"סוגיית הקשישים בהתחדשות עדיין לא פתורה. נשקלות חלופות נוספות לזכאות להטבות"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח רואי זרצ'נסקי, מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ומנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, רשות המסים. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן , על שני הכובעים בהם הוא מחזיק במקביל, איך בכלל הגיע לעבוד ברשות המסים, והאם היא עושה מספיק לעודד התחדשות עירונית והשכרה ארוכת טווח. 

לצפייה: 

להאזנה: 

זרצ'נסקי התייחס לאפשרות של ביטול מס השבח הלינארי, אותה שיטה שאומרת שכמה שהחזקת בדירה יותר זמן, כך אתה משלם פחות מס שבח . "רצינו לתת הוראת מעבר לפני שמחשבים את החישוב הלינארי המוטב, שזה בגדול הפטור עד 2014 ושיעור מס של 25% על היתרה, שזה רלוונטי למי שמחזיק דירות מלפני 2014. תשמע, מי שמשקיע בשוק הנדל"ן צריך לשלם רווח הון בדיוק כמו שהוא משלם בכל נכס השקעתי אחר. חשבנו שעם הוראת המעבר זה יוציא הרבה דירות לשוק ויגדיל את ההיצע. זה לא עבר בסוף ולא הגיע כחלק מחוק ההסדרים, אולי יגיע בחוק ההסדרים הבא. לדעתי זה יכול היה לעזור אבל לא זנחנו את זה ולדעתי זה יעלה שוב".

אתה מנהל מחלקה מקצועית היום ברשות המסים, באחד משני כובעייך, איך הגעת לתפקיד הזה?
"אם תדבר עם חברי ילדות שלי, הם יגידו לך שעבודה משרדית זה לא בשבילי, יותר מציל בים או משהו שקשור בביטחון. בכל זאת למדתי משפטים, עניין אותי יותר התחום הפלילי, ובאיזשהו שלב התחלתי לברר על תחומים אחרים. חשבתי שהמקום הנכון ללמוד הרבה דברים זה תחום הנדל"ן, אליו הגעתי דרך מודעה. הגעתי לקורס בתנאי פנימייה, של רשות המסים. זה צעד שהגיע בלי הרבה תכנון". 

מה עושה לך את זה בתפקיד?
"זו עבודה עם הרבה שליחות, משמעות, משהו שנותן ערך. כבר כשאתה צעיר בתפקיד אתה מטפל בעסקאות מאוד גדולות, שאתה קורא עליהן בעיתונים. השכר לא  תמיד הכי מתגמל, ככה זה בשירות המדינה, אבל ההשפעה והמשמעות, הדיונים והמקומות שאתה נחשף אליהם זה מאוד חשוב לי". 

על התחדשות עירונית : "עיקר ההטבות בעולם הזה של התחדשות עירונית זה הטבות מס, והבנו את החשיבות של הנושא הזה, של חיזוק בניינים, בעיקר נוכח המצב שאנחנו נמצאים בו היום. אנחנו רתומים לנושא הזה, לא מבחינת גביית מסים - למרות שיש לי הערות גם לזה, וההטבות לא תמיד ניתנות איפה שצריך אותן. אבל אנחנו מחויבים לעידוד מיזמים, מתן הטבות, הסרת חסמים. יש עוד עבודה, ויש עוד דיוקים ותיקונים שצריך לעשות. אנחנו מקבלים הרבה בעיות שמציפים לנו, חלק מהרשות להתחדשות עירונית.

"אנו פועלים לעודד עוד עסקאות, למשל בתחום הקשישים שצריך לעשות עוד עבודה כדי לעודד את זה. זאת אוכלוסייה מאוד רחבה, ועניין החלופות תמורה לקשיש שהגיע מעולם הדייר הסרבן, חשבנו שזה ייתן פתרון אובייקטיבי מספיק טוב לבעיות של אותה אוכלוסייה, שלא בהכרח רוצה לצאת מהבית שהיא גרה בו, לצאת ולחזור. אבל במציאות אנחנו נתקלים בהרבה בעיות, כמו פרויקטים שתקועים הרבה זמן.

"צריך אולי למשל לתת עוד חלופה, שאם ביום התקיימות התנאים המתלים או ביום הפינוי, הקשיש הגיע לגיל מסוים מעל 70, הוא יוכל לקבל את אותן חלופות תמורה. הכנסנו את הקשיש גם לתמ"א 38, שזה לא היה קיים קודם, כי בסוף כשרוצים להרוס בניין הקשיש צריך לצאת ולחזור, בדיוק כמו בהתחדשות המתחמית. עשינו דרך ארוכה וצעדים גדולים בעניין הזה, כל התיקונים האלה לפעמים גם מסרבלים, אז חשוב שזה יהיה גם פשוט".

למה יש ספר חוקים אחד עבור פינוי בינוי ואחד עבור תמ"א. למה מבחינת מיסוי צריך להיות הבדל ביניהם?
 "בהזדמנות הראשונה שתהיה לנו צריך לדעתי לעשות שם סדר ואולי ספר חוקים אחד. בסופו של דבר זה עסקאות די דומות במהות שלהן על פניו, אבל  גודל העסקה, והצורך בהכרזה והמעורבות של עוד גורמים חוץ מהיזם והדיירים - זה הרבה יותר מורכב בהתחדשות מתחמית, פינוי בינוי , מאשר בתמ"א 38 שיכולה להיות הרבה יותר מהירה. צריך לעשות דיוקים, אבל צריך שיהיה כמה שיותר דומה ואחיד בעניין הזה".

זרצ'נסקי התייחס לנושא ההשכרה בכלל וההשכרה ארוכת הטווח בפרט, שחזר לתודעה בשנים האחרונות. "היה שינוי גדול בחוק, החוק הקודם דיבר על השכרה ועכשיו זה השכרה ארוכת טווח. לא היה בכלל את עניין השכירות המוסדית, שנכנס בחוק התכנון והבנייה והתפתח מאז. אנחנו עוד בהתחלה של החוק החדש והציפיות של העלאת הריבית לא היו כמו מה שתכננו יחד עם החוק, והריבית הייתה גבוהה יותר, ומן הסתםזה פוגע בכדאיות של התשואה במגורים, ואנחנו מבינים את זה. כל עוד הריבית גבוהה ברור שהכדאיות למגורים תהיה קטנה יותר.

"כן ננסה לשפר את הכדאיות הכלכלית ולתת תמריצים לעניין הזה, אבל לדעתי הזמן יעשה את שלו. אנחנו רוצים שגם בקרקעות פרטיות ולא רק במכרזי מדינה ייכנסו לתחום הזה. אם נצטרך לעשות התאמות בשביל זה נעשה את זה. יש כבר רעיונות לחקיקה בתחום הזה ואני מקווה שנצליח להעביר את זה".