"ההגעה של מסי? מיאמי מבוקשת מהרבה סיבות, אין עוד שוק כזה בכל ארה"ב"

פודקאסט חדש מבית מרכז הנדל"ן - בונים את אמריקה, בו גיל גורביץ', מומחה לשיווק נדל"ן וג'ו (יוסי) ברקו, מייסד ומנכ"ל ASTOR REALITY CAPITAL, יארחו אנשים בולטים מהחברות המובילות בארצות הברית, שיספרו על ההצלחות וגם על הכשלונות, ועל הפרויקטים המשמעתיים שיזמו על מנת לשמש מקור לידע ולהשראה לקהל הישראלי.

והפעם אירחו השניים את דן קודסי, מנכ"ל של חברת הנדל"ן רויאל קמפניס (ROYAL PALM COMPANIES), שסיפר על שוק הנדל"ן בפלורידה בכלל ובמיאמי בפרט, איך השפיעה עליית הריבית, מדוע שוק בתי היוקרה לא נפגע כמעט ואילו טרנדים חזקים בו, למה הם משקיעים בבניית מיקרו-דירות קטנות מאוד, ואיך השפיעה ההגירה הגדולה של אמריקאים לפלורידה מאז הקורונה, על שוק הנדל"ן. 

לצפייה: 

להאזנה:

לספוטיפיי
 לאפל

ג'ו: "רויאל פאלם זו חברה שהקמת לפני כ-25 שנה, שמתרכזת בעיקר בבניה חדשה, וגם רכישות, ברחבי פלורידה. איך התחלתם?"
דן: "בהתחלה עבדתי עם המשפחה, ואז העסקתי עובדים וזה גדל. יש לנו פרויקטים גדולים במיאמי ובכל מדינת פלורידה. אנחנו בונים כל הזמן בתים, בעיקר במולטי פמילי".

ג'ו: "במשבר הכלכלי הגדול ב-2008 הבעיה הייתה בנזילות, והבנקים כמעט סגרו את דלתותיהם לעסקאות חדשות. כרגע אנחנו בזמן של ריביות גבוהות מאוד. הקפיצה הייתה מאוד אגרסיבית, וזה למעשה נתן מכה מאוד רצינית לכל הסקטורים, לא רק הנדל"ן. השאלה כמובן איך מחזירים את השוק למסלול. הכל שאלה של ריביות כרגע. יש מי שנהנה מזה ועושה חיל, ויש מי שנפגע".

דן: "זה גם טוב, אבל בשביל הנדל"ן, הריביות הגבוהות זו בעיה".

ג'ו: "אנחנו באזור כרגע של ריבית שאמנם ירדה בצורה משמעותית, ברבעון הראשון של 24' כולם הרגישו טוב ואמרו שהריבית תרד. אבל החשש כרגע שאם יורידו את הריבית, האינפלציה תחזור מאוד מהר לכיוון ה-5-6 אחוז או יותר גבוה".

גיל: "אז למרות כל הקשיים, איך בכל זאת עושים נדל"ן ויוזמים פרויקטים במיאמי בתקופה כזאת?"
דן: "הרבה אנשים רוצים להיות במיאמי, והיא עדיין חזקה, אז המחיר עדיין גבוה, ואנחנו מפצים על הריביות הגבוהות בזכות עליית מחירי הנכסים. הרבה אנשים עוברים למיאמי, ובאים עם הרבה כסף ועם העסקים שלהם, וזה יוצר עבודות ושכר הדירה עדיין גבוה, והוא עולה".

ג'ו: "הריביות כשאתה לוקח משכנתה הן גבוהות מאוד, הבנייה חדשה עדיין מאוד יקרה".

גיל: "אנחנו רואים שמיאמי זה כבר לא רק אנשים בפנסיה שבאים ליהנות ממזג האוויר מצוין. מי בעצם מעלה את המחירים, מי הקהלים שמגיעים?"
ג'ו: "אז בזמן הקורונה ומיד אחריה רואים הגירה חיובית גדולה מאוד לשני אזורים בארה"ב: טקסס ופלורידה. המדינות הללו קלטו הרבה מאוד מהגרים חדשים, בטקסס קלטו הרבה מקליפורניה, בפלורידה ראינו הגירה חזקה מאוד מאזורים כמו ניו יורק, בוסטון, ניו ג'רזי, פילדלפיה ועוד.

"יש הבדל בין המהגרים האמריקאים שהגיעו לטקסס, לעומת אלו שהגיעו לפלורידה. בפלורידה הם הביאו איתם כמעט כפול כסף. לפלורידה הגיעו בסביבות 1,400-1,600 מהגרים ביום, אלו מספרים מטורפים. אנחנו מדברים פה על רחובות חדשים, בתי ספר, תנועה".

ג'ו: "דן, איך אתה מסביר את השוק כרגע?"
דן: "במיאמי שוק בתי היוקרה פועל מצוין, למשל בית על הים תמיד יימכר טוב כי זה ייחודי. אנחנו עושים גם יחידות דיור קטנות מאוד, מיקרו-דירות. איך מוכרים את זה? זה מאוד קטן, 40-50 מטר, והדירה מרוהטת מאוד בקפידה ומאורגנת, בלי הרבה שטח מבוזבז. משקיעים אוהבים את זה, הם קונים דירה כזאת ב-500-600 אלף דולר, ויש להם דירה כשהם באים למיאמי, שהיא כבר מרוהטת. בזמן שהם לא פה הם יכולים להשכיר את זה, וזה מחזיר את עצמו, בלי הרבה רווח".

דן: "הכל ביחד עושה את מיאמי מאוד מבוקשת, לא רק דבר אחד, ובגלל זה מיאמי זה משהו אחר. אין מקום בכל ארה"ב כמו מיאמי, גם במשבר הגדול ב-2009, מיאמי הייתה הראשונה בארה"ב להתאושש, וכל השוק התאושש רק שנתיים אחריה, כולל מקומות אחרים בפלורידה. מיאמי מתאוששת מהר יותר מכולם. וגם עכשיו אין הרבה יחידות דיור בשוק, לא בנו יותר מדי, ורואים את התוצאות - הביקוש גדול מאוד"

גיל: "דן, מה הולך היום בשוק היוקרה, אילו טרנדים מוכרים היום?"
דן: "לכולם יש את המכון כושר והספא. אבל מקום ראשון זה הלוקיישן. הים למשל במיאמי ביץ', אבל שם זה בניינים עם גג 30-40 דירות. אנשים קונים לא רק את הבית, אלא את המותג. אנחנו מדברים על מחירים של 3,000-4,000 לרגל (foot)".

ג'ו: "מה שדן טוען בעצם זה שכל בניין נותן היום את הדברים כמו מכון כושר או ספא. אבל צריך למשל ארכיטקט שמכירים אותו ומעריכים אותו. או מותג, למשל עושים גם מגדלי מכוניות, כמו בנטלי ומרצדס (מגדלי יוקרה שבין השירותים הייחודיים בהם, גם העלאת המכוניות הפרטיות במעלית הצמודה לדירות, מרכז הנדל"ן )".

גיל: "אני יודע שבמיאמי הייתה השפעה גדולה של הספורט על שוק הנדל"ן, לעלייה של מיאמי היט בשנה שעברה לגמר ה-NBA ועוד יותר להגעה של ליאו מסי לקבוצת הכדורגל של מיאמי.
דן: "הכל ביחד עושה את מיאמי מאוד מבוקשת, לא רק דבר אחד, ובגלל זה מיאמי זה משהו אחר. אין מקום בכל ארה"ב כמו מיאמי, גם במשבר הגדול ב-2009, מיאמי הייתה הראשונה בארה"ב להתאושש, וכל השוק התאושש רק שנתיים אחריה, כולל מקומות אחרים בפלורידה. מיאמי מתאוששת מהר יותר מכולם. וגם עכשיו אין הרבה יחידות דיור בשוק, לא בנו יותר מדי, ורואים את התוצאות - הביקוש גדול מאוד".