האם יש בועת נדל"ן בישראל? - המדריך השלם לשנת 2024

אחת השאלות המסקרנות והמהותיות ביותר של המשק הישראלי מזה יותר מעשור, היא האם יש בועת נדל"ן בישראל? אין ספק שמחירי הדיור נמצאים בצמיחה חריגה לעומת העלייה במדד המחירים בענפים האחרים במשק, מה שעשוי להורות על בועה שעלולה להתפוצץ בשלב מסוים. מהן הסיבות לכך שמדובר בבועת נדל"ן? ומהם הנתונים המורים על כך שמדובר בעלייה הנובעת מחוסר איזון אמיתי בין היצע לביקוש, מה שמוביל לכך שהמחירים לא צפויים לרדת?

לפני שיוצאים לדרך, חשוב לציין כי בשורה התחתונה שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב מאוד המושפע מאלפי פרמטרים וגורמים, מה שהופך את התשובה החד-משמעית לבלתי אפשרית, למעשה.

מהי בועת נדל"ן?

בועת נדל"ן היא מצב כלכלי המאופיין בעלייה חדה ומהירה בשווי נכסי מקרקעין עד למצב בו השווי המוערך מגיע לרמות כה גבוהות באופן לא יחסי ביחס להכנסה הממוצעת של התושבים המקומיים וביחס לאינדיקטורים כלכליים אחרים כמו האינפלציה הכללית ועוד.

כאשר בועת נדל"ן "מתפוצצת", ההתרחשות מאופיינת לרוב בהתרסקות מהירה של שווי נכסי המקרקעין, מה שעלול להוביל למצב בו החוב של המשכנתאות של בעלי הנכסים גבוה באופן משמעותי מהערך של הנכס נכון לאותה נקודה. אחד המאפיינים של בועה כלכלית, לרבות בועת נדל"ן, היא שלרוב ניתן לזהות כי מדובר בבועה רק בדיעבד, לאחר הירידה בשווי.

על פי גרף שבחן מדד מחירי דירות ובועות נדל"ן בערים שונות בעולם ופורסם במגזין Seeking Alpha, מחירי הדירות מאופיינים בתנודתיות שגרתית – ראשית המחירים, לאחר מכן נוצרת בועה (כפי שקרה בארה"ב במשבר של 2008),אשר מתפוצצת, מביאה לירידת מחירים ול'תיקון' שלהם, אשר נמשך שנים רבות, ולאחר מכן מתחילה שוב עלייה (ובועה, ופיצוץ, וכו'),במחזוריות. עוד ב-2018 עלתה השערה כי ארצות הברית עומדת בפני בועת נדל"ן נוספת, עשור בלבד אחרי הקריסה של 2008. ממשלות ומומחים רבים בעולם מנסים לזהות בועות נדל"ן על מנת למנוע את התנפחותן ואת הפיצוץ שלהן, מה שפוגע באופן מהותי בכלכלה ובתושבים של אותה עיר\מדינה.

כיצד מגיעים למסקנה האם ישנה בועת נדל"ן? הכירו את מדד שכירות-קנייה

אחד הכלים האפשריים בניסיון לבחון האם קיימת בועת נדל"ן בישראל הוא חישוב מדד שכירות-קנייה (price to rent),הבודק את היחס בין מחיר הדירה למחיר השכירות שלה.

ההנחה היא שכאשר תשואת השכירות של הדירה (תשלום שכר דירה למשך שנה בתור אחוז משווי הדירה) נמוכה מספיק, מדובר ככל הנראה בבועת נדל"ן. הרציונל העומד מאחורי חישוב מדד זה הוא כי המחיר הבסיסי של דירה שואף לעמוד על מחיר המבטא את התועלת המקבלת ממנה, והמתבטא בשכר הדירה המשולם עבורה.

מחיר דירה אמנם מגלם את המרכיבים המשפיעים על מחיר השכירות, אך שלא כמו שכר דירה, רכישת דירה מבוצעת ברוב המקרים על ידי מינוף (באמצעות משכנתא),מה שהופך את הדירה למכשיר פיננסי, ולא רק פתרון מגורים, המגלם בתוכו גם ציפיות – לעלייה במחירים. כאשר הפער בין שווי הדירה לשכר הדירה גדל באופן משמעותי, ככל שכדאיות הקנייה נסמכת יותר על השבחת ערך הנכס מאשר על התזרים הקבוע המגיע ממנו, כך השוק נמצא יותר ויותר במצב של בועה.

שיעור החוב למשכנתאות בשיא - מה שמגדיל את היקף הנזק בהתפוצצות עתידית של הבועה

עוד אינדיקטור הקשור לבועת נדל"ן הוא גודל הנטל של רכישת דירה עבור האזרח הממוצע. לדוגמה, יתרת החוב של משקי הבית לדיור נכון לרבעון הראשון של 2020 הגיעה ל-349 מיליארד דולר, שהם 66% מהחוב כולו, ו-20% יותר מהנתון ארבע שנים קודם לכן. מדובר על שיעור גבוה במיוחד של חוב לדיור, אשר מגביר את הסיכון והיקף הנזק עבור הישראלים במקרה בו תתרחש התפוצצות של בועה, שווי הנכסים יירד והלווים יישארו עם חובות הגדולים משווי הנכסים שלהם.
 
היצע מול ביקוש - האם היצע הקרקעות והריבית הנמוכה הם הגורמים הריאליים לעלייה במחירים, או שמדובר בבועה?

על פי מחקר של מכון אהרן למדיניות כלכלית של הבינתחומי הרצליה משנת 2018, החל מ-1990, שיווק הקרקעות למטרת דיור נעשה בהיקף נמוך יותר מהנדרש כדי לענות לביקוש, שמקורו הוא הגידול במספר משקי הבית במשק. על פי החוקרים, מגבלת ההיצע הזמין של קרקעות לבנייה למגורים מובילה לשחיקה במלאי הדירות, עלייה בצפיפות וירידה מתמדת במלאי הדירות - ומשם לעלייה ארוכת טווח במחירי הדירות.

על פי נתוני המחקר, על רקע הירידה של מלאי הדירות למשק בית מכ-1.1 דירות למשק בית בסוף 2006 לכ-0.95 דירות למשק בית בסוף 2017 - המחירים הריאליים של דירות עלו בשיעור מצטבר של 90% באותה תקופה. המסקנה של החוקרים מהבינתחומי היא שבמהלך העשור שבין 2007 ל-2017 לא התקיימה בועה במחירי הדירות, אלא שחיקה בהיצע הדיור למשק בית וירידה בריבית למשכנתאות, שהובילו לעלייה חדה במחירי הדירות.

המסקנה היא שכל עוד לא ייבנו מספיק יחידות דיור בשנה (כ-60 אלף בשנה עבור משקי הבית החדשים, ללא הוספת יחידות דיור להשלמת הפער שנוצר),כך ימשיכו העליות המבוססות על חוסר בהיצע (בניגוד לבועת נדל"ן שעשויה להתפוצץ).

בניסיון להבין האם מדובר בבועת נדל"ן בישראל, החוקרים ביצעו בחינה המבוססת על מודל אקונומטרי המקשר בין מחירי הדירות לכמויות הדירות הנבנית, האוכלוסייה ושער הריבית. המודל מבוסס על שתי משוואות של התנהגות אופטימלית לאורך זמן: 1) הביקוש לכמות הדיור של משק הבית התלוי במחירי שירותי הדיור (שכר דירה) וההכנסה הפרמננטית, 2) משוואת הפער הקושרת בין מחיר שירותי הדיור לבין הריבית על ערך הדירה, הוצאות האחזקה של הדירה ועליית ערך הדירה. על פי תוצאות המודל, ככל שהתפתחות מחירי הדירות על פני תקופת זמן תואמת את התפתחות מלאי הדירות למשק בית והריבית למשכנתאות – אין בועה במחירי הדיור בישראל. על פי המודל, בתקופה שבין 2007 ל-2017 לא התקיימה בועה במחירי הדירות, אלא שחיקה בהיצע הדיור למשק בית, כתוצאה של קצב גידול במשקי בית שהיה גדול יותר מקצב הגידול במלאי הדירות, והירידה בריבית למשכנתאות, אשר גרמו יחד לעלייה חדה במחירי הדירות.

על פי הערכות החוקרים, אם קצב הבנייה היה דומה בעשור שעד 2017 לקצב הגידול באוכלוסייה, מחירי הדירות בישראל היו נמוכים בכ-30% לעומת המחיר שלהם נכון ל-2018. על פי המודל, הירידה בריבית למשכנתאות מסבירה רק חלק קטן מעליית מחירי הדירות.

בדומה, מחקר של בנק ישראל מ-2015, אשר בדק את העלייה בשיעור 50% במחירי הדירות בין 2008 ל-2013 בישראל, הגיע למסקנה כי לא ניתן לדחות את ההשערה הראשונית על כך שלא מדובר בבועה. התוצאות שנמדדו במודל האקונומטרי של המחקר הגיעו לכך שהנתונים ברמה הארצית ובמרבית נתוני הרמה האזורית, ישנה עמידה מול מגוון של מבחנים סטטיסטיים, ספציפיקולציות מודלים והבאה בחשבון של שיעורי המינוף והמשכנתאות. לכן, המסקנה הכוללת היא שהעלייה בשנים אלו במחירי הדיור נבעה ככל הנראה משינויים בגורמי יסוד.

סיכום

לסיכום, קשה להגיע למסקנה חדש משמעית באשר לקיום בועת נדל"ן בישראל בעשור האחרון. הנתון הוודאי היחיד הוא העלייה המטאורית של מחירי הדירות, העלייה בשיעור החוב של הישראלים למשכנתאות, וכמות המשכורות הגבוהה אותה אנחנו צריכים לשלם כדי לרכוש דירה בישראל. ממחקרים של הבינתחומי הרצליה ובנק ישראל, עולה כי העלייה המשמעותית במחירי הדירות נובעת מהיצע לא מספיק של קרקעות ודירות לעומת הביקוש, לצד ריבית נמוכה שהכניסה משקיעים לשוק והובילה לעלייה נוספת במחירים עם השנים.