פינוי בינוי חולון

פינוי בינוי חולון - רקע

פינוי בינוי הוא אחת האפשרויות בפעילות של התחדשות עירונית, הכולל הריסה של בניינים ישנים, פינוי הדיירים לדירות זמניות בשכירות, ובנייה של בניינים חדשים ומחוזקים על פי תקני הבנייה העדכניים. בעלי הדירות בבניין המקורי מקבלים לרוב דירות בבניינים החדשים עם תנאים משודרגים.

ביצוע פרויקט פינוי בנוי כפוף לתב"ע (תכנית בניין עיר) ובסמכות החלטה של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה. ברוב המקרים כאשר מבוצע פרויקט פינוי בינוי , גם התשתיות עוברות שדרוג, לצד הוספת שטחים ירוקים וציבוריים.

על מנת לאפשר תהליך של פינוי בינוי , על המתחם להיות מוכרז על ידי המדינה בתור מתחם מיועד לפינוי בינוי. לרוב פרויקט שכזה כולל יחידות דירות רבות במספר בניינים לעומת פרויקטים של תמ"א 38 אשר יכולים להיות מבוצעים על בניין אחד. כדי להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי, ישנה דרישה להסכמתם של 80% מבעלי הדירות (ברוב מיוחד).

 אחת הערים בעלות הפוטנציאל לפרויקטים של פינוי בינוי היא חולון, בעקבות מיקומה במרכז הארץ, בנייני הרכבת הישנים הנמצאים בחלק משכונותיה, והביקוש הרב לדיור בעיר.

על פי אתר עיריית חולון, "על מנת לשמור על איכות החיים בעיר לאורך השנים, עיריית חולון רואה חשיבות רבה בחידוש מלאי המגורים, המרחב הציבורי, מבני הציבור, הגנים והתשתיות העירוניות". באשר לאפשרות לחידוש מלאי המגורים, עיריית חולון מציינת את פינוי בינוי בתור "הצורה המקיפה ביותר- הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו".

פינוי בינוי חולון - היקפים ונתונים

על פי דו"ח ההתחדשות העירונית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020, בחולון ניתנו היתרי בנייה ל-7 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, הכוללים 95 יח"ד.

עוד עולה מהדו"ח כי מספר הדירות בחולון שנמכרו ב-2020 במיזמים להתחדשות עירונית הוא 206 (המקום ה-5 בישראל).

מתחם פינוי בינוי פיכמן חולון הוא הפרויקט היחיד בחולון שקיבל היתר ב-2020, והוא כולל 235 יח"ד.

במהלך 2020, הוכרז בחולון מתחם אחד של פינוי בינוי במסלול מיסוי, הכולל 116 יח"ד קיימות ו-295 יח"ד חדשות.

בשנים 2005-2020, בחולון קיבלו היתרים להריסה ובנייה מחדש של 93 מבנים, הכוללים 1,743 יחידות דיור מוצעות, על פי הדו"ח.

פרויקטים משמעותיים - פינוי בינוי חולון

בחולון מספר מתחמים שהוגדרו להתחדשות עירונית, בין היתר פינוי בינוי , כגון פינוי בינוי קוגל חולון, פינוי בינוי פיכמן חולון, פינוי בינוי ההסתדרות חולון, פינוי בינוי חולון תל גיבורים, פינוי בינוי סוקולוב חולון
ופינוי בינוי יוספטל חולון.

על פי הגדרת ממשלת ישראל, מתחם שדרות קוגל נבחר כמתחם התחדשות עירונית . שדרות קוגל הן הכניסה הראשית לחולון והרכבת הקלה צפויה לעבור בו, ולכן הוחלט לקדם התחדשות של האזור, לרבות חשיבה מחדש על אופי המקום והשימושים הקשורים לאיכות חיים עירונית. הפרויקט משותף לרשות ההתחדשות העירונית, משרד הבינוי והשיכון ועיריית חולון.

התכנית להתחדשות עירונית בשדרות קוגל שואפת ליצור מבואה עירונית חדשה לעיר מכיוון מרכז מטרופולין תל אביב, ובמקביל ליצור מרחבים ציבוריים מגוונים, התחדשות של מבני מגורים ותיקים ותוספת של מגורים ופונקציות ציבוריות. התכנית מחזקת את שדרות קוגל כשדרה קהילתית וכפארק הליניארי המחבר בין הכניסה הראשית מכיוון צפון לבין המרכז הוותיק- רחוב סוקולוב וכיכר ויצמן.

תהליך ההתחדשות ברחוב סוקולוב יתייחס לבחינת האפשרויות לשיפור המגורים, התשתיות הפיזית והסדרי תנועה וחנייה, לצד פיתוח המרחב העסקי וחיזוק הפעילות החברתית-קהילתית. העירייה שוקדת על גיבוש תכנית התחדשות עירונית ופינוי בינוי לרחוב סוקולוב ולכיכר ויצמן.

מתחם החצב ומתחם מבצע סיני הוגדרו גם הם בתור מתחמי פינוי בינוי תל גיבורים בחולון. המתחם החצב ממוקם בצד המערבי של שכונת תל גיבורים, ומתחם מבצע סיני ממוקם במרכז השכונה ומאופיין בבנייה נמוכה. תכנית מתחם החצב כוללת התחדשות של 84 יח"ד ומוצעות כ-350 יח"ד חדשות, ותכנית מבצע סיני כוללת התחדשות של 126 יח"ד קיימות ובנייה של כ-450 יח"ד חדשות.

תכנית ההתחדשות העירונית של תל גיבורים שמה לעצמה למטרה לתת מענה לצרכי הדיור של השכונה, למשוך אוכלוסייה חדשה תוך שמירה על האוכלוסייה הנוכחית ואופי השכונה. על פי התכנית, כמות יחידות הדיור בשכונה תוכפל, ויזמים שיזדרזו ויקדמו פרויקטי פינוי בינוי בתל גיבורים לאורך ציר האיילון ורחוב המעפילים יקבו זכויות בנייה מוגדלות.

על פי תכנית האב, שהוכנה ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עיריית חולון והמנבלת להתחדשות עירונית, צמוד לציר האיילון ובציר המעפילים, יקודמו תכניות פינוי בינוי והבנייה תגיע עד 25 קומות, ועד 40 קומות בפרויקטים עם יעודי ציבור, דירות להשכרה לטווח ארוך ותעסוקה.

מתחם יוספטל ממוקם בכניסה המערבית לחולון, בסמיכות לצירי תחבורה ראשיים ולקו המטרו העתידי. המתחם כולל את המקטע הצפוני של שכונת ג'סי כהן והמקטע הדרומי של שכונת נאות רחת. נכון להיום קיימות במתחם 414 יחידות דיור.

בנובמבר 2020 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון העלתה לדיון תכנית פינוי בינוי יוספטל חולון, אשר במסגרתו הוצגו לחברי הוועדה ההתקדמות והעקרונות של התכנון. על פי התכנית, יוקמו כ-687 יח"ד חדשות במקומן של 414 היחידות הקיימות, 330,600 מ"ר לתעסוקה ומסחר ו-160,000 מ"ר לשטחי ציבור עירוניים. על פי התכנית, דירות התמורה לדיירים יכללו תוספת של 12 מ"ר לדירה, חנייה ומרפסת. עוד על פי התכנית, כ-20% מהדירות יהיו דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר. לאחר הדיון בוועדה, התכנית צפויה לעבור לדיון לקראת הפרדה בוועדה המחוזית או בותמ"ל.

פרויקט פינוי בינוי נוסף נמצא ברחוב פיכמן 3-7, הכולל 2 בניינים בני 25 קומות, סה"כ 235 יח"ד, הנמצא בשלב היתר בתנאים.

חברות מובילות – פינוי בינוי חולון

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, חברות הנדל"ן המובילות בתמ"א 38 - חולון הן לוינסקי-עופר עם 4 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-9 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת יחד עם 4 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים, ל.י.ב.א טאואר יזמות ובנייה עם 2 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים, דוד אזולאי הנדסה אזרחית עם 2 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-3 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת עשהאל עם 14 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-1 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת ישופה עם 4 פרויקטים בתהליך, 2 פרויקטים בביצוע ו-7 פרויקטים מאוכלסים, מישר ש.ר יזמות עם 3 פרויקטים בביצוע ו-1 פרויקטים מאוכלסים, כאן בינוי – חדנשות עירונית עם 4 פרויקטים בתהליך, 2 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים, מדומני נדל"ן עם 2 פרויקטים בביצוע ו-1 פרויקטים מאוכלסים וקבוצת רייק עם 1 פרויקטים בתהליך, 3 פרויקטים בביצוע ו-7 פרויקטים מאוכלסים.

סיכום

לסיכום, בתור עיר מרכזית במיקום מבוקש במרכז הארץ, נעשו ניסיונות רבים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי בחולון.

על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2020 ניתנו 7 היתרי בנייה לפרויקטים של הריסה ובנייה, וכי מספר הדירות שנמכרו בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא 206.

מתחמי פינוי בינוי מרכזיים הנמצאים בשלבים שונים של תכנון, אישור וביצוע בחולון, הם פינוי בינוי קוגל, פינוי בינוי פיכמן, פינוי בינוי ההסתדרות חולון, פינוי בינוי חולון בתל גיבורים, פינוי בינוי ברחוב סוקולוב ופינוי בינוי במתחם יוספטל חולון.