"המארגנים ביצעו התמחרות חסרת רסן, הזהרתי אותם שזה ייגמר רע"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעלי דירות שחתמו על הסכמי התחדשות עירונית וציפו לקבל דירה גדולה יותר, נדרשים בשנים האחרונות להתמודד עם בקשות לצמצום התמורות שהובטחו להם. לעיתים הסיבה היא שינוי בתנאי השוק והתארכות הליכי התכנון, ולעיתים, לטענת אנשי המקצוע המלווים אותם, מדובר בהבטחות שכבר מלכתחילה היה ספק אם ניתן לממשן. תופעת "פתיחת החוזים", והפגיעה שהיא גורמת באמון בין הדיירים ליזמים, עמדה במרכז הפאנל ששעסק ביחסי יזם-דייר-רשות מקומית שנערך במסגרת "פסגת ההתחדשות העירונית 2026" של מרכז הנדל"ן . את הפאנל הנחתה עינת גנון, לשעבר סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

עו"ד רועי גלעד דורון הפנה ביקורת כלפי התחרות על התמורות במכרזי יזמים. לדבריו, בראשית דרכו של הענף הציעו היזמים תמורות עוד לפני שהתברר מהן זכויות הבנייה שיאושרו, ונציגי בעלי הדירות התמקדו במקסום התמורה. בהמשך, טען, התחרות החריפה: "הגיעו מארגנים ועשו התמחרות פשוט חסרת רסן. לפני כשנתיים ערכתי שולחן עגול לעורכי דין דיירים והפצרתי בהם לעצור את ההתמחרות הזו. אמרתי: זה ייגמר רע".

לדבריו, יזמים שביקשו להיכנס לתחום הציעו עוד ועוד שטח לדירות התמורה, בעוד שלבעלי הדירות לא היו הכלים להעריך אם יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם. "היו לוקחים יזם שמציע חצי מטר יותר, והדיירים היו בוחרים בו. אותם דיירים היו מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה. היזם שהציע כל כך הרבה מטרים ביקש לפתוח הסכמים. זה תוקע פרויקטים".

גלעד דורון קרא לעורכי הדין המייצגים בעלי דירות להתריע מפני הצעות בלתי סבירות, ולא להסתפק בהשוואת התמורות: "תרימו דגל אדום ללקוחות שלכם. ברגע שיזם נותן תמורות, תגידו: זו הצעה לא הגיונית. כך תוכלו לעצור את המצב שקיים היום".

"כל אחד בנה על עוד חדר לילד"

אבי ברוקס, בעלי מינהלת 38 ויו"ר לשכת המארגנים בהתחדשות עירונית, תיאר את המשבר מנקודת מבטם של בעלי הדירות. "זה אירוע מאוד קשה, שמשפיע על רמת האמון מול בעלי הדירות. אלו בעלי דירות שאין להם הבנה מתקדמת של התחדשות עירונית , וצריך לעבוד איתם בשקיפות", אמר. "כל אחד במשך שנים בנה על כך שיהיה עוד חדר לילד, שיוכלו לעבור לדירה גדולה יותר, ואז סוגרים להם את הדלת בנושא הזה".

לדבריו, בקשה להפחתת תמורות מחייבת בדיקה מקצועית מקיפה והצגה שקופה של הממצאים לדיירים. "מסבירים שמה שקורה היום זה לא מה שהיה לפני חמש או שש שנים. משקפים להם את המצב, ועדיין עושים בדיקות מקיפות האם זה באמת הכרחי".

ברוקס סיפר כי בפרויקט בחולון פנה ליו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין , כדי לבדוק אם הפחתת התמורות אכן נדרשת, עוד לפני הפנייה לבעלי הדירות. לדבריו, גם הגורמים המלווים את הפרויקט נדרשו להשתתף בוויתורים: "נכנסנו גם אנחנו מתחת לאלונקה, וגם אני הפחתתי משכר הטרחה שלי. רק אחרי זה הגענו לבעלי הדירות".

בוגין הדגישה כי האחריות להבטחות בלתי סבירות אינה מוטלת רק על מי שמנהלים את ההתמחרות. "הרבה מאוד יזמים — האצבע קלה על ההדק, הנייר סופג הכול, ומגישים הצעות שברור לכול שאי אפשר להתקרב אליהן", אמרה. לדבריה, גם חברות גדולות משתתפות לעיתים במכרזים שבהם התמורות מגיעות לרמה שאינה ניתנת למימוש. היא תיארה מכרז שבו התריעה מראש כי ההצעות אינן ישימות: "אמרתי שאף אחד מהיזמים פה לא יכול לממש את מה שהוא מבטיח. מי שזה לא יהיה, יבקש עוד חצי שנה הפחתת תמורות - וכך היה".

בוגין המליצה לבעלי דירות שלא לחתום על הסכם לפני בדיקתו בידי שמאי. "אחד התפקידים החשובים שלנו כשמאי דיירים הוא להגיד לדיירים: ההצעה הזו לא תקרה לעולם", אמרה. לצד זאת, הבהירה כי לא כל בקשה להפחתה נובעת מהבטחה מופרזת: "אני לא יודעת להגיד איזה חלק יותר משמעותי — הפחתות כתוצאה מהבטחות שווא או מתנאי השוק".

לדבריה, בחינת התמורה צריכה להתייחס למכלול ההסכם, ובכלל זה דמי השכירות בתקופת הפינוי והקומה שבה תימסר הדירה החדשה. כאשר בעלי הדירות אינם יכולים לוותר על רכיבים אחרים, הדיון מתמקד בסופו של דבר בצמצום שטח הדירה.

עו"ד נעמה אורבך פוקס סיפרה כי המחלוקות מגיעות גם במסגרת פניות של דיירים. באחת הפניות הנבחנות, לדבריה, נטען כי יזם הציע מראש תמורה שידע שלא יוכל לעמוד בה, מתוך כוונה להפחיתה בהמשך. היא הדגישה כי השאלה הנבחנת היא אם בעלי הדירות חתמו על ההסכמים בהסתמך על מידע מוטעה. לצורך בירור הטענה, סיפרה, ביקשה לבחון פרוטוקולים, מידע מפרויקטים סמוכים והחלטות של מוסדות התכנון. לדבריה, יש לבחון אם ניתן לעמוד בנטל הראיה ולהוכיח שהוצג מצג מוטעה שעל בסיסו נחתמו ההסכמים, באופן שעשוי להצדיק את ביטול העסקה.

"הרשות המקומית חייבת להיכנס כצד נוסף"

תומר צבר, מנכ"ל שלום את נתן , ביקש להרחיב את הדיון מעבר ליחסים שבין היזם לבעלי הדירות. לדבריו, גם לרשות המקומית יש אחריות למציאת פתרון לפרויקטים שאיבדו את כדאיותם. "הבעיה היא פרקי הזמן שלוקח לתכנן תוכנית ולהוציא אותה אל הפועל", אמר. "תוכניות שנעשו על בסיס תמ"א לפני מספר שנים הגיעו למימוש בשוק של 2026, שחווה משבר בשנים האחרונות".

צבר ציין כי בעלי הדירות בוחרים ביזם כדי שיישא בסיכונים, אך טען שהפתרון אינו יכול להתמצות בהפחתת התמורות. "הדיאלוג בין יזם לדיירים לא יכול להישאר לבד, והרשות חייבת להיכנס כצד נוסף". לדבריו, כאשר תוכנית אינה כלכלית, חזרה להליך תכנון ממושך עלולה להוסיף שנות המתנה ולפגוע שוב בסיכויי המימוש.
הוא הציע ליצור מסלול תכנון מהיר, עם קריטריונים ברורים, שיאפשר להתאים תוכניות שכלכליותן נפגעה. "אני מסתכל על האנשים שצריכים דירות. להגיד להם אחרי שלוש שנים שעברו, תחכו עוד ארבע שנים — גם הם לא ירגישו בנוח. זה לא רק עניין של תמורה".

גם ראש עיריית בני ברק, חנוך זייברט, הצביע על הזמן החולף כגורם מרכזי בפגיעה בכלכליות. לדבריו, התמשכות ההליכים מובילה לבקשות חוזרות לשינוי התנאים ולתוספת זכויות, באופן שמאריך עוד יותר את התהליך. הוא מתח ביקורת גם על הבטחות היזמים, והדגיש את חשיבות המיגון ואת תפקידה של המדינה בסיוע לבעלי הדירות.

מהנדס העיר בת ים: "אין מדיניות צמצום תמורות"

מהנדס העיר בת ים, ישי ולנסי, הדגיש כי תוספת השטח לבעלי הדירות היא אמצעי לקידום ההתחדשות, ולא מטרתה. לדבריו, המטרה היא להתמודד עם בעיות הבטיחות והמיגון ולשפר את תנאי המגורים, תוך שמירה על איכות התכנון ועל יכולת העיר לספק שירותים לתושביה. ולנסי אמר כי בחלק מהמקרים יש להסביר לבעלי הדירות שעדיפה דירה חדשה וממוגנת, גם אם שטחה לא יגדל משמעותית או לא יגדל כלל, על פני פרויקט שלא יתממש. לדבריו, העמסת בנייה כדי לממן תמורות גבוהות מדי עלולה לפגוע באיכות המרחב העירוני ובערכי הנכסים.

בתשובה לשאלת גנון אם העירייה שוקלת לצמצם את התמורות, השיב: "אנחנו לא במגמה של צמצום. המדיניות לא אומרת 12 מ"ר, אלא עד 12 מ"ר, ויש מנעד שאפשר לשחק איתו. יש אנשים שלא שומעים את הטרמינולוגיה בצורה נכונה".

בוגין, מנגד, מתחה ביקורת על התנהלות עיריית בת ים ביחס למתחם השיקום שנפגע במלחמה. "כולם מנסים לחשוב מה הכי טוב לדיירים, אבל איך זה נראה מנקודת המבט שלהם?", שאלה. "הדירות נהרסו, הדיירים מחוץ לבית, בטראומה לא פחות מחיילים בשדה הקרב". לטענתה, דווקא במצב זה העירייה פעלה בשני כיוונים שפוגעים בכדאיות הפרויקט ובבעלים: "את היטל ההשבחה שאמור להיות 25% העלתה ל-50%, והצעד השני - להקטין תמורות לדיירים. אחרי רעש ציבורי גדול חזרו ל-12 מ"ר". לדבריה, גם כעת מסתמנת מגמה של צמצום התוספת ל-6 מ"ר במתחם השיקום.

"אז בואו לא נהיה תמימים. אני אומרת לפעמים: המלך הוא עירום", הוסיפה בוגין. לדבריה, קיים פער ניכר בין גישותיהן של הרשויות המקומיות: "יש כאלה שמתערבות בהסכם באופן לא חוקי בין יזמים לדיירים, ויש כאלה שהחליטו על אפס היטלי השבחה כדי לאפשר לעיר לצמוח — ובאמצע יש מגוון גדול".