חוק התכנון והבניה - המדריך השלם לשנת 2026

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חוק התכנון והבניה , התשכ"ה-1965, הוא חוק המסדיר את פעולות מוסדות התכנון בישראל, החל מהרמה הארצית ועד לרמה המקומית, את ועדות הערר, ניהול תכניות המתאר (ארצית, מקומית ומחוזית),שימור אתרים, סלילת דרכים, נגישות לבעלי מוגבלויות לבניינים, תהליך הרישוי, ועוד. לחוק התווספו כבר יותר מ-100 תיקונים אשר מתייחסים לשינויים במדיניות של הרשויות והשינויים בשוק.

בקצרה (עיקרים)

• מוסד החוק:חוק התכנון והבנייה נחקק בשנת 1965 והחליף את פקודת בניין ערים המנדטורית משנת 1936.

• היררכיית תכנון: 4 דרגות עיקריות – המועצה הארצית, ועדה מחוזית, ועדה מקומית ועדת ערר .

• היתרי בנייה (סעיף 145): כל שינוי שלד, תוספת שטחים או שימוש חורג מחייבים היתר, למעט עבודות הפטורות לפי תקנות הפטור.

• היטל השבחה (התוספת השלישית): מס בגובה 50% מעליית ערך המקרקעין עקב אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג .

• תביעת פיצויים (סעיף 197): ניתן להגיש תביעה בגין ירידת ערך מקרקעין עקב תוכנית בתוך 3 שנים מיום פרסום אישורה.

• משטר האכיפה (תיקון 116): מעבר מקנסות פליליים בלבד להטלת קנסות מנהליים קצובים והרחבת הסמכויות המנהליות של היחידה הארצית לאכיפה.

מהו חוק התכנון והבניה ומה הוא מסדיר?

בשורה התחתונה, החוק מסדיר את הזכויות של בעל קרקע על השימושים האפשריים בקרקע. בנוסף לדיני הקניין, המסדירים את הבעלות עצמה מול הרשויות, חוק התכנון והבניה מסדיר את הרובד של השלב הבא בדרך לבניה – דיני התכנון והבניה. 

חוק התכנון והבניה החליף פקודות מימי המנדט שהיו תקפות עד למועד חקיקתו ב-1965. המהות של חוק התכנון והבנייה היא פרוצדורלית - פירוט הוראות אותן ניתן לקבוע במסגרת תכניות, תהליכי קבלת החלטות, אופן גיבוש תכנית, תפקידי הוועדות השונות, המקרים בהם הציבור יכול להשפיע על ההחלטות, ועוד. 

מטרתו להבטיח פיתוח מרחבי מאוזן, שמירה על איכות הסביבה, וקידום תשתיות ומבנים בהתאם לצרכים החברתיים, הכלכליים והתרבותיים של המדינה. החוק מגדיר את סמכויות מוסדות התכנון, את הליכי הרישוי, ואת הדרישות לקבלת היתרי בנייה, ובכך מבטיח שהפיתוח הפיזי יתבצע בצורה מבוקרת ומתואמת.

לפי סעיף 145, כל אדם המבקש לחפור, להקים מבנה, להרוס אותו, לבצע שינוי חיצוני או להוסיף לשטח קיים – חייב לקבל היתר בנייה מאת רשות הרישוי המקומית.

• מי רשאי להגיש בקשה: בקשה להיתר בנייה חייבת להיערך ולהיות מוגשת אך ורק על ידי עורך בקשה מוסמך ( אדריכל , מהנדס בניין או הנדסאי בניין/אדריכלות בהתאם לסמכויות בחוק).

• מסמכים מצורפים: הבקשה כוללת מפת מדידה עדכנית, תוכניות אדריכליות מלאות, חישובי שטחים, אישורי הגר"א (פיקוד העורף) בנוגע לממ"ד, ואישורי גורמים מאשרים (כיבוי אש, תאגיד מים וביוב, איכות הסביבה)

שימוש חורג , כהגדרתו בסעיף 1, הוא שימוש במקרקעין או במבנה למטרה שלא הותר לה במפורש לפי תוכנית המתאר החלה על המקום או לפי היתר הבנייה שניתן לנכס.

• שימוש חורג מהיתר מול שימוש חורג מתוכנית:שימוש חורג מהיתר הוא שימוש המותר לפי התב"ע אך לא מצוין בהיתר הספציפי. שימוש חורג מתוכנית מנוגד לייעוד הקרקע הקבוע בתב"ע (למשל: הפעלת משרד או גן ילדים בדירת מגורים).

• תקופת מקסימום: אישור לשימוש חורג ניתנת לתקופה מוגבלת בזמן (בדרך כלל עד 5 שנים) ואינה מעניקה זכות קניינית קבועה.

• קרקע חקלאית (סעיף 156): איסור מוחלט על שימוש לא-חקלאי בקרקע שהוכרזה כחקלאית, אלא באישור הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ)

מוסדות התכנון וההיררכיה

מערכת התכנון בישראל בנויה במבנה היררכי בן ארבע רמות עיקריות:

1. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה: הגוף העליון הקובע את מדיניות התכנון הלאומית, מאשר תוכניות מתאר ארציות ומייעץ לממשלה.

2. הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה: שש ועדות (צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים, דרום) המפקחות על התכנון במחוז ומאשרות תוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות.

3. הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה: פועלות ברמת הרשות המקומית או מרחב תכנון מקומי, ואחראיות על מתן היתרי בנייה וקידום תוכניות מפורטות בסמכותן.

4. ועדות הערר: ערכאות מעין-שיפוטיות המוסמכות לדון בעררים של אזרחים ויזמים על החלטות הוועדות המקומיות בנושאי רישוי, היטלי השבחה ותוכניות.

סקירת סעיפים מרכזיים:

• רישוי בנייה (תקנות 2016): החוק קובע כי כל בנייה, הריסה או שינוי במבנה קיימים מחייבים קבלת היתר בנייה מהרשות המקומית. הליך הרישוי כולל הגשת בקשה מפורטת, בדיקתה על ידי גורמי מקצוע, ואישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, מפרטות את הדרישות והנהלים בנושא זה.

• ועדות תכנון (סעיף 1-11): החוק מגדיר את מבנה וסמכויות מוסדות התכנון, הכוללים את המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ועדות מחוזיות, וועדות מקומיות. כל ועדה אחראית על תחום גיאוגרפי מסוים, ותפקידה לדון ולאשר תוכניות בניין עיר (תב"ע), להנחות את הפיתוח המקומי, ולוודא עמידה בהוראות החוק.

• הליכי ערעור (תקנות 1996): החוק מאפשר למגישי בקשות או למתנגדים להחלטות הוועדות להגיש ערעור בפני ועדות ערר מחוזיות. הליך זה מבטיח שקיפות ובקרה על החלטות התכנון, ומאפשר בחינה נוספת של מקרים מורכבים.

תקנות התכנון והבניה

תקנות התכנון והבניה הן שורת תקנות שמטרתן להשלים את חוק התכנון והבניה ולפרט את תהליך הרישוי למבנה חדש ואת אישור האכלוס הנדרשים. התקנות מותקנות על ידי שר הפנים של ישראל ומתעדכנות מעת לעת.

בין הנושאים אשר נכללים בתקנות תכנון ובניה, ניתן למצוא הגשת בקשה להיתר, זהות עורך הבקשה, מתן היתר ותנאי, תקנות סניטריות, גודל, אוורור ותאורת חלקי הבניין, אמצעי בטיחות, הגנה מנפילה מגובה, מבנה חדר המדרגות, בליטות וגגונים, ביקורת, שטחי בניה לקביעת אגרות, חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים, חיבור תשתיות למבנה לטובת השלמת תנאי ההיתר, ועוד.

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה

על מנת לחולל שינוי משמעותי בתחומי התכנון ורישוי הבניה, יזם משרד הפנים את תיקון 101 לחוק התכנון והבניה אשר מעגן בחוק את ההקמה של מכוני בקרה על רישוי הבנייה בישראל. 

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, אשר אושר באוגוסט 2014, כולל שינויים בנושאים חשובים כגון הרחבת סמכויות התכנון של הוועדות המקומיות, הגדרת השקיפות של עבודת מוסדות התכנון, תנאים לקבלת פטור מהיתר ו\או תכנון, נוהל רישוי מקוון (אשר נכנס לתוקף באפריל 2016),ופרטים על מכוני בקרה.

באשר לקבלת פטור מהיתר בניה, יש להדגיש כי הבניה במסגרת הפטור תהיה עדיין כפופה לסעיפים השונים של חוק תכנון הבנייה, תכנית בניין-עיר הרלוונטית לנכס, הנחיות מרחביות מטעם הוועדה האזורית, ולחובת הגשה של דיווח ותצהירים לוועדה המקומית.

פטור מהיתר בנייה

תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) מגדירות עבודות קלות בהיקפן שאינן דורשות היתר בנייה מראש.

סוגי עבודות הפטורות מהיתר בנייה

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה

חוק התכנון והבניה סעיף 145 עוסק בחלק הרישוי של החוק, הכולל חובה של בקשה להיתר בניה של סלילת דרך, הקמת בניין, הריסה והקמה של בניין או חלקו וכל תיקון בבניין, למעט שינוי פנימי בדירה. עוד כתוב בסעיף כי כל היתר בנייה יינתן לפי תכנית, כאשר כל תכנית תהיה לפי התכנית הבכירה ממנה (כלומר על פי תכנית המתאר, שתתאים לתכניות המתאר שמעליה). ההיתר נדרש גם בעת בנייה זמנית.

על פי לשון החוק, אם השינוי הנעשה בדירות משנה את שטח הדירות או פוגע בשלד הבניין, או שמדובר ברכוש משותף בבניין, כמו צנרת, יש לבקש היתר בניה . כאשר מדובר בשינוי פנימי שלא כולל היבטים אלו, אין צורך בקבלת היתר בניה. 

במקרים של שינוי פני הקרקע או שינוי ביציבות הקרקע או בטיחותה, כמו הנחת תשתיות הנחת קירות תומכים – גם במקרים אלו יש צורך בקבלת היתר בניה .

התוספת השלישית לחוק תכנון ובניה

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (סעיף 196 א) מפרטת על מקרים של השבחה , חכירה וזכויות. התוספת מרחיבה את הסעיף ומסבירה כי כמעט כל עבודה בקרקע חייבת היתר. כלומר, גם אם מקימים מחסן זמני או שתילה ניכרת של עצים בחצר – יש צורך באישור לכך.

התוספת קובעת כי שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, וכי ההשבחה תיקבע על ידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה.
בנוסף, התוספת קובעת את הליכי קביעת השומה, שינוי השומה ותשלום השומה על ידי בעל המקרקעין.

היטל השבחה מוסדר בסעיף 196א ובתוספת השלישית. זהו תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין עקב עליית ערך הנכס שלו כתוצאה מאחד משלושה אירועים נדל"ניים: אישור תוכנית משביחה, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג .

• שיעור ההיטל: 50% משווי ההשבחה שקבע שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית.

• מועד התשלום: מועד מימוש הזכויות – בעת מכירת הנכס (מכר) או בעת הוצאת היתר בנייה בפועל.

• פטורים מבוקשים: פטור לבנייה או הרחבה של דירת מגורים עד שטח כולל של 140 מ"ר (בתנאי שהבעלים מתגורר בה לפחות 4 שנים), ופטורים מיוחדים באזורי שיקום שכונות

סעיף 197 - פיצויים בגין פגיעה על ידי תוכנית

סעיף 197 מעניק לבעלי מקרקעין או בעלי זכויות בהם את הזכות לתבוע פיצויים ממוסד התכנון אם  ערך נכסיהם נפגע עקב אישורה של תוכנית מתאר.

• מי זכאי: מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילת תוקפה של התוכנית הפוגעת, והנכס שלו גובל או נמצא בתחום התוכנית.

• מועד ההגשה: את התביעה יש להגיש לוועדה המקומית בתוך 3 שנים מיום פרסום אישור התוכנית ברשומות.

• סעיף 200 לחוק – סייגים לפיצוי: קובע כי לא ישולמו פיצויים אם הפגיעה נובעת מהוראה בתוכנית העוסקת בנושאים מסוימים (כגון שינוי בתחום הדרכים או מרחקי בנייה), ובתנאי שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.

מהי תכנית מתאר?

תכנת מתאר מקומית במערכת התכנון והבניה בישראל היא תכנית מתאר ברמה של הרשות המקומית, אשר כוללת התייחסות לתיחום שטחים, הוראות בניה, מגבלות בניה, מקומות לפינוי פח אשפה, בתי עלמין, דרכים בשטח היישוב ומאפיינים נוספים של תכנון עירוני. תכנית המתאר המקומית נגזרת מתכנית המתאר המחוזית ומתכנית המתאר הארצית, כאשר היא לא יכולה לסתור את התוכניות בדרג מעליה. 

על פי סעיף 62 (א) לחוק התכנון והבניה, לוועדה המקומית לתכנון ובניה יש סמכות לאשר תכניות ללא צורך באישור הוועדה המחוזית שמעליה. התכניות שיאושרו על ידי הוועדה המקומית יהיו מפורטות, או לחלופין תכנית מתאר הכולל את הסעיפים הבאים: איחוד וחלוקה של מגרשים ללא שינוי ייעוד הקרקע, הרחבת דרך למעט תכנית דרך ארצית, הגדלת שטחי הציבור, שינוי בקו בניין, שינוי הוראות תכניות בינוי, שינוי חלוקת שטחי הבנייה מבלי לשנות את סך השטח המותר לבנייה, שינוי בדבר שטח מגרש מינימלי, הגדלת מספר יחידות הדיור ללא שינוי השטח העיקרי, וכל דבר אותו ניתן לקראות כהקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון ובניה. 

סוגי תוכניות

מדרג התכנון קובע כי תוכנית בדרגה נמוכה אינה יכולה לסתור תוכנית בדרגה גבוהה ממנה:

• תוכנית מתאר ארצית (תמ"א): מתווה מדיניות ארצית בנושאי תשתיות, שימור ופיתוח.

• תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ): קובעת את שטחי הפיתוח, הייעודים והתשתיות ברמת המחוז.

• תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת: תוכניות הקובעות את זכויות הבנייה המדויקות, הייעודים וקווי הבניין ברמת המגרש. למידע מפורט על אופן אישורן ושלבי הטיפול, מומלץ לעיין במדריך התב"ע המלא באתר.

• סעיף 62(א) לחוק: מגדיר את סמכויות הוועדה המקומית לאשר תוכניות מקומיות מפורטות בנושאים מוגדרים (כגון שינוי קווי בניין, תוספת שטחי שירות, והגדלת מספר יחידות דיור ללא הגדלת שטח הבנייה הכולל) באופן מהיר וללא צורך באישור הוועדה המחוזית.

דיני תכנון ובניה

חוק התכנון והבניה כולל פירוט של העבירות השונות על החוק, ושל העונשין הרלוונטי לכל עבירה על החוק. חשוב להבהיר כי העונשין הם לאדם שהורשע בבית משפט. 

העונשים הקבועים בחוק הם קנס ומאסר בן שנתיים לכל אדם אשר השתמש במקרקעין ללא היתר. במקרה בו נעשה שימוש בסטייה מהיתר או מהתכנית, הדין הוא מאסר של שנה אחת. 
אדם אשר השתמש בקרקע חקלאית בניגוד להוראות, דינו קנס ומאסר של שנה אחת.

מהרגע בו עובר העבירה קיבל הודעה בכתב מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה והעבירות ממשיכות להתבצע על ידו- כך גדלים הקנסות ומשך המאסר הצפוי. 

בית המשפט רשאי בעת מתן גזר הדין להורות על הרס של הבניין או חלק מהבניין אשר נבנה ללא היתר או בסטייה, או על פינוי הנכס. בית המשפט רשאי גם לתת צו סגירה, צו אישור שימוש וצו התאמת הבניה להיתר או לתכנית מתאר. לבסוף, בית המשפט ראשי להורות לנשפט על הפסקת העובדה או השימוש במקרקעין המדובר. הנשפט ראשי למנות עו"ד תכנון ובניה על מנת לייצג אותו במשפט.

מי אחראי על ביצוע העבירה?

האחראי על עבירה, מבחינת הרשויות, הוא אחד או יותר מבעלי הסטטוס הבאים: בעל היתר לביצוע העבודה או השימוש, הגורם עליו מוטל להשיג היתר, בעל המקרקעין בשעת ביצוע העבירה, הגורם המבצע בפועל את העבירה, המשתמש בפועל במקרקעין והאחראי לעבודה או לשימוש (כולל אדריכל , מהנדס, הנדסאי והקבלן הראשי). הגורמים המואשמים יכולים להתגונן באמצעות הוכחה על כך שהעבירה נעשתה שלא בידיעתם וכי הם נקטו בכל הצעדים לטובת קיום הוראות החוק בכל הנוגע לעבירה.

רפורמת הרישוי – מכוני בקרה, מורשה להיתר ורישוי מקוון

רפורמת תיקון 101 נועדה לייעל ולקצר את הליכי הרישוי בישראל. במסגרת זו שולבו במערכת מספר מנגנוניים מרכזיים:

• מכוני בקרה (פרק ה'3): גופים פרטיים מוסמכים המבצעים בקרה מקצועית על תכנון הבנייה והביצוע בפועל (בקרת הנדסה, בטיחות, ניקוז ונגישות) במקום בירוקרטיה כפולה מול רשויות שונות.

• מסלול מורשה להיתר (פרק ה'4): מאפשר לאדריכלים ומורשים שהוסמכו לכך להנפיק היתרי בנייה לסוגי מבנים מוגדרים במסלול ירוק ומהיר.

• מערכת " רישוי זמין ": מערכת מקוונת לאומית שבאמצעותה מוגשות ומנוהלות כל הבקשות להיתרי בנייה באופן דיגיטלי, שקוף ומבוקר לוחות זמנים.

צווים מנהליים

בית המשפט רשאי להוציא צווי הריסה והפסקת שימוש, בהתאם לשיקול דעתו על פי תנאי המקרה הספציפיים. צו הפסקה מנהלי מוגש כאשר יש יסוד סביר להניח כי מתבצעות עבודות בניה ללא היתר, או תוך סטייה מהיתר הבנייה. את הצו מגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, או מתכנן המחוז או מהנדס העיר או יו"ר הוועדה המקומית, או קצין משטרה בדרגת מפקח. צו הפסקה מנהלי מורה על הפסקת הבנייה לזמן מוגבל לפני הגשת כתב אישום. כאשר בית המשפט מאשר את צו ההפסקה, עם שינויים או ללא שינויים, הצו הופך לצו הפסקה שיפוטי. 

צו הפסקה מנהלי מוגש במקרים בהם הוקם שימוש חורג ללא היתר או בסטייה מהיתר, או שהחלה ההקמה של מבנה החורג מתכנית בניין-עיר, תכנית מתאר מקומית\ארצית, רשאי יו"ר וועדה מקומית לתכנון ובניה להורות על הריסת המבנה, זאת בתנאי שהוגש לגורם המנפק את הצו תצהיר חתום על ידי מהנדס הוועדה המקומית או מהנדס הרשות המקומית הרלוונטית.
אופן הגשת הצו נעשה על ידי הדבקת צו הריסה מנהלי על הקיר החיצוני של הבניין, ויהיה ניתן לבצע את הצו בתום 24 שעות מרגע ההדבקה, ובכל מקרה לאחר 72 שעות משעת ההדבקה. 

אדם\גורם שהוצא נגדו צו הריסה מנהלי רשאי לפנות לבית המשפט ולבקש את מניעת צו ההריסה.

משטר האכיפה המנהלי מעניק ליו"ר הוועדה המקומית ומנהל היחידה הארצית לאכיפה כלים מהירים לעצירת עבירות בנייה:

• צו הפסקה מנהלי: צו המורם באופן מיידי להפסקת עבודות בנייה לא חוקיות המבוצעות בשטח. נכנס לתוקף מיד עם הדבקתו או מסירתו.

• צו הריסה מנהלי: צו המאפשר הריסת מבנה שנבנה ללא היתר. מותנה בכך שהבנייה טרם הסתיימה או שאוכלסה בתוך פחות מ-30 ימים מיום הגשת התצהיר.

• איך מתגוננים: הגשת בקשה דחופה לבית המשפט לעניינים מקומיים לעיכוב ביצוע הצו או ביטולו בתוך לוחות הזמנים הקבועים בחוק (בדרך כלל 3–15 ימים ממועד הדבקת הצו)

כיצד להימנע מקנסות וצווים במסגרת חוק התכנון והבניה?

היתר בניה

היתר בניה , או רישיון בניה, הוא הרישיון שמספקת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, או רשות הרישוי, על פי חוק התכנון והבניה , תקנותיו ותקנים מחייבים נוספים בישראל. היתר הבנייה ניתן בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית המתאר החלה במיקום. ההיתר עשוי להינתן לביצוע שינויים בשימוש במקרקעין, או הריסתו. 

אל היתר הבניה מצורפים תיאור מילולי כללי של בקשת ההיתר שאושר, יחד עם תכניות המבנה ( תשריט ),מפת מדידה ואישור רשויות וגופים מוסמכים בחותמת ייחודית. ההיתר כולל את פרטיהם של הגורמים האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבניה. 

היתר הבניה ניתן על פי בקשה להיתר המוגשת על ידי בעלי הזכויות או אחד הגורמים הרלוונטיים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה. את הבקשה להיתר עורך אך ורק מי שמוסמך לפי תקנות המהנדסים והאדריכלים להגיש בקשה. בקשה להיתר מוגדרת על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות),התש"ל-1970.

תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) מגדירות עבודות קלות בהיקפן שאינן דורשות היתר בנייה מראש.

סוגי עבודות הפטורות מהיתר בנייה

סעיף 197 – פיצויים בגין פגיעה על ידי תוכנית

סעיף 197 מעניק לבעלי מקרקעין או בעלי זכויות בהם את הזכות לתבוע פיצויים ממוסד התכנון אם נכסיהם נפגעו עקב אישורה של תוכנית מתאר.

• מי זכאי: מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילת תוקפה של התוכנית הפוגעת, והנכס שלו גובל או נמצא בתחום התוכנית.

• מועד ההגשה: את התביעה יש להגיש לוועדה המקומית בתוך 3 שנים מיום פרסום אישור התוכנית ברשומות.

• סעיף 200 לחוק – סייגים לפיצוי: קובע כי לא ישולמו פיצויים אם הפגיעה נובעת מהוראה בתוכנית העוסקת בנושאים מסוימים (כגון שינוי בתחום הדרכים או מרחקי בנייה), ובתנאי שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.

הגשת ערר לוועדת ערר

כאשר למשתמש או בעל זכויות יש השגות באשר להחלטות הוועדה המקומית בעניין תכניות ותשריטי חלוקה, או באשר להחלטה הנוגעת למתן היתר בניה או לשימוש בקרקע, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר. מסמכי הערר מוגשים למזכירת ועדת הערר בכתב, שישה עותקים, בצירוף עותקים נוספים לפי מספר המשיבים. מזכיר הוועדה או עובד מטעמו מאשרים בכתב את קבלת הערר, לאחר תשלום האגרה שנקבעה על ידי החוק. בכתב האישור יצוין תאריך ההגשה ומספר תיק הערר.

שימוש במקרקעין

שימוש חורג במקרקעין הוא שימוש החורג מהשימוש שהותר בהיתר הבניה, או שימוש החורג מהמטרה שהוגדרה בתכנית בניין עיר עבור הנכס. כאשר בעל הזכויות מעוניין לשנות את השימוש בנכס, עליו להגיש בקשה לשימוש חורג מהיתר, או בקשה לשימוש חורג מתכנית, המוגשת לוועדה המקומית, אשר בסמכותה לאשר או לדחות את הבקשה. בכל מקרה, הוועדה המקומית אינה רשאית לאשר בקשה לשימוש חורג במקרה בו היא מהווה סטייה ניכרת מהתכנית.

על פי סעיף 1 לחוק התכנון והבניה, ' שימוש חורג ' מוגדר בתור "שימוש חורג בקרקע או בבניין – השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה חלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על-פי כל החוק הדן בתכנון ובבניה".

דוגמאות נפוצות לשימוש חורג מהיתר הן כאשר ההיתר מגדיר את הנכס בתור מחסן, אך הוא משמש כדירה, כאשר ההיתר הוא לדירה אך בנכס נעשה שימוש למשרד, או כאשר ישנו היתר לשימוש כמשרד אך בנכס מנוהל גן ילדים.

דוגמא לשימוש חורג מתכנית מתאר היא כאשר בתכנית בניין עיר השטח מוגדר בתור שטח ציבורי פתוח, אך נבנה בו מבנה למגורים.

אופן השימוש המותר בנכס מוגדר אך ורק בהיתר הבניה ובתב"ע (ולא בתיאור היחידה בנסח טאבו או בסיווג הנכס לצרכי ארנונה). בנוסף, יש לבדוק היטב מהו ההיתר האחרון שהוצא והאם מדובר בהיתר מאושר או בטיוטה שלא עברה אישור סופי. 

עוד חשוב לציין כי שימוש שלא הותר במפורש בהיתר- מהווה שימוש חורג אסור. כלומר, גם אם מדובר בשימוש העולה בקנה אחד עם התכנית או התקנות החלות על המקרקעין, הוא שימוש חורג. בנוסף, שימוש במבנה שהוקם ללא היתר, נחשב גם הוא שימוש חורג.

על פי סעיף 156 (א) לחוק התכנון והבניה, שימוש חורג בקרקע החקלאית הוא שימוש בקרקע שלא למטרה חקלאית, בסתירה עם הסכם המשבצת או הסכם החכירה. כל שימוש שאינן למטרה ישירה של ייצור חקלאי, גידול בעלי חיים או עיבוד חקלאי של האדמה- הוא שימוש חורג. 

השימושים הנפוצים בקרקע שאינה חקלאית הם הצבת מבנה מגורים, קרוואנים, צימרים או הסבת מבנים ששימשו בעבר לחקלאות (לולים, בתי אימון, רפתות) למחסנים. בנוסף, ישנו שימוש חורג למטרה חקלאית, במקרה בו החקלאי קיבל מהמנהל רשות להשתמש בקרקע חקלאית שהיא נחלת הלאום לשם עיבוד עצמי, אך מעביר לצד שלישי זכויות בקרקע, לשימוש חקלאי. שימוש חורג בקרקע חקלאית הוא עבירה פלילית, על פי סעיף 304 לחוק התכנון והבניה, הגורר מאסר בפועל וקנסות משמעותיים.

תקופת אישור לשימוש חורג במקרקעין

חוק התכנון והבניה מגדיר תקופת מקסימום לחריגה, כאשר מיום תחילת התוקף של תכנית מתאר, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רשאית, באישור הוועדה המחוזית, וחייבת על פי דרישת הוועדה המרכזית – לערוך רשימת בניינים וקרקעות חורגים או שיש בהם שימוש חורג בתחום התכנית, ולהמליץ על התקופה שבה מותר להמשיך ולהשתמש בבניינים או בקרקעות המדוברים באופן חורג, המכונה תקופת מקסימום לחריגה.

לכל בניין חורג תקבע תקופת מקסימום, על פי נסיבות כגון התקופה המשוערת להמשך קיומו של הבניין- ביחס לשנות קיומו ולמצבו, התקופה המשוערת להמשך קיומו היעיל של הבניין מבחינה כלכלית וכמקור הכנסה, המידה והאופי של החריגה, אופיו הציבורי של הבניין. 

עד לתום התקופה המרבית שנקבעה, ייפסק השימוש החורג בבניין, או ישונה הבניין עד שלא יהיה חורג, או ייהרס, או יסולק. במקרה בו לא בוצעו אחד מהצעדים האלו, רשאי בית משפט השלום, על פי בקשת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, או היועץ המשפטי לממשל או נציגו, לצוות על המשתמשים בבניין או על בעלי הזכות בו, לבצע את הצעדים הנדרשים, על פי הנסיבות. 

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רשאית, במקרה בו הדבר דרוש לצרכי תכנון, או על פי הוראה של הוועדה המחוזית, להורות בכתב למשתמש בבניין או לבעל הזכות בו להפסיק את השימוש החורג לפני תום התקופה המרבית לחריגה, או לחלופין לשנות, להרוס או לפנות את הבניין החורג. בעל הזכויות\המשתמש במקרקעין ראשי לדרוש פיצויים יחסיים על קיצור התקופה בה ניתן להשתמש בבניין בחריגה. 

אם המשתמש\בעל הזכויות סבור כי הוראת הוועדה המקומית פוגעת בזכויותיו החוקיות, הוא רשאי לערער על ההחלטה לפני ועדת ערר , תוך 30 יום מהגשת החלטת הוועדה המקומית לידיו. ועדת הערר רשאית לקבל את הערר או לאשר את הוראת הוועדה המקומית, עם שינויים או ללא שינויים. ועדת הערר תיתן החלטתה תוך 60 יום מיום הגשת הערר, ולא ניתן לערער על החלטת ועד הערר.

שימוש חורג , כהגדרתו בסעיף 1, הוא שימוש במקרקעין או במבנה למטרה שלא הותר לה במפורש לפי תוכנית המתאר החלה על המקום או לפי היתר הבנייה שניתן לנכס.

• שימוש חורג מהיתר מול שימוש חורג מתוכנית:שימוש חורג מהיתר הוא שימוש המותר לפי התב"ע אך לא מצוין בהיתר הספציפי. שימוש חורג מתוכנית מנוגד לייעוד הקרקע הקבוע בתב"ע (למשל: הפעלת משרד או גן ילדים בדירת מגורים).

• תקופת מקסימום: אישור לשימוש חורג ניתנת לתקופה מוגבלת בזמן (בדרך כלל עד 5 שנים) ואינה מעניקה זכות קניינית קבועה.

• קרקע חקלאית (סעיף 156): איסור מוחלט על שימוש לא-חקלאי בקרקע שהוכרזה כחקלאית, אלא באישור הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ).

עבירות ואכיפה. המצב אחרי תיקון 116

בשנת 2017 נכנס לתוקפו תיקון 116, אשר ארגן מחדש את משטר האכיפה והחמיר את הסנקציות נגד עבירות בנייה ושימוש אסור. התיקון העביר את מרכז הכובד מהליכים פליליים ממושכים בבתי משפט לאכיפה מנהלית מהירה ומרתיעה.

מנגנוני אכיפה וסנקציות לפי תיקון 116

ועדות תכנון ובניה בארץ

יישומים מעשיים: מהוראות החוק לשטח

הוראות דיני התכנון משפיעות באופן ישיר ויומיומי על כל קטיגוריה של פרויקט נדל"ני בישראל, החל מתוספת בנייה בדירת מגורים ועד להקמת שכונות ענק ותשתיות לאומיות:

• פרויקטים קטנים ופרטיים (מגורים): בעל דירה המבקש לסגור מרפסת, להוסיף ממ"ד או לבנות פרגולה פועל ישירות לפי תקנות הפטור או מול מערכת " רישוי זמין " של הוועדה המקומית. יישום נכון מונע קנסות מנהליים ואישומים פליליים לפי פרק ט' לחוק.

• פרויקטים בינוניים ( התחדשות עירונית וזכויות בנייה): יזמים המקדמים פרויקטים של פינוי-בינוי או עירוב שימושים עושים שימוש נרחב בסעיף 62(א) כדי להגדיל את צפיפות יחידות הדיור ברמת הוועדה המקומית. במקביל, עליהם לקחת בחשבון את חשיפת הפרויקט לחובת תשלום היטל השבחה (התוספת השלישית) או לתביעות פיצויים משכנים לפי סעיף 197.

• פרויקטי ענק ותשתיות לאומיות: פרויקטי תשתית רחבי היקף (כגון תחנות כוח, מסילות רכבת ומתקני התפלה) מנוהלים במסלולים עוקפי בירוקרטיה מקומית – דרך הוות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות) או הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים למגורים), העושות שימוש בסמכויות מיוחדות שהוקנו להן לפי פרק ה'5.

עדכונים רגולטוריים

• תיקון 155 ותיקון 156 (2024–2025): תיקונים עדכניים המקטינים את הבירוקרטיה בהליך הרישוי למבנים ארעיים וממ"דים במסלול מהיר, מעניקים תמריצים והארכות תוקף לתוכניות התחדשות עירונית , וכן משכללים את מנגנון הרישוי על ידי מורשה להיתר.תיקון מס' 155 לחוק התכנון והבנייה (2024): התיקון מחדש את האפשרות לפצל יחידות דיור צמודות קרקע בהליך של הקלה ממספר יחידות הדיור הקבוע בתוכנית, במטרה להגדיל את היצע הדיור ולהתאים לצרכים המשתנים של האוכלוסייה.

• הארכת תוקפם של אישורים רגולטוריים (2023): בעקבות חקיקה חדשה, הוארך תוקפם של אישורים רגולטוריים בתחום התכנון והבנייה, שנועדו להקל ולשחרר חסמים בהליכי רישוי ובנייה בתקופה זו.

• תיקון 116 (2017): שינוי יסודי בפרק ט' המעביר את דגש האכיפה להטלת קנסות מנהליים קצובים והרחבת סמכויות היחידה הארצית לאכיפה.

• תיקון 101 (2014): הרפורמה הגדולה ברישוי שהגדירה מחדש את סמכויות הוועדות המקומיות, ביטלה הקלות כמותיות, והקימה את מכוני הבקרה ומערכת " רישוי זמין ".

אינדקס פרקי חוק התכנון והבנייה

הסעיפים שמחפשים הכי הרבה

סיכום

לסיכום, חוק תכנון ובניה הוא אחד החוקים החשובים המסדירים את שוק נדל"ן, יזמות הנדל"ן והמגורים בישראל. כל אדם בעל קרקע המיועדת עבור תכנון ובניה, צריך להכיר את הסעיפים הרלוונטיים לו, בעיון אישי או דרך עו"ד המתמחה בחוק תכנון ובניה שיבדוק את הסעיפים הרלוונטיים למקרה.

החוק כולל מאות תיקונים וסעיפים, כך שההמלצה היא למנות בעל מקצוע אשר יציג את הסעיפים הרלוונטיים לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. 

החוק מגדיר מגוון עצום של נושאים והיבטים, החל מהיתרי בניה, דרך עונשים על שימוש חורג ותנאי שימוש חורג, והתקנות השונות המגדירות את תחום התכנון והבניה בישראל.

חוק התכנון והבנייה מהווה כלי מרכזי בניהול ופיקוח על הפיתוח הפיזי בישראל. היכרות עם סעיפי החוק, הבנת הליכי הרישוי, והמעקב אחר עדכונים רגולטוריים, הם חיוניים לכל מי שמעורב בתהליכי בנייה, בין אם מדובר ביזמים, קבלנים , אדריכלים או בעלי נכסים פרטיים. שמירה על הוראות החוק מבטיחה פיתוח בר-קיימא, בטיחות, והתאמה לצרכי החברה והסביבה.

שאלות ותשובות (שו"ת)

מה מחייב היתר בנייה ומה פטור? כל עבודת בנייה, הריסה, תוספת שטח או שינוי חיצוני במבנה מחייבים היתר בנייה לפי סעיף 145 לחוק. עבודות קלות כגון פרגולות, מחסנים קלים וגדרות נמוכות פטורות מהיתר בהתאם לתקנות הפטור, אך חלקן מחייבות דיווח ואישור מהנדס.

קיבלתי צו הפסקה מנהלי — מה עושים? יש להפסיק מיידית את כל העבודות באתר, שכן הפרת צו מהווה עבירה פלילית החושפת למאסר ולקנסות. במקביל, יש לפנות בדחיפות לעורך דין המתמחה בתכנון ובנייה לצורך הגשת בקשה לבית המשפט לעניינים מקומיים לביטול או עיכוב הצו.

מהו שימוש חורג ומה העונש עליו?שימוש חורג הוא הפעלת מבנה או קרקע למטרה שלא הותר לה בתב"ע או בהיתר הבנייה. בעקבות תיקון 116, העונש על שימוש חורג כולל קנסות מנהליים גבוהים, קנסות יומיים מתמשכים, ומתן צו סגירה מנהלי או שיפוטי.

מתי משלמים היטל השבחה וכמה?היטל השבחה משלמים בעת מימוש הזכויות בנכס (מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה). גובה ההיטל עומד על 50% מעליית הערך של המקרקעין שנגרמה בעקבות אישור תוכנית משביחה, מתן הקלה, או אישור שימוש חורג .

תוכנית חדשה פגעה בשווי הדירה שלי — אפשר לתבוע? כן, ניתן להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה לוועדה המקומית בתוך 3 שנים מיום אישור התוכנית הפוגעת. את התביעה מבססים על חוות דעת של שמאי מקרקעין המעריך את שווי הפגיעה.

מה זה תיקון 101 ומה הוא שינה? תיקון 101 מביא רפורמה מקיפה בהליכי הרישוי והתכנון. הוא הגדיר את סמכויות הוועדות המקומיות (סעיף 62א), הקימה את מכוני הבקרה, הגדיר עבודות הפטורות מהיתר, והטמיע את מערכת הרישוי המקוון " רישוי זמין ".

מה ההבדל בין ועדה מקומית לוועדה מחוזית? ועדה מקומית מטפלת ברמת הרשות המקומית, מנפיקה היתרי בנייה ומקדמת תוכניות מפורטות נקודתיות. ועדה מחוזית מפקחת על כלל המחוז, מאשרת תוכניות מתאר רחבות ומכריעה בתוכניות בעלות השפעה אזורית.

איך מגישים ערר על החלטת ועדה? ערר על החלטת ועדה מקומית (כגון דחיית בקשה להיתר או סירוב להקלה) מגישים לוועדת הערר המחוזית בתוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה, באמצעות כתב ערר מפורט ומנומק.

מקורות

• חוק התכנון והבנייה , תשכ"ה-1965 (נוסח מלא, אתר נבו).

• תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה (רפורמת הרישוי, 2014).

• תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה (שיפור הליכי האכיפה, 2017).

• תיקון 155 ותיקון 156 לחוק התכנון והבנייה (ייעול הליכי רישוי ותמריצים, 2024–2025).

• תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.

• מינהל התכנון – הנחיות ומדריכי רישוי זמין ומכוני בקרה.