השוק הפרטי מסכם את 2021: "עליית המחירים בפריפריה הדביקה את גוש דן"; "המהלך המרכזי - הורדת שיעור ההסכמה בפינוי-בינוי"

אז מה היה לנו בשנת 2021? אפשר להגיד שהיה בה הכול – ועוד יותר מזה אפשר לומר בפה מלא: אף אחד מאיתנו כנראה לא צפה שכך יהיה. לרגל סיומה של השנה שהייתה, ועם כניסתה של השנה החולפת, שאלנו כמה מבכירי הענף כיצד הם ראו את השנה הזו. כתבה ראשונה בסדרת כתבות לסיכום מיוחד של 2021 - והפעם: בכירי השוק הפרטי, ראשי החברות הגדולות, היזמים והמנכ"לים בגופים המובילים את שוק הנדל"ן הישראלי הפרטי.

תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "שוק הנדל"ן התאפיין ב-2021 בשלוש מגמות עיקריות: עליית מחירי הדיור והתחזקות הפריפריה, הגדלת הפעילות בתחום השכירות ארוכת הטווח והשקעה משמעותית בתשתיות.

עליית הביקושים לדירות מגורים השנה הייתה משמעותית מאוד. אם בעבר היו חודשים שבהם נקודתית נמכרו דירות בגלל שינוי רגולטורי כזה או אחר ואז הגיעה רגיעה, הפעם חווינו ביקושים קשיחים שאִפשרו למכור מלאים עצומים בזמן קצר. אלא שנוסף על כך ראינו גם תופעה מפתיעה -התחזקות הפריפריה, אם תרצו על חשבון המרכז. בעבר המרכז וגוש דן נתנו את הטון כמעט לבדם בעוד שהפריפריה נשרכה הרחק מאחור. השנה העלייה בקצב ובמחירים בפריפריה הייתה כזו שלעיתים נדמה כי השיגה את המתרחש בגוש דן. אפילו בתוך מבצע שומר חומות נדהמנו שקצב המכירות בעיר אשקלון, כדוגמה, לא נפגע. כך גם בבאר שבע ובדרום, וכמובן גם בירושלים וסביבתה.

ההסבר המיידי לכך (אם כי לא היחיד),מלבד הרצון הגובר של כל משפחה בישראל להיות בעלים של דירה בישראל והשיפור המתמיד ברמת החיים כמעט בכל הארץ, מוביל למגמה הנוספת הבולטת השנה והיא ההשקעה בתשתיות וייצור מקומות תעסוקה. מגמה זו הינה המשך ישיר של ההשקעות העצומות של הממשלה, ולעיתים אף בשיתוף המגזר הפרטי, בהקמת תשתיות. הממשלה הבינה כי יש לצמצם את החסרים בתשתיות התחבורה כדי למנוע משבר תחבורתי אמיתי אשר גורר אחריו משבר דיור. חוסר היכולת להגיע בתוך זמן סביר למקום העבודה גורם ליצירת לחץ על אזורי מגורים, בעיקר במרכז הארץ ובערים הגדולות. אני צופה כי גם השנה תמשיך הממשלה בהשקעות בתחום התחבורה במיזמי PPP, שכן השקעות אלה מעודדות את הכלכלה, יוצרות מקומות תעסוקה רבים ומאפשרות רמת חיים נאותה למאות אלפי אנשים שמבלים בפקקים מדי יום.

מגמה ייחודית נוספת ומהותית השנה ראינו בתחום הדיור להשכרה: השנה יותר מאי פעם חזינו בהמשך הפעילות של חברות הגדולות והמשקיעים הפרטיים בתחום השכירות ארוכת הטווח בהיקפים שלא ידענו כמותם. גם כאן המדינה השכילה לעודד, באמצעות חקיקה, את הדיור להשכרה, וזו בהחלט נותנת את אותותיה. בעצם יש כאן ישור קן אל מול שווקים באירופה ובארה"ב ובכלל. להערכתי, בשנה הבאה נמשיך ונראה פרויקטי שכירות נוספים, הן למכרזים והן בהקמה, ובעוד כמה שנים נראה עשרות אלפי דירות חדשות בשוק זה".

יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי: "האירוע המרכזי בתחום הנדל"ן הוא תוכנית הדיור הממשלתית שהוצגה ב-2021, וכן הרפורמות שאושרו בתחום הנדל"ן בחוק ההסדרים. מתוך אלה, המהלך המרכזי לדעתי הוא בתחום ההתחדשות העירונית - הורדת שיעור ההסכמה הנדרש בחוק על מנת לקדם פרויקט פינוי-בינוי, מ-80% ל-66%. אני סבור כי מדובר בצעד שייתן דחיפה משמעותית לתחום הפינוי-בינוי, משום שהשגת הסכמתם של הדיירים והחתמתם ארכה לעיתים שנים רבות, והתעכבה לא מעט פעמים אף יותר מזה, עקב סרבנות לא סבירה של חלק מבעלי הדירות. 

לזאת נוסיף גם את האפשרות שניתנה ליזמים לתבוע בבית משפט דיירים סחטנים. שני אלה יסייעו באופן ניכר ליותר פרויקטים לצאת אל הפועל, ואני חושב שזה מבורך. כצעד משלים לקידום פינוי-בינוי אני סבור שהמדינה צריכה לחייב דיירים לבצע פינוי-בינוי בבניין שלהם אם הוא הוגדר על ידי מהנדס העיר כמסכן חיים ומט ליפול. במקרים כאלה המחוקק צריך להיות אמיץ מעט יותר, להוציא את ההחלטה מידי בעלי הדירות ולהעביר אותה לידי המדינה או הרשות המקומית – כדי לשמור על חיי התושבים.

יוסי פרשקובסקי, יו''ר חברת פרשקובסקי

ב-2022 אני צופה כי לא תיעצר עליית מחירי הדירות, משום שכל התוכנית הנ"ל לא כוללות צעדים אופרטיביים להגדלה מאסיבית של היצע הדירות. ייקח עוד זמן, אם בכלל, להשפעה של אותן תוכניות על מחירי הדירות. המדינה חייבת להפסיק לנסות לייבש את השוק ולהוריד ביקושים, ובמקום זאת עליה לפעול בנחישות ולאורך זמן להגדלת ההיצע". 

רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "השנה האחרונה הייתה בסימן צמיחה, הן בעבור הכלכלה הישראלית ותחום הנדלן בפרט, והן בעבור חברת אזורים. ראשית, אחרי שנתיים של חוסר יציבות פוליטית וסטגנציה של אי-העברת התקציב, אשר היו לא בריאים למשק, הוקמה ממשלה חדשה. המגזר העסקי מחפש יותר מכל יציבות ואופק חיובי, והממשלה הזאת משדרת עבודה קשה לטובת הכלכלה הישראלית והציבור. 

אזורים מסיימת את שנת 2021 בתנופה אדירה. הצלחנו בשנה אחת להגיע לשיאים חדשים לעומת שנים קודמות, ולמכור יותר מ-1,000 יח"ד בשנה. על רקע משבר הדיור המחריף ומחסור ההיצע בקרקעות ובדירות, אזורים הרחיבה משמעותית את פורטפוליו הקרקעות והפרויקטים העתידיים.

רון אבידן, מנכ''ל אזורים

תחום הנדל"ן זכה לבשורה משמעותית השנה, עם רפורמה בחוק ההסדרים המקדישה פרק נכבד לתחום השכירות ארוכת הטווח. זהו אחד ממנועי הצמיחה של אזורים בשנים הקרובות. קרן אזורים Living סיימה את שנת 2021 עם כ-700 יחידות דיור מאוכלסות ומושכרות, והפורטפוליו של הקרן מכיל עשרה פרויקטים ויותר מ-1,600 יחידות דיור בשלבי תכנון וביצוע שונים".

אבישי בן-חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין: "להערכתי, אם תהיה בשורה בתחום המגורים במהלך התקופה הקרובה היא תגיע בעיקר מתחום ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש, שם נמצאים למעשה מרבית המקרקעין, עם ביקוש גבוה. ההתחדשות העירונית, הכוללת מאות אלפי יחידות דיור ישנות, היא זו שיכולה להשלים את החסר ולגשר על הפערים בין הביקוש להיצע בשנים הקרובות, ואנחנו כבר רואים את הענף הזה הולך ומתעצם.

למעשה מדובר במצב של win win - עבור בעלי הדירות שמקבלים מענה מהיר באזורי הביקוש ומשדרגים את מצבם הנוכחי, עבור היזמים, הודות לעובדה כי לא מדובר בקרקעות שצריך לרכוש במזומן ולכן עלויות המימון כמעט לא קיימות כך שהסיכון נמוך, וגם עבור המדינה, שכן מדובר במשאב משמעותי שהיא יכולה להשתמש בו באופן יעיל ומיטבי וכך לפתור, חלקית לפחות, את בעיית עליית המחירים המטורפת שלא מיטיבה עם אף אחד.

אבישי בן-חיים, מנכ''ל חברת רוטשטיין

חברות שהשכילו להיכנס לתחום בשנים האחרונות כבר נהנות, שכן הן מצוידות במלאים מספיקים לשנים הקרובות. טוב עשו קברניטי המדינה, בראשם שרי השיכון, הפנים והאוצר, שנתנו לעניין תשומת לב מהירה יחסית, באמצעות השינויים שהכניסו בחוק ההסדרים בנושא הורדת הרוב הקובע, היטלי ההשבחה וקביעת מנגנונים מצוינים שהכניס ודאות לתחום ונתנו זריקת עידוד ליזמים לקחת על עצמם פרויקטים מסוג זה. זה עדיין לא מושלם, אבל אין ספק שהדרך נכונה ושההתחדשות העירונית היא המפתח לפתרון חלק מהותי מהבעיה הקיימת בתחום המגורים".

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "מדי שנה, כאשר מגיעים לשלב הסיכומים, מתסכלים על שחלף וצופים אל העתיד, ובכל פעם מחדש משערים כי השנה הקרובה תביא עימה את הפריצה בתחום ההתחדשות העירונית. אך אותן הפריצות לא התממשו עד כה. 

הפעם, בשנת 2021, אני מסתכל אחורה ומרגיש שאולי לא קרתה איזו מהפכה גדולה בענף, אך משוכנע שהיא תיזכר כשנה שבה חלה התנופה המשמעותית ביותר לקראת הבאות. הקמת הממשלה החדשה, לצד מהלכים מהותיים שנעשו על ידה, כמו חוק ההסדרים שמכיל בו בשורות קריטיות לתחום ההתחדשות העירונית, מסמלים את הצעד הגדול הראשון לקראת השינוי – רוח גבית. 

אסף סימון, מנכ''ל אפריקה התחדשות עירונית

אני מרגיש שבשנה החולפת חלחלה ההבנה שקיים פער משמעותי בין התכנון לבין הביצוע. תהליכי התכנון השתפרו מאוד בשנים האחרונות, מבחינת העמידה בזמנים, תהליכי העבודה וכו', אבל המימוש של אותם התכנונים נותר מאחור. האתגר הגדול לשנים הבאות הוא לצמצם את אותו הפער, כדי שמדינת ישראל תוכל לעמוד ביעדי הבנייה שהציבה. שינויים אלה צפויים ללוות אותנו עמוק לתוך שנת 2022, שאני צופה במהלכה גידול ניכר במימושי פרויקטים, לצד המשך אישורי מתחמים רחבי היקף. 

בהיבט האישי, לא אוכל להתעלם בסיכום השנה מפרויקט יקר מאוד לליבי שיצא לפועל בשנה החולפת – קטמון החדשה. פרויקט שהחל את דרכו במכרז יזמים, והיום אנו יוצאים בו לדרך אחרי שבירת שיאי מהירות בתכנון התב"ע ובהיתרי הבנייה. כל זה לא קורה סתם – אלא הודות לשיתוף פעולה מוצלח מאוד עם עיריית ירושלים, ומעל הכול חיבור אמיתי ובלתי אמצעי עם התושבים, שהפכו להיות ממש חלק מהמשפחה של אפריקה התחדשות עירונית ".

יעקב ארטקצ'י, בעלי ומנכ"ל אאורה: "החודשים האחרונים הוכיחו שהתחדשות עירונית היא הפתרון הנכון להרחבת היצע הדירות בישראל. פינוי-בינוי ובניית מתחמי ענק של שכונות גדולות כפתרון למצב הרעוע של בניינים ישנים, לצד הגדלת כמות הדירות באמצעות בניית מגדלים גבוהים עם סטנדרט בנייה גבוה – הם יביאו לשינוי הכי מהיר האפשרי בסיטואציה הקיימת. 

יעקב ארטקצ'י, בעלי ומנכ''ל אאורה

שנת 2022 צריכה להיות שנת המפנה לשחרור חסמים ולהתנעת פרויקטים רבים, גם במרכז וגם בפריפריה. אני מעריך שנראה המשך עליית מחירים של 10% לפחות בכל שנה בשלוש שנים הקרובות, זאת לאור הביקושים הגבוהים וההיצע הנמוך כרגע בשוק".