שכונת העוני הנתנייתית מתעוררת: המגדלים ועליות המחיר ינצחו את המצוקה?

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – קרית נורדאו, נתניה.

השכונה הוותיקה, שבמשך שנים נחשבה לאחת החלשות בעיר, נמצאת בתנופת התחדשות בה לוקחות חלק כמה מהחברות הגדולות בישראל. סיבות לא חסר, ובראשן הקרבה לים, וכן השכונות החדשות והיקרות שנבנו סביבה בתוכנית מתאר חדשה המוסיפה לה קרוב ל-5,000 יח"ד. זוהי גם הסביבה שבגינה לאחרונה עוד ועוד מבני שיכון ותיקים נהרסים בשכונה, ומבנים את מקומם למגדלי מגורים יוקרתיים.

עם זאת, נכון להיום ההתחדשות עדיין נעשית בהיקפים שלא משנים משמעותית את מצבה הסוציו-אקונומי של השכונה, והפערים בינה לבין שכונת פולג השוכנת מעבר לכביש עדיין ניכרים. בשנה האחרונה זינקה רמת המחיר בשכונה, בשיעור של 18% למ"ר. עם זאת בכמות העסקאות בחציון האחרון חלה צניחה משמעותית של למעלה מ-50%, דבר אשר עשוי להשפיע על המשך מאמצי ההתחדשות במקום.

כרטיס ביקור – נתניה

תושבים (2020):  222,129

גידול אוכלוסייה (2020): סה"כ 0.4%, ריבוי טבעי 1,809, מאזן הגירה 98-, עולים בהשתקעות ראשונה 1,904

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 6 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 4284 עסקאות בכל שנת 2022, 1036 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של 10% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, ועלייה של 15% לפי מחיר ממוצע למ"ר

מוקדי בנייה חדשה: 

• עיר ימים (כ-4,500 דירות)
• אגם 3 (כ-1,100 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)
• המע"ר החדש (כ-6,300 דירות)
• הארי גרינטל (כ-2,500 דירות)
• בן ציון (כ-260 דירות)
• נוף השרון (כ-1,000 דירות)
• הדרי השרון (כ-750 דירות)
• עין התכלת (כ-700 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית :

• קרית נורדאו (תוספת של כ-3,500 דירות)
• מרכז העיר צפון (תוספת של כ-3,300 דירות)
• נאות שקד (תוספת של כ-2,150 דירות)
• מרכז העיר דרום (תוספת של כ-1,000 דירות)
• נאות הרצל (תוספת של כ-815 דירות)
• רצועת המלונות (תוספת של כ-450 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• מתחם חבצלת (שכונה חדשה מצפון לעיר עם כ-2,800 דירות ו-500 יחידות דיור מוגן, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)
• שירת הים (שכונה חדשה על קו החוף בדרום העיר עם כ-1,850 דירות)
• שכונת הבננה (שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-3,500 דירות)
• נווה אילנות (שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-1,600 דירות, מרכז רפואי חדש, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים) 

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו בשנת 2022-23): 45 

תמ"א 38 - 3 פרויקטים קיבלו היתר

בנייה חדשה - 39 פרויקטים קיבלו היתר 

בינוי פינוי - 2 פרויקטים קיבלו היתר

מחיר למשתכן - פרויקט אחד קיבל היתר

קרית נורדאו- תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, גובלת  בשכונת גבעת האירוסים ממערב, אגם 3 מצפון, כביש החוף ממזרח, ושכונות נאות גולדה ועיר ימים מדרום

מספר תושבים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 12,445

מספר תושבים צפוי (2045, נתוני תוכנית מתאר): 25,000

מספר יח"ד קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 4,655

מספר יח"ד צפוי (2045, הערכה): 8,850

מצב חברתי-כלכלי נוכחי: אשכול 4-5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - לשכונה מספר חיבורים לרשת הכבישים העירונית הראשית, והיא קרובה ל-2 מחלפים בכביש החוף, ויש ממנה גם יציאה ישירה לכביש החוף דרום. ברחובות באזור אין עומסים חריגים, אך כביש החוף פקוק בשעות העומס.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - שירות האוטובוסים בשכונה טוב, עם מספר קווים תדירים שעוברים ברחוב פנחס לבון הראשי ומגיעים בין היתר לתל אביב. עם זאת, תחנות הרכבת רחוקות מהשכונה (כ-10 דקות ברכב, כ-15 דקות באוטובוס). מהירות הנסיעה לגוש דן באוטובוסים צפויה להשתפר ב-2025 עם פתיחת הנתיבים המהירים לכל אורכם.

סקירת השוק

עליית מחירים בשנה האחרונה (בין החציון הראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023): עלייה של 15% במחיר דירה, עלייה של 18% במחיר למ"ר. 

מספר הדירות בבנייה פעילה או בשיווק: 413 

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: פרויקט פינוי בינוי - שקיבל היתר ונמצא בבנייה וצפוי לכלול כ-870 דירות חדשות

היקף עסקאות ברבעון הראשון של 23:  21 דירות סה"כ, דירה אחת חדשה ו-21 דירות יד שנייה. 

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: 1,547 

מספר היזמים הפועלים בשכונה:  2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

קבוצת יובלים : פינוי בינוי , סטטוס: בבנייה

ברקה אור החזקות בע"מ - בנייה חדשה, סטטוס: בתכנון