"אם היית שואל אותי לפני עשרים שנה אם אהיה במקום הזה – לא הייתי מנחש"

בני עדוי מגדיר את עצמו כבעל תפיסה שמרנית בכל הקשור לעשייה הנדל"נית, והוא מתאר את התכונות הנדרשות ליזם בתחום ההתחדשות, שהוא, לדידו, אחד התחומים המורכבים והמאתגרים ביותר. כילד שגדל במושב דישון בגליל העליון, מדגיש בני את מה שחייב בשינוי: " למה, ריבונו של עולם, המדינה לא מייצרת תמריצים חיוביים לחידוש הפריפריה?"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?
אם היית שואל אותי לפני עשרים שנה אם אהיה במקום הזה – לא הייתי מנחש. עסקתי בתחומים מגוונים לאורך הדרך; ענף נדל"ן הוא אחד הענפים המורכבים, הקשים והמאתגרים ביותר. כיזם, אני אוהב אתגרים, ובהתחדשות עירונית יש הרבה כאלה. בנוסף, העשייה החברתית היא משמעותית – כשאתה הולך לטקס הריסה ומסתכל לאנשים בעיניים, כשאתה הופך בניין רעוע לחדש תוך שלוש שנים – זה מרגש!

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך.

שיכון ותיקים ברמת גן היא שכונה כפרית שנמצאת ממש בסמוך לפארק הירקון ולנחל. מאז שהתחלנו לקדם את הפרויקט כבר חלפו 20 שנה. התחלנו ב-2004, התב"ע אושרה ב-2009 ואז הכל נעצר. השכנים הגישו ערר בסוגייה מסוימת, רגע לפני שעלינו על הקרקע, והדיון שהגיע לוועדה המחוזית בתל אביב, ארך חמש שנים. נדרשנו לשנות חלקים בתכנון, ובעצם לתכנן מחדש.

"עלינו על הקרקע בדצמבר 2023, כאשר בדרך, עוד קודם לכן, המבנים כבר הוכרזו כמסוכנים ונהרסו. מערכת היחסים שנוצרה עם הדיירים היא משהו מיוחד, מעין שותפות גורל. לא אשכח את רגע העלייה על הקרקע, ונזכר שאמרתי לדיירים לפני יותר מעשור – "אנחנו נבנה את הפרויקט הזה, שיהיה ברור. תסמכו עלינו." 

אם היית יכול לשנות דבר אחד שיאיץ את תהליך ההתחדשות – מה היית עושה?

נולדתי בכרם התימנים, גדלתי במושב דישון בגליל העליון, ובהמשך לימודי תיכון בירושלים. התגוררתי בכמה מקומות ברחבי הארץ, אם כי לגליל יש פינה חמה בליבי. לצערי, אני יודע מה קורה מחוץ לאזורי הביקוש – הפריפריה מוזנחת. למה, ריבונו של עולם, המדינה לא מייצרת תמריצים חיוביים לחידוש הפריפריה? הייתי מפתח את הפריפריה דרך הקמה של מוסדות להשכלה גבוהה ועידוד השקעות, שימשכו אוכלוסייה צעירה ויקדמו התחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש. 

באיזה פרויקט שאתה מבצע היית גר בעצמך?

אני לא אוהב לגור בגובה, קומה שביעית היא המקסימום מבחינתי. בהחלט הייתי גר בפרויקט שאנחנו בונים בשיכון ותיקים ברמת גן. אתה יוצא מפתח הבית ומריח את העצים, את הירקון, הכל כל כך שקט וכפרי, כשאתה בכלל נמצא בעיר. 

מה הן התכונות הדרושות ליזם בתחום? 

קודם כל – שמרנות. אתה צריך לשלוט בהוצאות, לחפש תמיד איך להתייעל ולהקפיד על רווחיות של כל פרויקט ופרויקט. כל טעות מתורגמת למספרים גדולים מאוד. דבר שני, חשוב מאוד להיות ישר והגון ותמיד לעמוד בכל ההבטחות וההתחייבויות לדיירים. מערכת היחסים והתקשורת איתם צריכה להיות ברמה היום-יומית – גם כשדברים לא מסתדרים, הדיירים והרוכשים מעריכים מאוד את השקיפות.

לאילו עסקאות לא תתקרב לעולם?

לא אכנס לעסקאות בהן אני מעריך שבעלי הדירות בעייתיים. אחד המעכבים השכיחים בתחום שלנו הם בעלי הדירות, וצריך להיות הגון ולומר גם את זה. איך יודעים? בעיקר תחושת בטן. מסתכלים לאנשים בעיניים, מתחילים לעבוד יחד ובוחנים את העובדות והנתונים תוך כדי תנועה.  

איך תחום ההתחדשות השתנה לאורך השנים שאתה פועל בו?

פעם, אמרת מצלאווי, אמרת התחדשות עירונית . היום כולם כבר נמצאים בתחום ולחברות הגדולות יש מחלקות שלמות של התחדשות עירונית. שינוי אחר הוא בהתמקצעות של בעלי הדירות ושאר בעלי המקצוע המעורבים  בתהליך ההתחדשות – עורכי דין, שמאים וכדומה. השינויים האלה מייצרים תחרות גבוהה בענף, מגדילים את האיכות והטובים נשארים. 

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן. 

אני חי בשני עולמות. בעולם העסקי אני עם רגליים על הקרקע, יוזם, מקדם, רץ מדבר לדבר. בעולם הרוחני אני כותב מגיל שמונה, מחפש ומוצא את המוזה לפרקים. לא הרבה יודעים שכתבתי רומן שיצא לאור ולאחרונה גם תורגם לאנגלית.