משרד השיכון הטיל עיצום כספי בסך חצי מיליון שקל על חברה בפירוק, שהתחזתה לקבוצת רכישה

משרד הבינוי והשיכון הטיל לאחרונה עיצום כספי בגובה חצי מיליון שקל על החברה היזמית באוהיטה יזמות וניהול פרויקטים, בבעלות עמית מולד, אשר לפי קביעתו התחזתה למארגן קבוצת רכישה , אלא שהחברה נמצאת כעת בכלל בפירוק.

בהליך מנהלי אשר נוהל מול חברת באוהיטה יזמות וניהול פרויקטים מצא ממונה חוק המכר עמית גריידי כי החברה מכרה שתי דירות, בפרויקט ברחוב פרץ חיות 4 בתל-אביב, מבלי לספק לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות חוק המכר. נדחו טענות החברה כי היא מארגנת קבוצת רכישה ולפיכך איננה כפופה להוראות חוק המכר. בהחלטה של ממונה חוק המכר מפורטות בהרחבה הנסיבות שהביאו להכרה בכך שהחברה מכרה דירות וכי היא איננה מארגנת קבוצת רכישה.

"מבחן ה'מחיר הסופי' הוא מבחן מהותי בכל הקשור לעולם קבוצות הרכישה. בהקשר זה יש לציין כי רכיב הוודאות בנוגע למחיר, הקיים בכל עסקה יזמית, אינו יכול להתקיים בעסקה בשיטת קבוצת הרכישה", נכתב בהחלטה של גריידי. "עסקה יזמית במהותה היא עסקה הכוללת סיכונים וסיכויים שונים עבור היזם אשר בהתבסס על ניתוחם, יזם בוחר אם לפעול לביצוע העסקה או לא.

"בהקשר של שיטת קבוצות הרכישה, ככל שמארגן קבוצה מבטיח לחברי הקבוצה מחיר סופי, באותו מעמד, כלל הסיכונים והסיכויים עוברים אליו, שכן אם יביא להקטנת עלויות והתייעלות – הפרויקט יהיה רווחי יותר עבורו ואם יקרה ויהיה גידול בעלויות הצפויות, הפרויקט יהיה הפסדי עבורו. בכל מקרה, הרווח או ההפסד יהיו לזכותו או לחובתו של מארגן הקבוצה ועל כן, יש להניח כי הוא יהיה חייב לשלוט בפרויקט ולא יאפשר לחברי הקבוצה לקבל החלטות. כך קרה גם במקרה זה". 

עוד קבע הממונה בהחלטתו: "לעניין השליטה בפרויקט, נמצא כי לא הוקמו המוסדות הרלוונטיים וכי כלל הפעילות נעשתה על ידי המארגנת. יתרה מכך, האמירה בהסכמים הפרטניים כי הרוכשים אינם היזמים של הפרויקט, מביאה לכך שהמארגנת היא היזם של הפרויקט ובכך, היא מקבלת את כלל ההחלטות הרלוונטיות לקידומו". לכן עיצום כספי בסך של 498,800 ₪ הוטל על המוכרת.

באוהיטה יזמות וניהול פרויקטים נוסדה על ידי עמית מולד ב-2019 ונמצאת היום בפירוק בהוראת בית משפט. בחודש האחרון הוצא צו עיכוב הליכים לחברה לאחר שבמאי השנה הוצא לה צו הקפאת הליכים על ידי בית משפט מחוזי מרכז.

עמית מולד: "החברה לא מכרה דירות, היא ניהלה קבוצת רכישה " 

עמית מולד, בעלים ומנכל"ית של באוהיטה יזמות וניהול פרויקטים, מסרה למרכז הנדל"ן: "החברה לא מכרה דירות, החברה ניהלה קבוצת רכישה שרכשה את זכויות הפרויקט מגרינברג, ועורך דין ישי מאירסדורף הרס את הפרויקט לטובת הקליינטים שלו ולא הצליח לעשות שום דבר חוץ מלגרום לנזק לכל חברי הקבוצה. לעשות נזקים. זה לא פרויקט שלי ומעולם לא היה שלי. החברה נמצאת בפירוק ללא קשר לפרויקט. אגב, אחד הנזקים הגדולים שנגרמו לחברה זה ממנו, בפרויקט הזה. הוא השאיר את הקליינטים שלו ללא כלום והביא אותם למבוי סתום. הבטיח להם הרים וגבעות והרס את הפרויקט". 

עו"ד יש מאירסדורף השיב לטענות: "מדובר בפושטת רגל, והחברה פושטת רגל. ייצגתי את הרוכשים שהחברה עבדה עליהם ומכרה להם ורימתה אותם. אני ייצגתי את אלו שתבעו אותה והיא כועסת עליי. לא הייתי חלק בפרויקט. היא הונתה את כולם, גם את הממונה על חוק המכר. הייתה מי ששיתפה איתה פעולה בהכל, והכל ייחשף בvמשך. זה בשלבים. זה היה צריך לקרות לפני שנים. את התלונה לממונה על חוק המכר הם הגישו לפני שנה וחצי. עכשיו הם עושים את זה אחרי שפשטו רגל". 

במשרד הבינוי והשיכון מציינים כי "לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה, על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מההסכם אשר נחתם בין הצדדים ופעילות המארגן וחברי הקבוצה בפועל. בהתאם לכך, ישנם מקרים שבהם מי שמציג עצמו כ'מארגן של קבוצת רכישה ' ייחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך. 

"במסגרת בחינה של מהות עבודת המארגן, נבדקת בין היתר מידת שליטתו בפרויקט אל מול חברי הקבוצה במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט והפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה". 

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון : "אנו מקדמים ריבוי של דרכי בנייה ורכישה של דירות, לשם חיזוק שוק הנדל"ן, ובכלל זה קבוצות רכישה כדרך המאפשרת התרחבות של מעגלים יזמיים. לצד זאת נמשיך לאכוף ביד חזקה תופעות פסולות של התחמקות ממחויבויות של מוכרי דירות בהתאם לחוק המכר, תוך התחזות למארגנים של קבוצות רכישה. אני קורא לציבור להיות ערני לזכויותיו, בין אם לרוכשים תחת חוק המכר או ליזמים החברים בקבוצות רכישה".