ללא תמ"א 38, ללא הריסה ובנייה: פורסמו הגבלות בהוצאת היתרי בנייה במתחם הפינוי-בינוי בן גוריון ברמלה

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז פרסמה לאחרונה הודעה בדבר הגבלות בהוצאת היתרי בנייה במתחם פינוי-בינוי מהגדולים המקודמים כיום ברמלה – מתחם בן גוריון, אשר מתוכנן לכלול יותר מ-3,000 יחידות דיור חדשות. הלכה למעשה, המגבלות אינן מאפשרות מתן היתרי בנייה לפרויקטים מסוג תמ"א 38 , כמו גם לפרויקטי הריסה ובנייה מכל סוג שהוא.

ההגבלות והתנאים, בהתאם לסעיפים 78-77 לחוק התכנון והבנייה, הם: "לא יינתן היתר להריסה ובניית מבנה חדש; לא יינתנו היתרי בנייה לפי תמ"א 38 על תיקוניה; לא יינתנו היתרי בניה לתוספת בינוי על מבנים קיימים, למעט היתרים לביצוע תשתיות ולצורך תחזוקה שוטפת, חיזוק, מיגון והנגשה; התנאים לפי הודעה זו לא יחולו על מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, דרכים; מגבלות אלה לא יחולו על בקשה להיתר בנייה שהוחלט לאשרה לפני החלטה זו". על פי ההודעה, "תוקף התנאים הינו שנתיים מיום פרסום ההודעה או עד הפקדת תוכנית, לפי המוקדם מביניהם". 

מדובר בשכונה במרכז העיר, בשטח של כ-177 דונם בין הרחובות שטיין מצפון, רזיאל ממזרח, בן גוריון ממערב וא.ס.לוי מדרום, וסמוך למע"ר רמלה, לקניון עזריאלי ולפארק עירוני עופר

מתחם בן גוריון, כפי שאפשר ללמוד מההודעה, "נולד" מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38. מדובר למעשה בשכונה במרכז העיר, בשטח של כ-177 דונם בין הרחובות שטיין מצפון, רזיאל ממזרח, בן גוריון ממערב וא.ס.לוי מדרום, וסמוך למע"ר רמלה, לקניון עזריאלי ולפארק עירוני עופר. 

השכונה מוגדרת "אזור עירוני מרכזי לאורך צירים ראשיים, מוקדי מסחר ושירותים ציבוריים חשובים בעיר". בשכונה ישנם כיום, 41 בנייני מגורים ובהם 944 יח"ד, הבנויים סביב שטחי ציבור הפרוסים בפריסה לא אחידה. השכונה מכילה בתוכה כמה גני ילדים ובתי ספר, וכן ישנה שדרה ירוקה של שטח פתוח להולכי רגל.

התוכנית מטפלת בכל המבנים בשטחה ומגדירה מתווה מפורט להתחדשות עירונית, תוך התייחסות למערך התחבורתי, לשטחים פתוחים, למוסדות ציבור, לאיכות הסביבה ולאקוסטיקה, לניקוז ולתשתיות מים וביוב"

"המבנים במתחם הם מבנים בטיפוסים שונים, בני ארבע עד שמונה קומות על גבי קומת עמודים", נכתב בדברי ההסבר. "התוכנית מטפלת בכל המבנים בשטחה ומגדירה מתווה מפורט להתחדשות עירונית, תוך התייחסות למערך התחבורתי, לשטחים פתוחים, למוסדות ציבור, לאיכות הסביבה ולאקוסטיקה, לניקוז ולתשתיות מים וביוב. בתוכנית ישנם מתחמי איחוד וחלוקה העובדים באופן עצמאי, תכנונית וכלכלית, במתווים של פינוי-בינוי או עיבוי. 

התוכנית המוצעת מייצרת שכונה בסדר גודל של כ-3,050 יח"ד חדשות, במצב היוצא, בבנייה משולבת מגדלית ומרקמית, תוך יצירת קישוריות עירונית טובה, מצד אחד, ממרכז העיר לפארק עופר (מזרח-מערב),על ידי שמירת השדרה המרכזית הירוקה והפיכתה למשולבת תנועה מוטורית, ונוסף על כך, יצירת חיבוריות צפון-דרום במרכז השכונה לאורך הפארק המרכזי.

התוכנית מייצרת בינוי אינטנסיבי וגבוה במבנים אשר פונים לרחובות ההיקפיים הראשיים, המשלבים אף חזית מסחרית לאורך הרחובות שטיין ורזיאל, בשילוב של קומת משרדים. בדפנות הפנימיות, אל לב השכונה, נשמר האופי השכונתי, תוך שמירה על בנייה מרקמית"

התוכנית מתוכננת בבלוקים עירוניים, בצורת U. הדפנות האינטנסיביות פונות לרחובות ההיקפיים, ומרכז הבלוק הינו שטח ציבורי פתוח לשימוש דיירי המתחם. התוכנית מייצרת בינוי אינטנסיבי וגבוה במבנים אשר פונים לרחובות ההיקפיים הראשיים, המשלבים אף חזית מסחרית לאורך הרחובות שטיין ורזיאל, בשילוב של קומת משרדים. בדפנות הפנימיות, אל לב השכונה, נשמר האופי השכונתי, תוך שמירה על בנייה מרקמית, באופן היוצר מנעד טיפוסי בניינים רחב ומגוון".

נציין כי המתחם צפוי ליהנות מקרבה לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים: לאורך רחוב שטיין מתוכנן הקו החום, ומתוכננת תחנה בסמיכות למתחם; תחנת המטרו 'בר אילן' בקו M2 של המטרו נמצאת במרחק של כ-500 מטר מאזור התוכנית. הבינוי במתחם יכלול מבנים בני 7-6 קומות (בעיקר מבנים ציבוריים ומוסדות ציבור),בתי מגורים בני 11-9 קומות ומגדלי מגורים בני 25-17 קומות. המתחם יכלול גם 2,000 מ"ר שטחי מסחר.

היזמית של התוכנית היא חברת הישוב החדש מבית הכשרת הישוב, המשמשת גם כמגישה שלה לצד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמלה. העורך הראשי הוא אדריכל עדן בר ממשרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים; שמאי המקרקעין הוא עודד לנדאו ממשרד עודד לנדאו שמאות מקרקעין; המודד הוא דני שלסינגר ממשרד שלסינגר מדידות ומערכות מידע; יועץ הסביבה הוא אלדד שרוני ממשרד אלדד שרוני הנדסה סביבתית.

לעיון במסמכי התוכנית לחצו כאן