"בשנה-שנתיים הקרובות יהיו הזדמנויות מאוד משמעותיות לעשות עסקאות עם שחקנים שנחלשו"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח עידו בלכר, רו"ח ושותף בקבוצת ריאליטי. הוא שוחח עם אליאור רביניאן, מייסד ומנהל קהילת "נדל"ן בראש צעיר", על הדרך שעבר, על מסלול הקרירה, על התפקיד שהוא עושה עכשיו, מה זה אומר להיות סמנכ"ל כספים, ואיזו עצה הוא נותן לצעירים שרוצים להתפתח בתחום.

לצפייה: 

"ריאליטי היא גוף שמאוד הצליח ועדיין מצליח, יחסית מהשלבים הראשונים שלה, מהקרן הראשונה", סיפר בלכר. "היא גם נהייתה קרן מוסדית, כלומר המסה העיקרית של בפעילות בקרן השלישית ועד היום בפעילויות של הקבוצה, היא לתת שירות למשקיעים המוסדיים. זה בא לידי ביטוי בהמון תחומים. בסוף קרן זה גוף שיש לו מוצר בסיס שזה נדל"ן, ויש לנו אנשי מקצוע מעולים, אבל השיח הפיננסי הזה מול משקיעים הוא סופר משמעותי וגורם לזה שאין צינורות בדרך, וצריך לדעת לדבר בשפה שלהם".

קיבלת את המפתחות להיות מנהל מחלקת קשרי משקיעים, להקים סוג של מחלקה מאפס.
"לא היו עובדים תחתיי אז. זה היה קודם כל ללמוד מה אמורים לעשות שם. אני זוכר שאמרתי לאשתי באיזה יום שישי, שאין לי מושג מה עושים. היא אמרה לי לכתוב מצגת על מה אני הולך לעשות שנה קדימה. מצאתי את עצמי באיזה שישי בלילה כותב את התפקיד בעצם, מה אעשה בו ומה אפשר לעשות. כך התגבשה לי התמונה, וזו זכות לעצב את זה למה שאתה חושב שחשוב".

לדבריו, "החלק הארי ואקשן של קשרי משקיעים זה בזמן גיוסים. רוב הזמן אתה בתהליך שוטף ונותן פתרונות לצרכים השונים של המשקיעים. גיוס זה תהליך מרתק עם המון עליות ומורדות, זה תהליך ארוך, מפגישות, חומרים ומעקב, אינסוף דיאלוגים עם כל הגורמים. אבל זה כיף ובסוף באים בשביל האקשן. זה תהליך של שנה לפחות מקצה לקצה.

"בדרך כלל במבנה של קרן יש 7-8 שנים שזה תקופת הקרן, שגם בתוכה יש תקופת השקעה ואז התקופה שאחרי תקופת ההשקעה, ואז תקופות ההארכה של כ-3 שנים, כך שתקופת קרן היא בגדול בין 10 ל-11 שנים מקצה לקצה".

"לסמנכ"ל כספים יש בייס הרבה יותר חזק של מה צריך להיות בתפקיד", הסביר בלכר. "יש סט משימות או צרכים לארגון, שכשאתה נקלט לתפקיד כזה אתה מבין מה הבסיס. אחד הבסיסים החזקים אצלנו זה לחזק את צוות כח האדם, אני חושב שכמעט הכפלנו את כח האדם בגזרה של הכספים לפני שנתיים, כי זה היה נדרש וגדלנו בלי לשים לב. פתאום ניהלנו איזה 40 ישויות, שמצריכות את הבסיס, מנהלות חשבונות. מהדבר הזה אתה מבין שפירמידה נבנית בכספים, מהנהלת חשבונות ועד למעלה, ואם אין לך בסיס חזק תתקשה לעבוד על הדברים האחרים".

"כדי להתקדם צריך לא לעשות רק את מה שמבקשים ממך" 

"היום אנחנו לא צריכים להחזיק בעצם יתרות מזומנים בקופה, אתה מנהל איזה קו אשראי שפיננסית מאוד עוזר לא לשחוק תשואות. זה דברים שהתפתחו עם השנים בעולם, ונחשפנו לזה דרך למידה ואנחנו מיישמים. היום לכל קרן יש כזה דבר, אנחנו עשינו את זה מ-2018. אתה מבין שאי אפשר לנתק את הפיננסים מהנדל"ן, וזה גם לא נכון".

לדבריו, "בניגוד להייטק, לניסיון הנצבר במקצוע שלנו יש ערך, עשית עוד משהו, למדת עוד משהו, ראית מגוון רחב של פתרונות לאותה בעיה. אין תחליף לניסיון בהרבה מאוד דברים".

אתה מאמין שהמחירים יעלו?
"מדובר עכשיו בתקופה הזדמנותית שמתרחשת אחת להמון זמן. בישראל שוק הנדל"ן שונה ומיוחד בגלל נתוני הדמוגרפיה, בסוף זה היצע וביקוש, כמו שלומדים בשיעור הראשון בכלכלה. האירועים אחרונים כמו המחסור בפועלים, ריביות או יזמים שלא מוציאים פרויקטים לפועל, יגרמו לכך שבטווח הזמן הבינוני לדעתי המחירים יעלו. יש עכשיו זמן בשנה-שנתיים הקרובות שהריבית לא תרד לאחוז וחצי תוך שנה, ויהיו הזדמנויות מאוד משמעותיות לעשות עסקאות אצל שחקנים שבסיס ההון שלהם קצת יותר חלש ונקלעו או יקלעו לקשיים, ואנו כבר רואים את זה במסגרת הקרן החמישית של ריאליטי בהרבה חברות שאנחנו בוחנים".

עצה לצעירים שרוצים להתפתח בתחום?
"הלכתי ללמוד ראיית חשבון אבל לא באמת ידעתי מה זה, הקשיים בלימודים גרמו לי לשקול יותר מפעם אחת אם עשיתי נכון. בדיעבד לדעתי זה מקצוע מעולה שנותן המון כלים. הידע הזה נותן כח ומגוון אפשרויות מאוד גדול, גם אם לא רוצים לעסוק בזה. הלימודים קשים וארוכים, והשכר בהתחלה לא גבוה וזה לוקח זמן, אבל זה פותח המון דלתות ואפשרויות, בעיקר אם אתה לא ממוקד במה אתה רוצה לעשות הלאה. כדי להתקדם צריך לא לעשות רק את מה שמבקשים ממך, כל הזמן ליזום, להוביל ולהיות חוצפן במובן החיובי, בלפתח דברים ולא לפחד לעשות ולטעות. גם מזל, הרבה דברים זה טיימינג, להיות במקום הנכון ובזמן הנכון".