איך למקסם את התמורות בפרויקט של התחדשות עירונית – מדריך לבעלי הדירות

כניסה לפרויקט של התחדשות עירונית עשויה להיות מלחיצה עבור בעלי הדירות. היזם אמנם מבטיח שורה של הבטחות מפתות הכוללות דירה חדשה, משודרגת וגדולה מהדירה הנוכחית שבבעלותכם, אך על מנת לקבל אותן, יהיה עליכם להיפרד מהדירה שלכם – ככל הנראה הנכס היקר ביותר שקיים ברשותכם – ולמסור אותה לידיו. כיצד תדעו אם ביכולתו לעמוד בכל ההבטחות? כיצד תוודאו שהתמורות המובטחות לכם הן התמורות המקסימליות האפשריות?

על מנת להבין את המאזן העדין המבטיח, מחד, מקסימום תמורות ומאידך, מימוש מוצלח של הפרויקט, פנינו אל עורך הדין ארנון יהב, שותף מנהל במשרד עורכי הדין יהב ושות', אשר נוסד לפני למעלה מ-40 שנה והיה מחלוצי הייצוג המשפטי בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. כמי שעומד בראש משרד שליווה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון שלו כבר ב-2005 ומלווה כיום יותר מ-60 פרויקטים בתחום תוך התמקדות בלעדית בייצוג בעלי הדירות, שטח בפנינו עו"ד יהב נקודות חשובות אותן יש לקחת בחשבון.

תקרת הזכוכית של גובה התמורות

במידה מסוימת, ניתן לדמות את האופן שבו מתאר עו"ד יהב את תחילת הדרך של ההתחדשות העירונית בישראל ל"מערב פרוע". ההבטחות שניתנו לדיירים היו בשמיים, הפיקוח היה כמעט אפסי והוודאות הייתה רעועה. לא פעם, פרויקטים "מבטיחים" נתקעו או קרסו ועמם ההבטחות. "בעבר הרשויות לא התערבו", מסביר עו"ד יהב, "ולא נכנסו לשורת הרווח של היזם ביסודיות ובדווקנות שבה הן עושות את זה היום. האמור אמנם מספק יותר וודאות, אבל מצד שני מציב תקרת זכוכית לגובה התמורות".

ככל שהיזם מגדיל את התמורות כך הזכויות שהוא מקבל צריכות להיות גדולות יותר, אחרת לא יוכל לממן את ההבטחות שנתן, שכוללות הן את התמורות לדיירים והן את צרכי הציבור אותם דורשת העירייה או הרשות המקומית, כמו גני ילדים, כבישים, תשתיות ועוד"

ברמה התכנונית, מסביר עו"ד יהב, תחום ההתחדשות העירונית מציב לא מעט אתגרים. לטענת הרשויות, זו הסיבה שהן מנהיגות מדיניות ברורה של צמצום התמורות. "השאיפה של היזם והבעלים היא הגדלת התמורות לדיירים", אומר עו"ד יהב, "אבל ככל שהיזם מגדיל את התמורות כך הזכויות שהוא מקבל צריכות להיות גדולות יותר, אחרת לא יוכל לממן את ההבטחות שנתן, שכוללות הן את התמורות לדיירים והן את צרכי הציבור אותם דורשת העירייה או הרשות המקומית, כמו גני ילדים, כבישים, תשתיות ועוד. לדוגמה, אם ניקח בניין בן עשר קומות שיכול היה להיות כדאי כלכלית, ונוסיף לו את התמורות לרשות המקומית ולבעלי הדירות, נצטרך כעת לבנות בניין בן 15 קומות על מנת להבטיח את אותה כדאיות כלכלית. הדבר הזה מייצר אתגר גדול, אבל בעלי הדירות טוענים, בצדק מבחינתם, שלא יכול להיות שהרשויות יתערבו בהסכמים שלהם עם היזם".

בעלי הדירות חייבים לזכור שמצב שבו קיבלת את כל מבוקשך בהסכם, אבל אין אפשרות לממש את הפרויקט, הוא המצב הגרוע ביותר. לעיתים עדיף לקבל פחות ולממש את העסקה. למה? כי כשהעסקה לא תצא לפועל, וזאת אחרי שהדייר כבר נקשר לתמורות שהובטחו, הוא ירגיש שלקחו את מה שכבר היה שלו"

גבולות הגזרה של יכולת היזם לעמוד בהבטחות
על מנת לצמצם את התערבות הרשויות מחד, ולמקסם את התמורות מאידך, חשוב להבין במהלך המשא ומתן עם היזמים עד כמה ניתן "למתוח" את החבל. "בעלי הדירות חייבים לזכור שמצב שבו קיבלת את כל מבוקשך בהסכם, אבל אין אפשרות לממש את הפרויקט, הוא המצב הגרוע ביותר. לעיתים עדיף לקבל פחות ולממש את העסקה. למה? כי כשהעסקה לא תצא לפועל, וזאת אחרי שהדייר כבר נקשר לתמורות שהובטחו, הוא ירגיש שלקחו את מה שכבר היה שלו. למעשה, זה מעולם לא היה שלו, הייתה לו רק הבטחה, והרי לתת הבטחה ולממש אותה זה שני דברים שונים".

איך אפשר לדעת שפרויקט הוא אכן ישים, תחת התמורות שהובטחו?

"יכולתו של היזם לעמוד בהבטחות תלויה בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. כדי להבין אם יש כדאיות כלכלית, העירייה בוחנת מהו אחוז הרווח של היזם על בסיס תמורות. אם אחוז הרווח נמוך מדי, עומדים בפני העירייה שלושה פתרונות אפשריים: להגדיל את הזכויות ליזם, להקטין את הדרישות לצרכי הציבור או לבקש מהיזם לצמצם את התמורות לדיירים. אם אחוז הרווח גבוה מדי, הרשות תוכל לצמצם את הזכויות ליזם, להגדיל את דרישותיה לצרכי הציבור או לבקש הגדלה של התמורות לדיירים. אז ראשית, מומלץ למנות שמאי מטעם הדיירים  כדי לבחון את התמורות המוצעות. מעבר לכך, דרך נוספת לבחינת הכדאיות הכלכלית היא העובדה שבכל פרויקט פינוי בינוי נדרש ליווי בנקאי, שעליו לעמוד באחוזי רווח מסוימים. אם בנק לא יסכים ללוות את העסקה, היא לא תמומש.

שלושת הפרמטרים העיקריים שאותם יש לקחת בחשבון הם צרכי הציבור - אותם הרשות מבקשת, הרווח היזמי - אותו מבקש הבנק, והתמורות – אותם מבקשים בעלי הדירות. בתוך שלושת הפרמטרים הללו אפשר לדבר על מקסום התמורות"

לפיכך, שלושת הפרמטרים העיקריים שאותם יש לקחת בחשבון הם צרכי הציבור - אותם הרשות מבקשת, הרווח היזמי - אותו מבקש הבנק, והתמורות – אותם מבקשים בעלי הדירות. בתוך שלושת הפרמטרים הללו אפשר לדבר על מקסום התמורות".

כיצד יכולים בעלי הדירות להבין עד כמה יש באפשרותם לדרוש מהיזם?

"התשובה, כתמיד, היא דרך המלך. לא לקפוץ גבוה מדי וגם לא ללכת נמוך מדי. אחרי בחינת הכדאיות שערך שמאי מטעמכם או בחינת מספר הצעות ממספר יזמים, צריך לבחון את אחוזי הרווח של היזם על פי שלושת הפרמטרים שהזכרתי, ולראות אם ישנו מרווח למיקסום התמורות: אם אחוז הרווח של היזם, על פי היתר הבנייה שהעירייה מאשרת, הוא 20%, ואנחנו יודעים שהבנק המלווה יסכים ללוות את העסקה גם בפחות, לדוגמה ב-17%, זה משאיר לבעלי הדירות מרווח של 3% נוספים מעבר למדיניות התמורות העירונית שעומדת, לדוגמה, על 12 מ"ר תוספת לכל דירה".

צעדים להבטחת מיקסום התמורות

על מנת לקבל את תמונת המצב האמיתית של כדאיות הפרויקט, עליכם להיעזר באנשי מקצוע שידעו להעריך את המרחב התכנוני הן מבחינה אדריכלית והן מבחינת המגבלות שמציבה הרשות המקומית, ויספקו חוות דעת באשר לכדאיות הפרויקט ולדרישות הריאליות מצידכם. "חשוב לזכור שאין כאן שבלונה אחת שמתאימה לכולם. מגוון הפתרונות הוא רחב, לוקאלי ומותאם לכל מקרה. יש אזורים שבהם הצפיפות נמוכה והשטח גדול, כך שאפשר לקבל תמורות גבוהות יותר, יש אזורים שבהם הרשות מגבילה את זכויות היזם ולא מאפשרת בנייה לגובה, יש אזורים שבהם התשתיות או מתווה השטח פוגעים בהיתכנות הפרויקט (בגלל מי תהום, לדוגמה) וכן הלאה. עם זאת חשוב לזכור שבתרחישים מסוימים ניתן להילחם במדיניות ואפילו לנצח, וכבר קרה שהרשויות התערבו בתמורות לבעלים ובתי המשפט פסלו את הדרישות שלהן".

לצד הפנייה לאנשי מקצוע, ממליץ עו"ד יהב על ארבעה צעדים נוספים:

1. תתארגנו – על מנת לייעל את ההתנהלות שלכם מול היזם ושאר אנשי המקצוע, אתם זקוקים לנציגות מאורגנת של דיירים.
2. אל תחכו להצעה שתגיע אליכם – חפשו יזמים פוטנציאליים ופנו אליהם בעצמכם. "הוכח מדעית שכשאתה יוזם, לרוב התוצאה נוטה לטובתך באופן מאוד משמעותי. המשרד מאמין באקטיביזם, בפעלתנות, וממליץ לדיירים לפעול בעצמם".
3. השתמשו באלמנט התחרות –  אלמנט התחרות מהווה תמריץ ליזם לתת לכם יותר. "אל תתחייבו בכתב לאף יזם לפני שמיציתם את כלל האפשרויות. לפעמים אפילו רמיזה על תחרות תספיק".
4. גבשו הסכמות – ככל שביניכם לבין עצמכם יושגו יותר הסכמות, כך תגיעו יותר מוכנים לביצוע העסקה. "רכזו כמה שיותר מהסוגיות הקשורות לפרויקט וגבשו הסכמות מראש. ככל שתהיו מוכנים יותר לעשיית עסקה כך יפחת הסיכון מבחינת היזם ויכולת המיקוח שלכם תגדל".

שומרים על האינטרסים שלכם

הגורם שינהל את המשא ומתן שלכם מול היזם, ינווט בין כלל אנשי המקצוע שמעניקים לכם שירות ויוודא שאתם מקבלים מענה מקצועי ומגובה באסמכתאות, הוא עורך הדין שלכם. אחד הדברים החשובים שעליו לעשות הוא לדאוג עבורכם למנגנוני זהירות והגנה מפני הבטחות שסופן לא להתקיים.

המחוקק, אשר מודע לאפשרות של סטייה ביצועית בין היתר הבנייה לבין מה שבנוי בפועל, הציע פתרונות לכך בחוק המכר, אך לא התייחס למקרה הייחודי של פרויקט בהתחדשות עירונית, בו עשויה להיות סטייה תכנונית בין מה שהובטח בהסכם לבין מה שיוחלט בהיתר.

"בניגוד לעסקת נדל"ן קלאסית, כאשר אתם חותמים על הסכם עם יזם בפרויקט של התחדשות עירונית , היתר הבנייה עדיין לא קיים. למעשה, בהתחדשות עירונית היזם לא יכול לקבל היתר מבלי שתחתמו על הסכם מולו. לפיכך, אלמנט חוסר הודאות גדול יותר ולכן ההסכם המשפטי חייב לספק לכם פתרונות כמו יכולת ביטול, פיצוי, בקשת ערבויות מהיזם וכן הלאה".

השאיפה להגן באופן מלא על האינטרסים שלכם מול היזמים היא הסיבה שבגללה בוחר משרד עורכי הדין יהב ושות' להימנע מכל חשש לניגוד עניינים ולעסוק בייצוג דיירים בלבד.

סוגיית האתיקה בהתחדשות עירונית היא סוגיה סבוכה שעוברת בימים אלו רוויזיה מאוד גדולה ויסודית. כשם שדברים שהיו נהוגים בתחילת הדרך כבר לא מקובלים כיום, ניתן להעריך שחלק מהדברים ששגורים היום יהיו מקובלים פחות בעתיד הנראה לעין. אנחנו מאמינים שנכון לבחור צד"

"סוגיית האתיקה בהתחדשות עירונית היא סוגיה סבוכה שעוברת בימים אלו רוויזיה מאוד גדולה ויסודית. כשם שדברים שהיו נהוגים בתחילת הדרך כבר לא מקובלים כיום, ניתן להעריך שחלק מהדברים ששגורים היום יהיו מקובלים פחות בעתיד הנראה לעין. אנחנו מאמינים שנכון לבחור צד".

את ניהול המערך המשומן הנקרא ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית הוא מתאר כמכונה המורכבת מחלקים רבים שצריכים לעבוד בתיאום זה עם זה, על מנת להבטיח הרמוניה טובה, יעילות גבוהה ומינימום חריקות, ומוסיף עצה אחרונה לבעלי הדירות: "אני ממליץ בחום – אל תהיו יותר עורכי דין מעורך הדין, אל תהיו יותר יזמים מהיזם, אל תהיו יותר אדריכלים מהאדריכל. בסופו של דבר, אתם היחידים שקובעים, אתם בעלי הקרקע, אבל תנו לאנשי המקצוע לבצע עבורכם את השירות שלשמו שכרתם אותם".