מכה למי שנעזרים בהורים למשכנתה: בנק ישראל מגביל את ההכרה בהכנסתם ל-50%

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

נעזרים בהורים או בקרובי משפחה כדי לקבל משכנתה? בנק ישראל מבהיר כי גם אם הם מצטרפים להלוואה כלווים נוספים, ואפילו אם הם נושאים בפועל במלוא ההחזר החודשי, הבנקים רשאים להביא בחשבון לכל היותר 50% מהכנסתם הפנויה לצורך חישוב יכולת ההחזר, כל עוד אינם בעלי זכויות בנכס. ההבהרה, שפורסמה במסגרת עדכון להוראות הפיקוח על הבנקים שנכנס לתוקף ב-1 בנובמבר, ניתנה בעקבות פניות של בנקים ושל התאחדות יועצי המשכנתאות להרחיב נוהג הקיים בבנק מזרחי זה כעשור. ההחלטה עשויה להקשות על רוכשי דירות בעלי הכנסות נמוכות, המסתמכים על סיוע משפחתי כדי לקבל מימון לרכישת דירה. על קובץ ההבהרות וההנחיות חתומה רויטל קיסר-סטויה, סגנית המפקח על הבנקים.

הבקשה נדרשה בעקבות נוהגו של בנק מזרחי, שמכיר זה כעשור בהכנסת הורים או קרובי משפחה שאינם בעלי הנכס לצורך חישוב המשכנתה. הפיקוח על הבנקים נדרש לסוגיה בעקבות פנייה של בנקים אחרים ושל גורמים אחרים שיאפשרו להרחיב את הנוהג לבנקים אחרים. עם זאת יש לציין שמדובר במספר מצומצם של לווים בעלי הנכסות נמוכות, שאין להם אפשרות אחרת לקבלת משכנתה.

העדכון שנכנס לתוקף 

הפיקוח על הבנקים נדרש להכריע בשאלה אם תאגיד בנקאי רשאי להתחשב ב-100% מההכנסה החודשית הפנויה של "קרוב משפחה" שאינו בעל הנכס, במקרים שבהם אותו קרוב מצטרף כ"לווה נוסף", המחזיר חלק מהסכום,  או משמש כ"לווה יחיד" ומכסה בפועל 100% מהחזר המשכנתה החודשי.

הפיקוח השיב על כך בשלילה נחרצת. על פי עמדת המפקח, סעיף 1.3 לנספח א' להוראה 329 ("הגדרת שיעור החזר מהכנסה") קובע מפורשות כי לא ניתן להכיר ביותר ממחצית (50%) מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב שאינו בעל זכות במקרקעין.

המפקח מבהיר כי כלל זה חל על כל הלוואה לדיור, ללא יוצא מן הכלל, אף אם הקרוב חתם רשמית כלווה נוסף על הסכם ההלוואה, ואף אם הוא זה שמשלם בפועל את מלוא ההחזר החודשי. מטרת הנחיה זו היא למנוע עקיפה של מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה באמצעות רישום פורמלי של קרובי משפחה שאינם בעלי זכויות בנכס.

קובץ השאלות והתשובות של הפיקוח על הבנקים מרכז שורה ארוכה של הנחיות מחייבות המתוות את גבולות הגזרה עבור המערכת הבנקאית בתחום ההלוואות לדיור:

למשל הקובץ מפרט את תקרות המימון המותרות (עד 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה או תושבי חוץ). כמו כן נקבע כי בנק אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת שתשמש כ"הון עצמי", למעט הלוואות גישור מוגדרות לדירה חליפית בשעבוד הנכס הקיים. הבהרה מעודכנת נוספת מ-1.11.2026  מתירה ללווה לקחת מספר הלוואות לכל מטרה בביטחון אותו נכס (בסכום של עד 200,000 ש"ח בכל הלוואה), ובלבד שהיקף החריגה המצטבר בנכס לא יעלה על 200,000 ש"ח.