מה הדין כשאתר האינטרנט של העירייה הודיע (בטעות) שאין היטל?

בנובמבר 2017 מכר יורם בנימין את ביתו ברחוב אגריפס במרכז ירושלים – בית קטן הכולל 55 מ"ר בסה"כ - תמורת 2.3 מיליון שקל. כמה שנים קודם לכן, במסגרת בקשה לקבלת היתר בנייה להרחבת הנכס (הקמת בניין חדש בן 3 קומות, קומה מסחרית, דירת דופלקס ושימוש בגג לאחסנה),הגיש בנימין שאילתה לעירייה בנוגע לחבות היטל השבחה בעקבות התוכנית החדשה, ונענה כי לא חל היטל השבחה על הקרקע.

אלא ששבועות לאחר מכירת הנכס, הוא קיבל במפתיע שומת היטל השבחה בסכום של 66,500 שקל. בערר שהגיש לוועדת הערר בירושלים הוא טען כי אין לחייבו בהיטל השבחה , מכיוון שעובר לחתימת הסכם המכר הוציא פלט מאתר האינטרנט של הוועדה המקומית (ירושלים),שם נכתב במפורש כי "על פי הנתונים שהוזנו נכון להיום אין חיוב בהיטל השבחה".

העירייה הודתה כי התשובה באינטרנט ניתנה בטעות. ועדת הערר קבעה, כי "לאחר ששמענו את העורר באריכות, סבורים אנו כי דין הערר להידחות. לטעמנו, במקרה בו עקב טעות ניתן מידע מוקדם בדבר העדר חיוב ולנישום הספציפי היתה צריכה להיות ברורה האפשרות לטעות, הרי שלא קמה טענת הסתמכות המאפשרת קבלת טענת השתק ומניעות".

[quote]

יו"ר הוועדה, עו"ד בנימין זלמנוביץ', הדגיש כי לא מדובר במקרה שבו הנישום יצא בחסרון כיס. "בסופו של דבר מכרת את הנכס לפי שוויו עם הזכויות הפוטנציאליות. יש גם עשיית צדק. היטל השבחה הוא כסף ששייך לציבור – אתה מקבל זכויות בנייה ומחלק אותן עם הציבור. בסוף התעשרת על חשבון הציבור. לא מכרת נכס של 55 מ"ר ברחוב אגריפס, מכרת נכס של הרבה יותר מ-200 מ"ר".

העורר ניסה מבחינתו לטעון כי התמורה היתה נמוכה יחסית בגלל הפטור המתוכנן מהיטל השבחה , "ואם היה יודע שיחול היטל היה מוסיף 100 אלף שקל למחיר, והקונה היה מסכים לשלם את זה".  

ועדת הערר צירפה גם עצה לאנשי נדל"ן: "בשולי הדברים נציין, כי דומה שעל אנשי המקצוע, ובכלל, עורכי הדין, העוסקים במכר מקרקעין לוודא שהאסמכתא לאי חבות בהיטל השבחה היא האסמכתא המחייבת על פי חוק. בנוסף ראוי לאנשי המקצוע לבצע בדיקה ביחס למצב התכנוני והקנייני התקף ולבחון בהתאם אליו את החבות בהיטל השבחה". במקביל, הוועדה ציינה כי עיריית ירושלים צריכה לבחון את הפרוצדורה שנהוגה אצלה בקבלת מידע אודות חיובי היטל השבחה , "לבל תיפול שגגה במעשיה".

מלבד הדיון העקרוני, טענה גם הוועדה המקומית כי ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בטענתו של בנימין, הואיל והיא טענה "חיצונית" לחוק התכנון והבנייה. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי "ניתן לראות בוועדת הערר כמוסמכת לדון בטענות לגבי עצם חוקיות החיוב, הנובעות מהדין הכללי ומהדין המנהלי, אף שאין מדובר בטענות הקבועות במפורש בהוראות התוספת השלישית לחוק". אולם בכל מקרה, הוועדה כאמור הסכימה עם הוועדה המקומית והותירה את היטל ההשבחה על כנו.  

לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, "עמדתה של ועדת הערר באשר לסמכותה להכריע בטענת הסתמכות או מניעות משקפת מגמה אשר באה לידי ביטוי בשנים האחרונות בפסיקה, להרחבת סמכותה של ועדת הערר להביא בחשבון הכרעותיה גם שיקולים הנובעים מהדין הכללי ולא רק מהוראותיו היבשות של חוק התכנון והבניה , באופן המאפשר לוועדת הערר להכניס שיקולי צדק רחבים יותר במסגרת הכרעותיה. לגופו של עניין, החלטתה של ועדת הערר משקפת את השאיפה להביא לתשלום מס אמת בכל הנוגע להיטלי השבחה . במקרה זה, ועדת הערר בחנה את נסיבות המקרה, וקבעה כי לאור העובדה שהאישור עליו הסתמך העורר היה פלט שהוציא מאתר האינטרנט של העירייה ולא אישור רשמי, ומאחר שנסיבות העניין העידו על כך שהיה מודע לקיומה של התכנית המשביחה, הרי שלא קמה טענת הסתמכות, ועל העורר לשלם את היטל ההשבחה בו חויב". 

 ( ערר 8042/0318 יורם בנימין (ע"י עו"ד בנימין סלע) נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים (ע"י עו"ד ארז שפירא). ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים. הערר הופיע ביומון "כל יום" לענייני תכנון ובנייה)