היום (ב'): הוועדה המחוזית תדון בהפקדת התוכנית להסדרת מדיניות ההתחדשות העירונית בגבעתיים

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב תדון היום (ב') בשעות הצהריים בהפקדת התוכנית המסדירה את מדיניות ההתחדשות העירונית בתחומי העיר גבעתיים – תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, אשר נראה כי החידוש המרכזי בה הוא נושא "הגדרת מתחמי תכנון וקביעת הוראות וזכויות בכל אחד מהם", כפי שמקדמות כיום עיריות רבות.

על פי הכתוב במטרות התוכנית, היא נועדה לקדם " התחדשות עירונית באזורי העיר השונים באמצעות זכויות מכוח תמ"א 38 , תוך העלאת האיכויות העירוניות בד בבד עם הציפוף במרקם הבנוי, וחיזוק האלמנטים המייחדים את העיר בדגש על המרחב הציבורי".

התוכנית אינה פוגעת בזכויות קיימות, אך מגבילה בנייה חדשה ופרויקטים של חיזוק ועיבוי, בשתי הגבלות הקובעות את אופן מימוש הזכויות, לפי המגבלה המצמצמת מביניהן"

"התוכנית אינה פוגעת בזכויות קיימות", כך מודגש בדברי ההסבר, "אך מגבילה בנייה חדשה ופרויקטים של חיזוק ועיבוי, בשתי הגבלות הקובעות את אופן מימוש הזכויות, לפי המגבלה המצמצמת מביניהן". בין היתר קובעת התוכנית כי הבינוי יהיה בן 8-6 קומות בכל תחומי התוכנית – אם כי תתאפשר הקמת חדר טכני ליציאה לגג ולצרכים טכניים. זכויות הבנייה מפורטות בטבלה שלהלן:

"על מנת להבטיח כי ציפוף מרקם המגורים ייעשה תוך שמירה על איכויות המרחב העירוני מצד אחד, ועל איכות החיים בבניינים מצד שני, נקבעו היקף תוספת הזכויות והוראות הבינוי בשים לב לנפחי הבנייה, שעוצבו לפי התנאים האקלימיים", נכתב בדברי ההסבר, "על מנת להבטיח רמות סבירות של אור ואוורור טבעיים לדירות המגורים ולמרחבים הציבוריים. כמו כן נקבע יחס בין רוחב חלל הרחוב לבין גובה הבינוי סביבו, כדי לשמור על תחושה של קנה מידה אנושי".

עקרונות הבינוי בתוכנית מתבססים על שני אלמנטים: הגבלת תוספת יח"ד במגרש ביחס למספר יחידות הדיור הבנויות בו; קביעה כי נפח הבנייה המותר ינבע ממספר הקומות המותר, מן התכסית המצויה בתחום קווי הבניין ומן הנסיגות הנדרשות בקומות העליונות.

התוכנית שתידון היום בישיבת הוועדה המחוזית ה-906 כוללת, בין היתר, הנחיות לעיצוב אדריכלי, לנפח בינוי איכותי, לפיתוח מגרשי המגורים ולפתיחת המרווח הקדמי בחזית לרחוב; הנחיות לתכנון הרחובות, לשמירה על חופת העצים העירונית, לתוספת נטיעות ולצמצום המרחב המוקדש לכלי רכב פרטיים; מתן הוראות לחיזוק, חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה של בניינים קיימים, שהיתר הבנייה שלהם הונפק לפני 1980, כך שיעמדו בתקני בנייה מעודכנים בהתאם לעקרונות תמ"א 38 ; הסדרת זכויות שהוגדרו בתוכניות קודמות "לשיקול דעת הוועדה המקומית", במטרה להגביר את השקיפות התכנונית ולפשט את שיקולי מתן הזכויות.

לתהליכי ההתחדשות העירונית וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, המתעוררים בשנים האחרונות בכל חלקי העיר, פוטנציאל להגדיל את מספר יחידות הדיור בעשרות אחוזים, לצופף אף יותר את המרקם הבנוי בעיר, לשנות מהותית את חתך הרחוב האופייני לעיר ולפרוץ את קו הרקיע הקיים"

בדברי ההסבר נכתב כי "לתהליכי ההתחדשות העירונית וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, המתעוררים בשנים האחרונות בכל חלקי העיר, פוטנציאל להגדיל את מספר יחידות הדיור בעשרות אחוזים, לצופף אף יותר את המרקם הבנוי בעיר, לשנות מהותית את חתך הרחוב האופייני לעיר ולפרוץ את קו הרקיע הקיים. 

רוב יוזמות בינוי אלה הן נקודתיות ומתייחסות לבניין בודד או למספר בניינים מצומצם, וחסרות ראייה כוללת בהתבסס על שיקולים מערכתיים - תכנוניים, דמוגרפיים, כלכליים או אחרים. על רקע ערכי הקרקע הגבוהים בעיר וריבוי הבקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 , אם ימומשו יוזמות בינוי נקודתיות אלו, תתקשה העיר לספק לתושביה מערכת שירותים ציבוריים מתאימים. אתגר מרכזי הוא שמירה על מצאי מספק של קרקע בייעודי מבנים ומוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים, התואם את כמות האוכלוסייה".

לעיון במסמכי התוכנית לחצו כאן

קודם לדיון בהפקדת תוכנית זו, ייערך בוועדה המחוזית דיון בבקשה לפרסום הכנת תוכנית מפורטת, לרבות חיזוק מבנים, בשטח העיר גבעתיים, במסגרת הודעה לפי סעיף 77 ו-78 לחוק, וקביעת תנאים לפי סעיף 78 לחוק – תנאים המגבילים הוצאת היתרי בנייה בתחום התוכנית לתקופה מסוימת.

נזכיר כי בגבעתיים כמה מתחמי התחדשות עירונית שכבר מקודמים, בהם תוכנית ההסתדרות, אשר ארבעה מתחמים בה כבר אושרו – מהם שלושה לקראת סוף החודש החולף, ותוכנית גבעת רמב"ם, שהופקדה על ידי הוועדה המחוזית בספטמבר 2020.

נציין כי דיון זה בא על רקע חילופי הדברים הקשים שנרשמו באחד מהדיונים האחרונים בבית המשפט, בין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים לבין הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, סביב תוכנית גולומב המתוכננת בעיר.