רני צים מרכזי קניות: עלייה של 18.5% בהכנסות החברה שמגיעות ל-113 מיליון שקל

הכנסות רני צים מרכזי קניות צמחו ב-2023 בכ-18.5% לכ-113.4 מיליון שקל, לעומת כ-95.7 מיליון שקל בשנת 2022. כך עולה מדוחותיה השנתיים ודוחותיה על  הרביעי של 2023.  הגידול בהכנסות מיוחס בעיקר לפתיחתם של המרכזים החדשים גני תקווה, טירה וכפר סבא, וכן מההתחזקות המתמשכת של המרכזים הקיימים. 

ה-NOI (ההכנסות התפעוליות) עלה בכ-16.6% לכ-84.4 מיליון שקל, בהשוואה לכ-72.3 מיליון שקל בשנה הקודמת. ה-NOI מנכסים זהים (נכסים שהיו ביד החברה גם בתקופה המקבילה) עלה בשנת 2023 בכ-33.6% ביחס לשנת 2022. הגידול נובע מהמשך השבחת הנכסים הפעילים והאמון של השוכרים הן במרכזי הקניות והן בחברה.

ה-FFO (רווח נקי בניכוי שערוכים והוצאות והכנסות חד פעמיות) של החברה לפי גישת ההנהלה הסתכם בכ-16.5 מיליון שקל, לעומת סך של כ-26.6 מיליון שקל ב-2022. הירידה נובעת בעיקר מעלייה בהוצאות המימון של החברה כתוצאה מעליה בהיקף ההלוואות, עליה בשיעורי הריבית והמדד. זאת לעומת גישת רשות ניירות ערך,  של הפסד נומינלי ב-FFO של 32.48 מיליון שקל לעומת  6.16 מיליון שקל הפסד בשנה שעברה. ההבדלים נוגעים להבדלים ביחס להצמדה בהוצאות המימון.

שי אגוזי, פעיל שוק ההון, מסביר את ההבדל בין הגישות: "כשיש לחברה חוב צמוד ויש עליית מדד של נניח 1%, גישת הרשות היא שהעלייה בכל ערך החוב יורדת כהוצאת מימון וזה יוצר עיוות למי שבוחן את דוחות הרווח והפסד. אפשר להקביל את זה למשפחה שמכניסה 20,000 ש"ח ומשלמת בחודש משכנתה של 10,000 ש"ח על משכנתה של 2 מיליון שקל.  

"אם בחודש מסוים המדד עלה ב-1%, דוחות לפי גישת הרשות יציגו הוצאת מימון של 20,000 שקל בנוסף ל-10,000שקל התזרימי הרגיל כך שייראה שהמשפחה בבעיה תזרימית למרות שבפועל התשלום החודשי יעלה (אולי) ב-100 שקל. אלא שחשבונאית מכירים בעליה בבת אחת, כי זו התחייבות נוספת בדוחות. לכן הנהלת רני צים 'מתאמת' את הדוחות ומציגה גישת הנהלה, שאמורה לשקף את המציאות בחברה"

עליית ערך של 149.5 מיליון שקל

החברה רשמה בשנת 2023 עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של כ-149.5 מיליון שקל, לעומת כ-95.7 מיליון שקל בשנת 2022. עליית הערך בשנת 2023 מיוחסת בעיקר לשערוך פרויקטים פעילים המצביע על השבחת הנכסים וגידול ברווחיות הקיימת והצפויה מהנכסים הפעילים וכן לשערוך נכסים אשר בהקמה ותכנון. החברה רשמה רווח נקי בשנת 2023 של כ-86.9 מיליון שקל, עלייה של כ-8.6% לעומת רווח של כ-80 מיליון שקל בשנת 2022. 

הכנסות החברה ברבעון הסתכמו בכ-25.4 מיליון שקל, לעומת כ-26.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנת 2022. השינוי נובע בעיקר מירידה בהכנסות מפרויקטים אשר בשלבי השבחה . 

החברה רשמה ברבעון הרביעי לשנת 2023 עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של כ-53.9 מיליון שקל, לעומת כ-29.5 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2022. עליית הערך ברבעון נובעת בעיקר משערוך פרויקטים פעילים, בין היתר גני תקוה, ראש העין ומעלות וכן משערוך נכסים אשר בהקמה ותכנון.

החברה רשמה ברבעון הרביעי לשנת 2023 זינוק של כ-73.5% ברווח הנקי לכ-32.8 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-18.9 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2022. השינוי נובע בעיקר מהגידול בעליית ערך נדל"ן להשקעה ברבעון לעומת השנה הקודמת, וכן מעלייה בסעיף חלק הקבוצה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת שווי מאזני, נטו. 

חברת מגידו שלפי שעה נמצאת בשליטה משותפת עם יגאל קרני (עד להשלמת שלב ב' של העסקה), מציגה מתחילת השנה היקף מכירות של 151 יח"ד. החברה מקדמת כיום 15 פרויקטים ברחבי הארץ, מרביתם בפריפריה. לחברה צבר בהיקף של כ-1,900 יח"ד. לאחרונה דווח כי אאורה מעוניינת לרכוש את החברה, אך בדיווחים לבורסה של החברות נכתב כי מדובר בשלבים ראשוניים מאוד. 

המלחמה עצרה את המרכזים בנתיבות 

בימים הראשונים שלאחר 7 באוקטובר 2023 פעלו המתחמים המסחריים של החברה באופן חלקי, כאשר שיעורי פתיחת בתי העסק במרכזי צים אורבן (גני תקווה, כפר סבא, מעלות, ערד ובית שאן) עמדו בין 60% ל-70%, למעט מרכז צים אורבן בנתיבות (אשר לחברה זכויות בו בשיעור של 50%), אשר מרבית בתי העסק בו היו סגורים, למעט חנויות המוגדרות "כחיוניות", וזאת בהתאם להנחיות פיקוד העורף בנושא.

שיעור פתיחת בתי העסק במרכזי SEVEN  (אום אל פאחם, ירכא, טירה) וכן נוף הגליל היה מלא, למעט ביומיים הראשונים שלאחר תחילת המלחמה. החל מתחילת חודש נובמבר 2023 ונכון למועד הדוח על המצב הכספי, נפתחו כלל החנויות במתחמי צים אורבן ו-SEVEN, (מתחם נתיבות, החל מהמחצית השנייה של חודש נובמבר 2023). למועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2023, כלל המרכזים המסחריים של החברה פעילים באופן מלא ללא הגבלות הנובעות מהמלחמה.

נכון למועד זה ניתנו הקלות נקודתיות בתשלום שכ"ד על פי בקשות השוכרים שנבחנות כל אחת לגופה. שיעור התפוסה הממוצע בנכסי החברה קרוב ל-100% (בנטרול הנכסים בנוף הגליל וים המלח, הנמצאים בשלבי השבחה ). נכון ליום 31.12.2023, לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים והשקעות לטווח קצר בסך של כ-61.9 מיליון שקל. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות, נכון ליום 31.12.2023, עלה לכ-730.3 מיליון שקל, לעומת כ-637.4 מיליון שקל בסוף 2022.

החברה דיווחה במרץ האחרון כי לאומי פרטנרס ומזרחי טפחות אינווסט החליטו שלא לקדם בשלב זה את מסמך העקרונות שנחתם בחודש אוגוסט 2023 להשקעה במגידו, אף שעל פי ידיעת החברה השלימו את בדיקת הנאותות שלהן, עבור השלמת הרכישה מאת רני צים . במקביל, החברה מנהלת משאים ומתנים עם מספר גופים במשק, לרבות חברת אאורה , למכירת חלק ו/או כל זכויות החברה במגידו. 

במרץ 2024 התקשרה החברה עם צד ג' (שהיה מבעלי המניות הקודמים בקניון ים המלח) בהסכם עקרונות למכירת חלק מזכויות החברה בקניון ים המלח. בהתאם להסכם העקרונות, הרוכש ירכוש מהחברה בין 15% ל-25% מזכויות החברה בקניון ים המלח לפי שווי לקניון ים המלח של 197 מיליון שקל (ל-100% מהנכס). יצוין כי החברה רכשה את המקרקעין בשטח של כ-6 דונם עליו בנוי קניון ים המלח תמורת כ-152 מיליון שקל. נוסף על כך רני צים הציע לפסגות שבשליטתו את רכישת רני צים מרכזי קניות תמורת 250 מיליון שקל. 

רני צים , יו"ר רני צים מרכזי קניות: "אנחנו מסכמים את שנת 2023 עם תוצאות חזקות והמשך צמיחה בפעילות. הנתונים הללו מבטאים את עוצמת הקבוצה ואסטרטגיית הפעילות שבה אנו מתמקדים. השנה החולפת הייתה שנה מאתגרת ומורכבת, לאור סביבת הריבית הגבוהה ובעקבות המלחמה שפרצה ברבעון הרביעי. אל מול אתגרים אלו, מרכזי המסחר שלנו, המאופיינים בצריכה בסיסית, תמהיל מהודק, עומס שכ"ד נמוך ומיקומים אטרקטיביים עם תחרות נמוכה וביקושים גבוהים, הציגו איתנות רבה שהתבטאה בהמשך צמיחה בנתונים התפעוליים. אנו פועלים למקד את פעילות רני צים בנדל"ן המניב בו פיתחנו לאורך השנים מומחיות ייחודית ומקצועיות חסרת פשרות. לחברה פרויקטים הנמצאים בתהליכי פיתוח והשבחה, שעשויים להניב לנו במהלך השנתיים הקרובות עודפי הון בהיקפים משמעותיים".