השכונה שהיתה "הבת החורגת" של אחת הערים העשירות במדינה צמצמה את פער המחירים במהירות - אך השנה נבלמה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מורשה, רמת השרון. 

שכונת מורשה שוכנת בחלקה הדרום-מזרחי של רמת השרון. היא הוקמה בשנות ה-50 של המאה שעברה, עבור עולים ששוכנו עד אז במעברה. על אף שייכותה לרמת השרון, במשך שנים היא נחשבה ל"אחות החורגת" של העיר. בעוד שהעיר משתייכת לאשכול סוציו-אקונומי 9 מתוך 10, ואוכלוסיתה מהעשירות ומהמבוססות בישראל, אוכלוסיית מורשה נחשבה במשך שנים לחלשה יותר משמעותית. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 הורחבה השכונה, ומשכה אליה אוכלוסייה ממעמד סוציואקונומי גבוה יותר, שנמשכו בעיקר לאפשרויות המגורים צמודי הקרקע שהיא מציעה.

בתחומי השכונה שוכנים בית ספר רימון למוזיקה ואצטדיון הכדורגל גרונדמן. מדרום-מזרח לשכונה נמצא אזור התעשייה. בשנים האחרונות החלה לעבור השכונה תהליך של התחדשות עירונית , שכולל הוספת מאות דירות חדשות בהליכי פינוי-בינוי, חלקן במגדלים מפוארים. בשכונה מתגוררים כ-12,000 תושבים, ועיקרן משפחות צעירות, אך גם תושבים מבוגרים ותיקים. המדד הכלכלי חברתי בשכונה, שעלה בעקבות כניסת האוכלוסיה החדשה אליה, עומד כיום על 7 מתוך 10.

אחת מהעדויות לסגירת הפער בין מורשה לשאר העיר, היא מחירי הדירות בשכונה שכבר מאפיינים עיר חזקה ומבוססת לכל דבר, אך עדיין מצויים בפער מסוים מהממוצע העירוני. דירת 4 חדרים חדשה בשכונה תעלה לכם בממוצע 3.57 מיליון שקל, לעומת 4.05 מיליון שקל בעיר כולה, ודירת 4 חדרים יד שנייה תעלה 3.2 מיליון שקלים לעומת 3.7 מיליון בעיר. דירת 5 חדרים חדשה בשכונה תעלה 4.42 מיליון שקל, ודירת 3 חדרים יד שניה תעלה לכם בממוצע 2.55 מיליון שקל.

בין חציון ראשון של 2023 לחציון ראשון של 2024 לא נרשם שינוי במחיר דירה ממוצע בשכונה, לצד עליה של כ-47% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עלייה של כ-4% באותה תקופה במחירי הדירות בכלל רמת השרון.

הנגישות לשכונה ברכב היא בינונית. מצד אחד, בשכונה יש רשת רחובות צפופה ומספר חיבורים למרכז העיר שמאפשרים פיזור סביר של התנועה, וכן חיבור ישיר לרשת הכבישים הבין עירונית דרך כביש 4 ומחלף מורשה הסמוך. עם זאת, מדובר בשכונת קצה שמוקפת מצפון ומזרח בשטחים בלתי עבירים לרכב ומדרום חסומה על ידי כביש 5, כך שאפשרויות הנסיעה מוגבלות יחסית לפוטנציאל. המצב צפוי להשתפר בעתיד הרחוק עם הקמת ואכלוס רובע חדש בשטח תע"ש השרון.

מצב התחבורה הציבורית טוב אף פחות. בתוך השכונה עוברים אוטובוסים למספר מוגבל של יעדים באזור, כמו מרכז העיר, הרצליה, ות"א, וכן קו אוטובוסים של עיריית תל אביב וערים נוספות שפועל גם בשבתות. המצב צפוי להשתפר בעשור הקרוב עם הקמת מרכז תחבורה משולב במחלף מורשה, עם חיבור בגשר הולכי רגל ואופניים לשכונה, שיכלול תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה, שאטלים מהירים למרכזי תעסוקה, ומסוף אוטובוסים.

כרטיס ביקור - רמת השרון

מיקום: צפון גוש דן, צפונית ומזרחית לתל אביב, דרומית ומזרחית להרצליה, מערבית למתחם תע"ש השרון וכביש 4

תושבים (2024): 48,084

גידול אוכלוסייה: 1%, ריבוי טבעי 75, מאזן הגירה 222-, עולים בהשתקעות ראשונה 58

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 9 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 202 עסקאות, חציון 1 2024 - 312 עסקאות    

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה, ללא שינוי במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-54% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

מוקדי בנייה חדשה: 

• נווה גן צפון - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-3,100 דירות

• גלילות צפון (כ-100,000 מ"ר מסחר, כ-450,000 מ"ר משרדים)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הדר (תוספת של כ-1,300 דירות)

• מורשה (תוספת של כ-1,000 דירות)

• אלון (תוספת של כ-450 דירות)

• גולן (תוספת של כ-425 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רצועת הנופש מזרח (שכונה חדשה צמודה לתל אביב, עם כ-3,500 דירות)

• גלילות דרום (שכונה חדשה עם כ-16,000 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)

• תע"ש רמת השרון (רובע עם כ-10,000 דירות, וכ-300,000 מ"ר למסחר ותעסוקה)

• מתחם השתיל (כ-300 דירות במקום משתלת השתיל)

• אזור תעשייה מורשה (כ-1,000 דירות ושטחי תעסוקה נרחבים במסגרת התחדשות אזור התעשייה הותיק)

• גלילות צפון (תוספת של כ-6,000 דירות וכמיליון מ"ר מסחר ותעסוקה, לתכנית המאושרת למתחם)

• מט"ש (כ-1,230 דירות במקום מכון טיהור השפכים של הרצליה)

• התחדשות עירונית (כ-5,850 דירות במסגרת התחדשות המרקם הותיק במרכז ומזרח העיר)

• מערב רחוב יבנה (מתחם מגורים חדש בצפון מערב העיר עם כ-700 דירות)

• בסיסי גלילות (פינוי בסיסים צבאיים והקמת אלפי דירות)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 21 פרויקטים, 11 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 7 בבנייה חדשה ו-3 בהריסה שלא מכוח תמ"א

מורשה, רמת השרון - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, מזרחית לרחוב הרב קוק ושכונת נווה מגן, דרומית לשטח תע"ש השרון, מערבית לכביש 4, תע"ש השרון ואזור התעשייה העירוני, וצפונית לכביש 5

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 12,156

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 21,000

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים):  3,412

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה ותכנון): 6,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - בשכונה יש רשת רחובות צפופה ומספר חיבורים למרכז העיר שמאפשרים פיזור סביר של התנועה, וכן חיבור ישיר לרשת הכבישים הבין עירונית דרך כביש 4 ומחלף מורשה הסמוך. עם זאת, מדובר בשכונת קצה שמוקפת מצפון ומזרח בשטחים בלתי עבירים לרכב ומדרום חסומה על ידי כביש 5, כך שאפשרויות הנסיעה מוגבלות יחסית לפוטנציאל. המצב צפוי להשתפר בעתיד הרחוק עם הקמת ואכלוס רובע חדש בשטח תע"ש השרון

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בתוך השכונה עוברים אוטובוסים למספר מוגבל של יעדים באזור, כמו מרכז העיר, הרצליה, ותל אביב, וכן קו אוטובוסים של עיריית תל אביב וערים נוספות שפועל גם בשבתות. המצב צפוי להשתפר בעשור הקרוב עם הקמת מרכז תחבורה משולב במחלף מורשה, עם חיבור בגשר הולכי רגל ואופניים לשכונה, שיכלול תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה, שאטלים מהירים למרכזי תעסוקה, ומסוף אוטובוסים

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה יש שני שבילים קצרים ומנותקים שנסללו לאחרונה במסגרת התחדשות עירונית , אך הם לא מתחברים לשבילים נוספים, ולא ידוע על רשת שבילים שמתוכננת בעתיד שתאפשר רכיבה בטוחה ונעימה למגוון יעדים

מוקדי משיכה: 

• בית ספר למוסיקה רימון

• אצטדיון כדורגל גרונדמן

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): ללא שינוי במחיר דירה. עליה של כ-47% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 5 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אאורה מחדשים את ישראל בע"מ - פינוי בינוי

ישראל לוי נדל"ן - פינוי בינוי

קבוצת יובלים - פינוי בינוי

בתכנון

חברת אחים דוניץ בע"מ - פינוי בינוי

שתית בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,492 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,077 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,116 יח"ד

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן .