ועדת האתיקה של לשכת עוה"ד: אין מניעה ששכר הטרחה ייגזר ממספר הדירות הקיימות בפרויקט או משווין

גם בלשכת עורכי הדין "עושים סדר" בכל הנוגע לפעילות עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית: שורת החלטות שהוציאה לאחרונה ודעת האתיקה הארצית, בראשותו של עו"ד מנחם מושקוביץ, מנסה להסדיר את עניין זה, בעיקר בכל הנוגע ליחסים המקצועיים שבין עורך הדין לבין שני הגורמים העיקריים בפרויקטים להתחדשות עירונית – הדיירים והיזמים.

ההחלטה, שמספרה את/67/21, כוללת 14 סעיפים, אשר במרכזם ההימנעות מייצוג דיירים ויזמים בו-זמנית בסיטואציות שעלולות לגרום ל"התנגשות" או לניגוד אינטרסים, וכן נושא שכר הטרחה שמקבל עורך הדין, כולל דרך קביעתו. באשר לנושא זה, שגרר (בוודאי עוד יגרור) לא מעט ויכוחים, קבעה הוועדה כי "אין מניעה שעורך הדין מייצג הדיירים יקבל את שכרו כנגזרת של מספר הדירות הקיימות בפרויקט או משווין".

הפולמוס סביב שכר הטרחה לעורכי הדין התעורר, בין היתר, במהלך שולחן עגול שהתקיים במתחם משרדי מרכז הנדל"ן בינואר 2020, אז ציינה סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, כי אנשי הרשות "בוחנים להורות על קביעת שכר טרחה כנגזרת מיחידות הדיור הקיימות ולא העתידיות" – דבר שהעלה את חמתם של כמה וכמה עורכי דין שנכחו בדיון.

"אסור לאותו משרד עורכי דין לייצג את היזם והדיירים באותו פרויקט, לרבות החלפת צד"

אלו הסעיפים שאושרו בהחלטת ועדת האתיקה:

א. אסור לאותו משרד עורכי דין לייצג את היזם והדיירים באותו פרויקט, לרבות החלפת צד, מתחילת שלב הייצוג. 

ב. לא ניתן לייצג לקוח קבוע (יזם) לצד לקוח חד פעמי (הדיירים). 

ג. כאשר אותו משרד עורכי דין מייצג בו זמנית את הדיירים ואת היזם בפרויקטים שונים, עורך דין המייצג את היזם בפרויקט אחר לא יכול לייצג את הדיירים בפרויקט אחר כנגד היזם. 

ד. לגבי ייצוג שהסתיים, של הדיירים או של היזם, וכעת אותו משרד מבקש לייצג את הדיירים או את היזם בפרויקט אחר – יש לבחון כל מקרה ומקרה. 

ה. במקרה שבו עו"ד ייצג בעבר את קבוצת הדיירים, הוא לא יוכל לייצג חלק מהם בסכסוך מול הדיירים האחרים, שכן הייצוג הינו בעניין או בקשר לעניין שטיפל בו למען אותו לקוח. 

בפרויקטים להתחדשות עירונית לא ניתן לאשר "חומות סיניות"/הפרדה בין עורכי הדין העוסקים בתיקים השונים בתוך אותו משרד עורכי דין. כל ניסיון להפרדה מלאכותית יותיר את איסור ניגוד העניינים, הבא להגן על הדיירים ולשמור על תדמית המקצוע, ככלי ריק

ו. בפרויקטים להתחדשות עירונית לא ניתן לאשר "חומות סיניות"/הפרדה בין עורכי הדין העוסקים בתיקים השונים בתוך אותו משרד עורכי דין. כל ניסיון להפרדה מלאכותית יותיר את איסור ניגוד העניינים, הבא להגן על הדיירים ולשמור על תדמית המקצוע, ככלי ריק. 

ז. משרד עורכי דין המייצג את הדיירים לא יכול להיות "המארגן" של פרויקט ההתחדשות העירונית. 

ח. המארגן של הדיירים לא יכול להיות עובד במשרד עורכי הדין. 

ט. אין מניעה כי היזם ישלם את שכר הטרחה לעורך הדין בגין ייצוג הדיירים. 

י. עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו (הדיירים ו/או הנציגות), והיזם לא יהיה מעורב בו. אין מניעה כי היזם יחתום על התחייבות לדיירים על חבותו בתשלום שכר הטרחה, ובלבד שיהיו בהסכם שכר הטרחה אבני דרך לתשלום אשר לא תלויות ביזם. כמו כן, אין מניעה שעורך הדין מייצג הדיירים יקבל את שכרו כנגזרת של מספר הדירות הקיימות בפרויקט או משווין.

יא. עורך הדין ועובדי משרדו רשאים לרכוש דירות בפרויקט שבו הם מייצגים את הדיירים. 

יב. עורך דין בעל דירה בפרויקט רשאי להיות מייצג הדיירים, אך ההמלצה היא שלא לעשות כן. 

יג. אין מניעה שעורך הדין המייצג דיירים ישתתף במכרז למציאת יזם לפרויקט. 

יד. החלטה זו, בהיותה מאגדת את ההחלטות הקודמות, חלה גם על פרויקטים קיימים. 

נציין כי דברים אלו מגיעים בהמשך להמלצות הצוות המיוחד שמינה משרד המשפטים, ושהציג את עיקרי המלצותיו עוד באפריל 2019, שם הומלץ בין היתר כי "עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין המייצג דיירים אל מול יזם לתת שירותים משפטיים כלשהם לאותו יזם, גם לא בפרויקט אחר". נדגיש כי המלצות אלו טרם אומצו.