצמם עם זכויות בנייה שאינן מספיקות כדי להוציא את הפרויקט לפועל.

"מהרגע של אישור התב"ע, ששם בעצם יש קיבוע של זכויות הבנייה, קיבוע של היקף הזכויות בפרויקט, ועד למועד שבאמת עולים לקרקע, מוציאים את היתר הבנייה, מבקשים מימון, חולפות במקרה הטוב שנתיים. לצערנו הרבה פעמים גם חולפות שלוש וארבע שנים", הסביר טישל. לדבריו, בפרק הזמן הזה המציאות הכלכלית עלולה להשתנות לחלוטין: "עלויות הבנייה עלו מאוד, מחירי המכירה נשארו או אפילו ירדו, עלויות המימון עלו הרבה מאוד".

טישל הגדיר את המצב כטרגדיה עבור כל המעורבים: בעלי הדירות שממתינים לדירות ממוגנות, הרשויות המקומיות שמעוניינות בהתחדשות והיזמים שהשקיעו משאבים רבים. הפתרון שהוא מציע הוא גמישות תכנונית שתאפשר התאמות בזכויות הבנייה גם בשלבים מתקדמים, למשל באמצעות תוספת של קומה או שתיים או הגדלת מספר יחידות הדיור, כדי להציל פרויקטים שאיבדו את כדאיותם.

"יש גם עיכובים מצד היזמים"

בניגוד לטענות שנשמעות לא פעם מצד יזמים, טישל אינו ממהר להטיל את מלוא האחריות להתמשכות ההליכים על הרשויות. לדבריו, אף שהרשויות סובלות ממחסור משמעותי בכוח אדם, גם היזמים עצמם אחראים לחלק מהעיכובים.

"אני לחלוטין מתחבר לעניין שיש עיכובים מצד הרשויות, אבל לצערנו יש גם הרבה פעמים עיכובים מצד היזמים שלא מנהלים את התהליך הזה בצורה מספיק יעילה ומספיק טובה", אמר. הוא סיפר כי בפרויקטים בירושלים שבהם היה מעורב הצליח החברה לאשר תב"ע בתוך שנה וחצי עד שנתיים בלבד, והדגיש את חשיבות הניהול השוטף ושיתוף בעלי הדירות בתכנון. לדבריו, כאשר הדיירים מעורבים בתהליך מתחילתו, ניתן להגיע לשלב אישור התוכניות ללא עיכובים מיותרים.

טישל הצביע גם על שינוי משמעותי בהתנהלות בעלי הדירות. לדבריו, בעוד שבעבר התקשו יזמים להשיג את הרוב הדרוש לקידום פרויקטים, כיום הדיירים נרתמים מהר יותר, בין היתר משום שהם רואים פרויקטים שהושלמו בסביבתם. אלא שלצד זאת, הוא סבור שבעלי דירות עדיין נוטים לעיתים להעניק משקל מוגזם לתוספת השטח המובטחת להם.

"הרבה פעמים דיירים מתווכחים על תוספת של עוד מטר, עוד 2 מטר, אפילו עוד חמישה מטרים", אמר. לדבריו, אם ויתור על כמה מטרים יאפשר לקבל את הדירה החדשה שלוש שנים מוקדם יותר, התועלת הכלכלית עשויה להיות גדולה בהרבה. הוא המחיש זאת באמצעות דירה ששווייה גבוה במיליון עד מיליון וחצי שקל מהדירה הישנה, ושדמי השכירות עבורה עשויים להגיע ל-8,000–9,000 שקל בחודש במקום 5,000 שקל.

טישל הצביע גם על השחיקה בתמורות לדיירים בתל אביב: "אם זה התחיל מתל אביב שדיברה על תוספת 12 מטר והיום כבר מדברת על תמורות של 0 מטר במקומות מסוימים". לדבריו, ישנם אף פרויקטים שבהם בעלי הדירות נדרשים לשלם כדי לקבל דירה חדשה עם חניה, או להסכים לדירה קטנה במעט. מבחינתו, המשמעות ברורה: במקום להיאבק על כל מטר נוסף, על הדיירים לבחון בעיקר את איכות הדירה שיקבלו ואת יכולתו של היזם להשלים את הפרויקט במהירות.

"המתחמים תפוסים, אבל המרחק למימוש גדול מאוד"

למרות הקשיים, טישל דוחה את הטענה ששוק הפינוי-בינוי מיצה את עצמו ושמרבית ההזדמנויות כבר נתפסו. לדבריו, אמנם חלק גדול מהמתחמים נמצא כיום בידי יזמים, אך אין בכך כדי להבטיח שייצאו לפועל.

"נכון מאוד שהיום חלק גדול מהמתחמים כבר מה שנקרא תפוסים, אבל המרחק בין זה לבין מימוש של אותם פרויקטים הוא מרחק מאוד מאוד גדול", אמר. להערכתו, בשנים הקרובות מתחמים רבים שלא הצליחו להתקדם יחליפו ידיים, ובמקביל יצטרפו למעגל ההתחדשות גם בניינים חדשים יחסית, לרבות מבנים בני שבע ושמונה קומות.

האתגר העסקי, לדבריו, הוא משך הזמן החריג עד למימוש ההשקעה. "מהרגע שאתה מתחיל פרויקט ועד לשלב שבו הפרויקט הזה יבשיל ויעלה לקרקע, שלא לומר עד לשלב שבו החברה תתחיל להרוויח ממנו כסף, שזה לקראת סוף הפרויקט, לקראת סוף בניית הפרויקט, יכולים לעבור בין 10 ל-15 שנים".

לכן, האסטרטגיה שהוא מוביל משלבת פרויקטים גדולים וארוכי טווח עם פרויקטים בינוניים שניתן לקדם מהר יותר, לצד פיזור גיאוגרפי. הוא אף הזהיר כי בערים מסוימות נוצר היצע גדול כל כך של דירות, עד שבשנים הקרובות יהיה קשה למכור בהן. לדבריו, על רקע ההאטה במכירות, חברות יזמיות נדרשות להציע מוצר איכותי יותר, ולא להסתפק בקמפיינים שיווקיים: "הכותרות וסלבס שמופיעים בכל מיני קמפיינים זה כבר לא מספיק".

ומה באשר לעתידה של בולטהאופ וייס? החברה, שבבעלות קבוצת וייס, קבוצת אלדה וקבוצת בולטהאופ, מקדמת כיום לדברי טישל קרוב ל-40 פרויקטים ברחבי הארץ. בכוונתו להרחיב את פעילותה באמצעות קידום מתחמי פינוי-בינוי גדולים, לצד רכישת פרויקטים מיזמים שלא הצליחו להביאם למימוש. כשנשאל היכן הוא רואה את החברה בעוד עשור, השיב: "חד משמעית מהטופ 10. אנחנו מסתערים כרגע על השוק באמת בכל הכיוונים