אילן שרקון: "לדיירים יש ארבעה אינטרסים מרכזיים וחשוב מאוד שיכירו אותם וישמרו עליהם"

אילן שרקון רואה בתפקידו של עורך הדין גורם מאזן ומתכלל תוך כדי שהוא שומר על האינטרסים של הדיירים. הוא מכיר בתרומה המשמעותית של הרשות להתחדשות עירונית בארגון ויצירת סדר בתחום ומצביע על טעות שעלולה לתקוע פרויקטים: "הטעות המרכזית היא קיומו של תהליך לא שקוף."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

בזמנו הייתי יועץ משפטי לוועדה המרחבית בקרית אונו, ובאותה תקופה נדון הפרויקט הראשון בתחום של היזם מצלאווי. מאז התחלנו לקבל פניות מדיירים, וככל שהתחום התעצם התרחבנו לייצוג דיירים בכל הארץ. במרוצת השנים השלמנו פרויקטים ראשונים במספר רב של מקומות בכל הארץ. עבורי, התחדשות עירונית , היא קודם כל עשייה חברתית. אתה עובד עם דיירים שגרים, במרבית המקרים, בבניינים מוזנחים, ועצם קיומו של הפרויקט מציף להם הרבה מאוד ערך ומאפשר להם להתקדם בחיים.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך.

בימים אלה אנחנו בקו הסיום של פרויקט שהתחלנו לקדם לפני לא מעט שנים. במהלך התקופה ישנם דיירים שנפטרו, אחרים חלו במחלות קשות, והנה אנו עומדים לקראת סיומו של הפרויקט. כשאני מסתכל על כברת הדרך שעברנו ועל החיבור עם האנשים, אני חש תחושות מעורבות – מצד אחד המעמד הזה מרגש מאוד, ומצד שני ישנה גם תחושת החמצה עבור אלו שהכרת ולא זכו להנות מפירות המאמץ.

מה הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

לדיירים יש ארבעה אינטרסים מרכזיים וחשוב מאוד שיכירו אותם וישמרו עליהם. ראשית, הם רוצים למקסם את התמורות של הנכס שלהם. שנית, הם רוצים להיות בטוחים שהם יקבלו בסוף הדרך את תוצר ההתחדשות. שלישית, הם רוצים להיות מוגנים משפטית. ורביעית, הם רוצים לקבל את הדירה החדשה שלהם כמה שיותר מהר ולא לחכות הרבה מאוד שנים. בהקשרים האלה, עורך הדין הוא מעין פיבוט שמתכלל, מוביל ומאזן בין האינטרסים של כולם על מנת להבטיח לדיירים את השקט הנפשי, הביטחון וההגנה על האינטרסים שלהם.

מהי טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט?

פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים ולכן גם דורשים חוזים משפטיים מורכבים. יש לא מעט טעויות נפוצות כבר בשלבים המתקדמים והן בדרך כלל מתגלות רק בשלבים המאוחרים יותר, כאשר נדרש לפעול בהתאם לחוזים שנחתמו. בתור בורר בסכסוכים שונים, אני מוצא את עצמי פעמים רבות נדרש לסוגיות של ניסוח לא נכון של סעיפי ערבויות, הסכמי ליווי בעייתיים, סעיפים לא ברורים לגבי מכירת זכויות מצד היזם או הכנסת שותף, תנאים מתלים של חוזה ועוד. אבל, מעבר לכל אלה, הטעות המרכזית היא קיומו של תהליך לא שקוף. כאשר מתחילות להתעורר תחושות של חוסר שוויון בקרב הדיירים פרויקטים נתקעים.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאתה פועל בו?

כשאני התחלתי לעסוק בתחום הזה הוא היה בתולי מאוד – אף אחד לא ידע איך להתמודד איתו; לא בצד התכנוני, לא בצד הדיירים וגם לא בצד היזם. אפשר לומר שהשנים הראשונות התאפיינו בחוסר סדר וחוסר ארגון. בשנים האחרונות, עם הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית , אני רואה התקדמות משמעותית – אי סדר מתחלף בסדר וארגון והתחום פורח.

מה הדבר שהרגולטור חייב לעשות מחר בבוקר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

הסוגייה המרכזית היא חוסר הוודאות התכנונית. אני מציע לרגולטור לבחון את האפשרות למיסוד של "מסלול ירוק" לפרויקטי התחדשות עירונית שעשוי לקצר את משך התכנון ולהפחית את ההשפעה, הגדולה מידי, של הרשויות המקומיות בשלב התכנון.

מה הן התכונות הדרושות לעורך דין המלווה דיירים, אלו שעושות את ההבדל?

בעיניי התחדשות עירונית מביאה לשולחן עסקאות מקרקעין שהן המורכבות מסוגן. הן כוללות היבטים שונים כמו מימון, תכנון, מקרקעין ועוד. לפיכך, עורך דין בתחום חייב שיהיה לו ידע נרחב ורב-תחומי וכמובן ניסיון שהוא יכול להתבסס עליו. הדבר השני שאי אפשר בלעדיו בתחום הזה הוא אינטליגנציה רגשית. עורך הדין חייב לנהוג ולפעול ברגישות גדולה כלפי הדיירים, ולהיות בעל אורך רוח וסבלנות. הוא צריך להיות אדם הגון וכדי להצליח במשימת ההתחדשות הוא חייב לשמור על שקיפות מלאה – לייצג את הדיירים באופן שוויוני ולדאוג שהכל נמצא על השולחן ולא מתחת לו.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

השלמתי 15 תחרויות של "איש הברזל" כולל אליפות העולם שהייתה בהוואי ולא תמצאו את הקעקוע המפורסם של האות "M" עליי.