השכונה שמציעה דירה בפחות ממיליון שקל ליד הכנרת - והמחירים בה ממשיכים לרדת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן : תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בה ועוד. והפעם: קריית שמואל, טבריה. 

קריית שמואל היא אחת השכונות הוותיקות בטבריה, השוכנת בחלקה הצפוני של העיר, על המדרונות שמעל חופה המערבי של הכנרת ומצפון לעיר העתיקה. השכונה ממוקמת צפונית לשכונת רמת כנרת, מזרחית לשכונת דוד רמז, דרומית לשכונת מול ארבל ומערבית לשכונת דון יוסף הנשיא. על פי נתוני מדלן , הנגישות לרכב פרטי בשכונה טובה יחסית, הודות לרשת רחובות בצפיפות בינונית המאפשרת פיזור של התנועה, ולרחוב עירוני ראשי המוביל ליציאה מהעיר. התחבורה הציבורית בשכונה מוגדרת כסבירה, עם קווי אוטובוס עירוניים ובין-עירוניים, בין היתר לחיפה, לירושלים ולעפולה, אך ללא קווים הפועלים בתדירות גבוהה. לעומת זאת, הנגישות לרוכבי אופניים נמוכה, שכן בשכונה ובסביבתה אין שבילי אופניים, וגם לא ידוע על שבילים מתוכננים.

ההיסטוריה של קריית שמואל מתחילה בראשית המאה ה-20, כאשר חברת יק"א רכשה קרקעות באזור טבריה לצורך התיישבות יהודית. בשנת 1919 נוסדה חברת "אחוזת בית" במטרה להקים שכונת מגורים חדשה מחוץ לעיר העתיקה, ובתכנון השכונה היו מעורבים בין היתר האדריכלים פטריק גדס ויוסף טישלר. בשנת 1922 הסכים הנציב העליון הבריטי, הרברט סמואל, שהשכונה תיקרא על שמו, ובנובמבר אותה שנה אף השתתף בטקס הנחת אבן הפינה שלה. הקמת השכונה החלה בפועל בשנת 1925, והיא הייתה מהראשונות בטבריה שחוברו לחשמל, בזכות קרבתה לתחנת הכוח שהוקמה באזור. באוקטובר 1938 התרחש בשכונה אחד האירועים הקשים בתולדות העיר, כאשר 19 יהודים נרצחו בטבח בטבריה. בין האתרים ההיסטוריים בשכונה נמצאים בית הכנסת המרכזי, בית הספר ארליך ומלון אליזבת.

על פי נתוני הלמ"ס המעובדים בידי מדלן , בסוף 2024 התגוררו בקריית שמואל 6,009 תושבים, לעומת 52,224 תושבים בטבריה כולה ביוני 2025. השכונה מדורגת באשכול חברתי-כלכלי 2 מתוך 10, נמוך מהדירוג העירוני של טבריה, העומד על אשכול 3. בסוף 2025 היו בשכונה 1,824 דירות, ולפי התחזיות מספר התושבים צפוי להגיע לכ-7,500 בשנת 2035, ומספר הדירות לכ-2,250. ברמה העירונית, טבריה רשמה נכון ליוני 2025 שיעור גידול אוכלוסייה של 0%, כאשר לצד ריבוי טבעי חיובי של 426 תושבים נרשמו מאזן הגירה פנימית שלילי של 145 תושבים ומאזן הגירה בינלאומית שלילי של 54 תושבים.

בתחום הבנייה וההתחדשות העירונית, קריית שמואל נמצאת בעיצומה של פעילות יזמית, הכוללת הן פרויקטים של בנייה חדשה והן הריסה ובנייה מחדש של מבנים ותיקים, בשכונה פועלים כיום שבעה יזמים, לא כולל יזמות פרטית, ובסך הכול נמצאות בה 176 דירות בבנייה ועוד 180 דירות בתכנון, כלומר כ-356 דירות בבנייה ובתכנון. בשכונה ארבעה פרויקטים של התחדשות עירונית .  ברמה העירונית, טבריה מקדמת גם שכונות חדשות, ובהן מול ארבל בצפון העיר עם כ-800 דירות וטבריה המושבה בדרומה עם כ-2,000 דירות. בתכנון עתידי נמצאות גם שכונת המושבה ב' עם כ-4,000 דירות, ואדי רקת עם כ-1,250 דירות ומורדות ואדי רקת עם כ-900 דירות, לצד מתחמי התחדשות עירונית גדולים בשכונות הוותיקות.

נתוני מחירי הדירות מצביעים על מגמה של ירידות בקריית שמואל, בניגוד לעלייה קלה במחירים בטבריה כולה. על פי נתוני מדלן , בין המחצית הראשונה של 2025 למחצית הראשונה של 2026 ירד המחיר הממוצע לדירה בשכונה בכ-4.94%, בעוד שבעיר כולה נרשמה עלייה של כ-0.66%. בשוק היד השנייה בשכונה ירד המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים מכ-958 אלף שקל לכ-903 אלף שקל, ירידה של כ-5%, ואילו דירת 4 חדרים ירדה מכ-1.278 מיליון שקל לכ-1.215 מיליון שקל, גם כן ירידה של כ-5%. לעומת זאת, בטבריה כולה עלה המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים מיד שנייה מכ-890 אלף שקל לכ-893 אלף שקל, ושל דירת 4 חדרים מכ-1.25 מיליון שקל לכ-1.305 מיליון שקל, עלייה של כ-4.4%. המשמעות היא שבעוד שבמחצית הראשונה של 2025 דירות 4 חדרים מיד שנייה בקריית שמואל היו יקרות בכ-2% מהממוצע העירוני, במחצית הראשונה של 2026 הן כבר היו זולות ממנו בכ-7%. במקביל, מספר העסקאות בשכונה ירד בכ-27.4%, מ-62 עסקאות במחצית הראשונה של 2025 ל-45 במחצית הראשונה של 2026, ירידה חדה מזו שנרשמה בטבריה כולה, שבה פחת מספר העסקאות בכ-17.5%, מ-502 ל-414.

גם בפרויקטים החדשים בשכונה ניכרים פערי מחירים. בפרויקט ברחוב אהל יעקב 22, שמקדמת חברת דעת תבונות השקעות, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-1.3 מיליון שקל, כאשר העסקה האחרונה שדווחה בפרויקט, באוגוסט 2026, הייתה במחיר של 1.2 מיליון שקל. בפרויקט ברחוב ביאליק 20, שמקדמת קבוצת שושן בנייה ויזמות, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-1.6 מיליון שקל, וזה היה גם מחיר העסקה האחרונה שדווחה בספטמבר 2026. לשם השוואה, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בטבריה כולה במחצית הראשונה של 2026 עמד על כ-1.508 מיליון שקל, לעומת כ-1.534 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, ירידה של כ-1.6%.

כרטיס ביקור - טבריה

מיקום: חוף מערבי של הכנרת

מס' תושבים (06/2025):52,224

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 3 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (06/2025): 0%, ריבוי טבעי 426, מאזן הגירה פנימית 145-, מאזן הגירה בינלאומי 54-

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-0.66% בין חציון ראשון 2025 לבין חציון ראשון 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, ירידה של כ-4.0% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-17.5% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות שנחתמו בעיר: חציון ראשון 2025 - 502 עסקאות, חציון ראשון 2026 - 414 עסקאות

מוקדי בנייה חדשה: 

מול ארבל - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-800 דירות

טבריה המושבה - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-2,000 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

שכונת קרית שמואל - 4 פרויקטים

שכונת אחווה - 2 פרויקטים

שכונת דוד רמז - 2 פרויקטים

שכונת בן גוריון - 2 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

המושבה ב - שכונה מתוכננת בדרום העיר עם כ-4,000 דירות

ואדי רקת - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-1,250 דירות

מורדות ואדי רקת - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-900 דירות

מתחם בן צבי - התחדשות עירונית בשיכון ד עם תוספת של כ-1,200 דירות

מתחם בר כוכבא - התחדשות עירונית במערב העיר עם תוספת של כ-700 דירות

מתחם ברנר הגיבורים - התחדשות עירונית בשכונת קרית משה עם תוספת של כ-1,700 דירות

מתחם המגינים - התחדשות עירונית במרכז העיר עם תוספת של כ-1,100 דירות

מתחם עוזיאל ויצמן - התחדשות עירונית בשיכון ד עם תוספת של כ-470 דירות

לב העיר מתחם 1 - התחדשות עירונית במרכז העיר עם תוספת של כ-450 דירות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 1 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 4 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

תוספת שלא מכוח תמ"א - 1 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: קריית שמואל 

מיקום: צפון העיר, צפונית לשכונת רמת כנרת, מזרחית לשכונת דוד רמז, דרומית לשכונת מול ארבל, ומערבית לשכונת דון יוסף הנשיא

מספר תושבים (סוף 2024, נתוני למ"ס מעובדים): 6,009

מספר תושבים צפוי (2035): 7,500

מספר דירות (סוף 2025, נתוני למ"ס מעובדים): 1,824

מספר דירות צפוי (2035): 2,250

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית ומאפשרת פיזור טוב של התנועה. בנוסף, בשכונה עובר רחוב עירוני ראשי שמוביל ליציאה מהעיר.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים, כולל מספר קווים בין-עירוניים - בין היתר לחיפה, ירושלים, ועפולה. עם זאת, אף קו בשכונה לא פועל בתדירות גבוהה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - אין בשכונה או בסביבתה שבילי אופניים, ולא ידוע על שבילים מתוכננים.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2025 לעומת חציון ראשון 2026): ירידה של כ-4.94% במחיר דירה. ירידה של כ-27.4% בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 7 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

א.י. אדיר בע"מ - בניה חדשה

גני אלגר יזמות ובניה בע"מ - בניה חדשה

דעת תבונות השקעות בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

מיישבי הקריה 26 בניה ויזמות בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

קבוצת שושן בניה ויזמות בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

נ.ז כתר ניהול נכסים ופרויקטים בע״מ - בניה חדשה

גינוסר טאוורס - טבריה בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-356 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן