השמאי הממשלתי: "צריך להפסיק להסתכל בצלחת של הקבלנים"

עתיד שוק הדיור הישראלי, מחירי הדירות, והתחדשות עירונית - אלה הנושאים החמים שעלו לדיון בפאנל בכירים שהתקיים בשבוע שעבר ברמת גן בהשתתפות נציגי הרגולטור, שמאים ויזמים. בפאנל השתתפו אוהד עיני, השמאי הממשלתי; אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ויו"ר לשכת השמאים לשעבר; ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן; דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן; דורית סדן, סמנכ"לית השיווק בשיכון ובינוי נדל"ן; חיים מסילתי, יו"ר לשכת השמאים. הפאנל בהנחייתו של עורך אתר מרכז הנדל"ן דרור מרמור נערך במסגרת יום עיון ביוזמת משרד עורכי הדין צבי שוב .

ראשית דנו המשתתפים בתוכנית הדגל של הממשלה בשוק הדיור - מחיר למשתכן שאותה מוביל שר האוצר משה כחלון בשלוש השנים האחרונות. הדעות היו חלוקות באשר לטיב התוכנית ולשאלה האם היא השיגה את יעדיה. 

נציג הממשלה - השמאי הממשלתי אוהד עיני, הגן על התוכנית ואמר כי "זו הפעם הראשונה שהממשלה מאפשרת הנחה כפולה שממנה נהנים רוכשי הדירות: האחת מגיעה ביחס למחיר השוק שאותו קובע השמאי הממשלתי, והשנייה לאחר מכרז בין קבלנים שמציעים ההצעות שמגלמות את ההנחה הגדולה ביותר לרוכשים. אני מעריך את סך ההנחה לרוכשים בכ-300 אלף שקל", לדבריו.

גם חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ומקורבו של שר האוצר משה כחלון, דיבר בשבח התוכנית ואמר כי היא הביאה לירידת מחירי הדירות והתועלת הזו שווה הרבה מאוד כסף. התרגלנו לראות את מחירי הדיור רק עולים עד שנכנסה מחיר למשתכן , ועכשיו כבר שנתיים השוק יציב. לכן התועלת אפילו הפסיכולוגית כבר כדאית. הזוגות הצעירים היום מבינים שהשוק לא הולך לעלות 10% בכל שנה - וזה בגלל מהלכי הממשלה. אני מקווה ששר האוצר הבא יבין שבתוכנית הושקעו מיליארדי שקלים ואי אפשר לחתוך אותה, אלא עדיף לשנות אותה, לשפר ולהמשיך".

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן, אמרה כי "אני אמנם לא מאוהדי מחיר למשתכן , אבל ייאמר לזכות שר האוצר שהמהלך שובר את הלוגיקה של מיקסום שווי קרקע ע"י המדינה, אבל זה כמו להיכנס למכירת חיסול בחנות יוקרה. אני כלכלנית ואני לא חושבת במונחים של אובדן הכנסה למדינה בגלל מחיר למשתכן אבל מה שמטריד אותי זה פער ההנחות בין האזורים השונים בישראל וכי מי שמקבל את ההנחות הוא לא מי שצריך לקבל אותן. האוצר התעצל להגדיר קריטריונים מסודרים וראויים לזכאות להנחות, מסיבות פופוליסטיות בלבד".

מנגד, השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, יצא בביקורת חריפה נגד התוכנית ואמר כי היא "כשלה כישלון חרוץ במבחן התוצאה. התוכנית פעלה רק להורדת הביקוש, ולא פעלה בתחום ההיצע. הציון שלי לשר האוצר על כוונותיו - הוא עובר, אבל בדרך כחלון עשה את כל הטעויות האפשריות. אי אפשר לטפל בשוק במסות כאלה קריטיות ומצד שני לאיים על הקבלנים שבונים את הדירות בטענה כי המחירים רק יירדו; אנחנו רואים את ראשי הרשויות המקומיות מתמרדים, מערימים קשיים ומנסים לסחוט עוד מיליארדי שקלים; זה ממש לא נכון שההנחות לרוכשי מחיר למשתכן מסתכמות ב-300 אלף שקל - מספיקה ההצמדה למדד תשומות הבנייה ושכר הדירה שהזוכים נאלצים לשלם בזמן שהם ממתינים לדירה - כדי למחוק את ההנחה. זה גם לא נכון להגיד שעליית המחירים נעצרה בגלל מחיר למשתכן - הם היו נעצרים בכל מקרה כיוון שמחירי הדירות לא יכולים לעלות עד אין סוף. ולבסוף, המלחמה של כחלון במשקיעי הנדל"ן היא אחת הטעויות הגדולות ביותר - אי אפשר לרצות לעודד ענף מסוים אבל לעשות זאת ע"י הגדלת מיסוי - זה לא עובד".

גם שני נציגי היזמים בפאנל, דורית סדן משיכון ובינוי ודן פרנס מקרסו נדל"ן, העידו כי אינם חובבים גדולים של תוכנית מחיר למשתכן . שניהם אמרו כי החברה שלהם לא פעילה במכרזי מחיר למשתכן בעיקר מחוסר כדאיות כלכלית. 

סדן אמרה, כי "אנחנו בוחנים כל מכרז שיוצא, ואם הוא לא כלכלי לנו אנחנו לא נתמודד. לצערי חלק גדול מהמכרזים היו במאסות מטורפות ובמקומות שכבר לא רוצים לקנות בהם ולגור בהם, ושהתחבורה לא מגיעה אליהם. בפועל, הדירות לא נמכרות, והיזמים נמצאים עם גרזן על הצוואר, לצערי ראינו כאלה שכבר לא איתנו, (סדן התכוונה לקבלן העפולאי דודו אוחיון ששם קץ לחייו לאחר שנקלע לקשיים) הזוי ולא מובן לי איך הממשלה מאפשרת כזה דבר".

גם פרנס אמר כי קרסו בחנה בעבר להתמודד במכרז מחיר למשתכן אך החליטה שלא לאחר שהבינה כי זה לא רווחי עבורה. "התוכנית לא עונה על הבעיה המרכזית של שוק הדיור - יוקר הדירות. התוכנית רלוונטית לשוק מאוד קטן והפתרון של הוזלה מלאכותית של הקרקעות וניסיון לגלגל את ההנחה הלאה לא עובד באופן גורף. ההתערבות המלאכותית הגסה בשוק יצרה תופעות לוואי שליליות כגון האטה במכירות אצל הקבלנים שגרמה להאטה בהתחלות הבנייה, וזה ישפיע עלינו לרעה גם בשנים הבאות. הישועה לא תבוא מתוכנית מחיר למשתכן, היא יצרה עודפי היצע גדולים בפריפיריה והותירה את הדירות שם ללא דורשים. גם מי שרכש דירה בפריפריה לא בהכרח עשה עסקה טובה - והוא יבין זאת כשיקבל את הדירה ויחשב את כל הוצאות המימון ויסתבר לו בדיעבד שהמחיר שהוא קיבל לא היה כזה טוב. בנוסף, התוכנית פגעה גם בשוק כי הזוגות הצעירים לא קונים דירות ממשפרי הדיור כמו שהיה פעם, ומשפרי הדיור לא יכולים לשפר כי לא הם לא מוצאים קונים לדירות שלהם, וזה מעגל מסוכן".

"תקן 21 - הגולם קם על יוצרו"

לאחר מכן המשתתפים עברו לדון בהתחדשות עירונית שמהווה מבחינתם את עתיד שוק הנדל"ן הישראלי. השמאי הממשלתי אוהד עיני סיפק כותרת בפאנל ואמר כי הוא בוחן את תקן 21 לפיו בפועל נקבעות זכויות בנייה בהתחדשות עירונית בהתבסס על הרווח היזמי. עיני אמר כי נבחן מהלך שהמדינה תקבע את זכויות המינימום כדי לדעת אם יש כדאיות כלכלית בפרויקט, אבל לא תציין מהן זכויות מקסימום. מה שקורה היום לדבריו, זה שמגבילים את זכויות הבנייה כי מסתכלים בצלחת של היזמים - ו"זה בבחינת הגולם קם על יוצרו". עיני הסביר כי קודם צריכה להקבע מדיניות תכנון ורק אחרי זה לבוא ולבדוק אם אפשר לבנות באותו מקום, ולא להפך. התקן צריך לבדוק שיש היתכנות שהפרויקט יכול לקום על פי מדיניות התכנון - לא משנה כמה היזם מרוויח ולא משנה כמה הדיירים ירוויחו - כי מה שיוביל זה התכנון".
 
אוהד דנוס אמר שהמדינה חייבת לסייע כלכלית לקידום התחדשות עירונית . "שאלתי את ראש הרשות להתחדשות עירונית חיים אביטן מה תקציב הרשות והוא אמר 800 מיליון שקל - אמרתי לו שחסרים לו בערך20 מיליארד. בסופו של דבר הכל עניין של תקציבים,במקום לעשות הסכמי גג על קרקעות בתוליות, המדינה צריכה לעשות הסכמי גג להתחדשות עירונית ולתת לראשי הערים מספיק כסף לקדם את התחדשות העיר שלהם. המדינה אמרה שתקום קרן להתחדשות עירונית ושיהיו בה מאות מיליוני שקלים רק להתחדשות עירונית, אבל זה לא קרה. המדינה צריכה להחליט מה היא רוצה - לשלם עכשיו חלק מהסכום ולמגן מראש את כל האזורים שדורשים מיגון וחיזוק, או לעשות זאת בדיעבד אחרי רעידת אדמה ענקית שהרסה מאות אלפי יחידות דיור ומוטטה בניינים על יושביהם, ואז המדינה תצטרך לשלם 100% ולהתמודד עם ההרוגים".

לסיכום, חברי הפאנל העניקו כל אחד בתורם משפט המלצה לממשלה הבאה בתחום הדיור: עיני המליץ לממשלה לשמור על ודאות ולא לשנות יותר מדי את המדיניות, וכן להשקיע בהתחדשות עירונית; מסילתי המליץ לממשלה להתמקד 80% בהתחדשות עורנית ו-20% במחיר למשתכן; דנוס המליץ לתת תקביצי ענק לחברת דירה להשכיר וכן לתחום ההתחדשות העירונית; סדן המליצה להשקיע בתשתיות ולקרב את הפריפריה למרכז; טולקובסקי אמרה שיש להתמקד בלרתום את ראשי הערים לתוספת יחידות הדיור בהתחדשות עירונית; ופרנס סבור שיש לעצור את מחיר למשתכן ולתכנן ערים חדשות כדי להדביק את קצב הגידול הדמוגרפי.  

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה