העליון חידד את הלכת דלי דליה והורה להתעלם מציפייה מבוססת מיקום. זעם בשוק: "המדינה לוקחת קרקע בחינם"

בית המשפט העליון קיבל בשבוע שעבר את ערעור נתיבי ישראל ודחה את פרשנות שופט בית המשפט המחוזי יונתן אברהם, שניתן במסגרת פסק דין מינואר השנה, להלכת דלי דליה. נזכיר כי הלכת דלי דליה, אשר ניתנה בפסק דין של העליון ב-2020, קובעת כי לא יינתנו פיצויי אובדן ערך על פגיעה בפוטנציאל תכנוני במקרקעין, אלא רק לאחר השלב בו התוכנית מופקדת.

לקריאת פסק הדין המלא הקליקו כאן.

פסק דינו של השופט נעם סולברג עסק בהליכים המתנהלים זה כמה שנים, שהתחילו בחמש תביעות פיצויים שהגישו בעלי קרקעות חקלאיות בשנת 2017, בשל פגיעה שטענו כי נגרמה למקרקעין שבבעלותם עקב אישורן של התכניות מבוא עמקים צפון להקמת מחלפון בצומת בית רימון ותוכנית נוף הגליל להקמת "מפרידון" ומעבר להולכי רגל בכביש 77 בין צומת רומת הייב לאזור התעשייה ציפורית.

התביעות הוגשו ונדונו בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבניה 'מבוא עמקים' ונגעו רק ב"חלקות הדרומיות".
ב-2018 דחתה הוועדה המקומית את התביעות, ובעלי הקרקעות פנו לוועדת הערר, וזו דרשה למנות שמאי מייעץ שייתן את דעתו על כל אחת מהחלקות, ודחתה את ההשגות של נתיבי ישראל על השומות. במרץ 2022 ניתן לשומות תוקף של החלטה.

על כך הגישה נתיבי ישראל ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי נוף הגליל. בין השאר הלינה נתיבי ישראל על כך שבמסגרת השימוש שערך השמאי בעסקאות השוואה, נמנע מנטרול הפוטנציאל הקיים במקרקעין שבהם בוצעו אותן עסקאות השוואה, בניגוד להלכת דלי דליה. בית המשפט החזיר את השאלה לשמאי וביקש כי ישיב "האם בקביעת השווי של החלקות הדרומיות, נטרל את הפוטנציאל מעסקאות ההשוואה?".

השמאי השיב ש"היה והובאו בחשבון עסקאות השוואה המגלמות רכיב של פוטנציאל לשינוי יעוד שמקורו בהליך תכנוני ספציפי החל על אותה החלקה, יש לנטרל את אותו הרכיב משווי העסקה". הוא הוסיף כי בכל אחת מהעסקאות אם היה רכיב פוטנציאל תכנוני ידוע לציבור סימן כרכיב לנטרול אך בחלקות מסוימות ציין כי אין רכיב לנטרול. לנוכח קביעה זו קבעה ועדת הערר שאין להתערב בהחלטתו ונתיבי ישראל הגישה ערעור נוסף, בטענה שתשובת השמאי על שאלת ההבהרה לא רק שאינה מספקת מענה לטענותיה בעניין, אלא שהיא אף מחזקת אותן.

במסגרת הדיון הבהיר השמאי כי אותו פוטנציאל שלא נוטרל נובע, בין היתר, מקרבת המקרקעין לכביש או לשטח אורבני. זאת, להבדיל מפוטנציאל שיסודו בהליך תכנוני קונקרטי. כמו כן ציין שנמנע מהתבססות על
עסקאות שבהן גולם פוטנציאל שיסודו בהליך תכנוני קונקרטי.

נתיבי ישראל : "המחוזי שגה בפרשנות הלכת דלי דליה"

בפסק דינו של שופט המחוזי אברהם, קבע כי הלכת דלי דליה "אינה מכוונת לנטרול שווי הנובע מתכונות אינהרנטיות קבועות של המקרקעין, אלא אך לנטרול שווי הנובע מציפיה ספקולטיבית לעליית שווי כתוצאה משינוי ייעוד, לפי תכנית שהופקדה טרם אושרה ואישורה אינו קרוב לוודאי". בכך דחה את הערעור של נתיבי ישראל .

בבקשת רשות ערעור שהגישה לבית המשפט העליון טענה נתיבי ישראל כי פסק הדין של המחוזי משקף פרשנות שגויה להלכה, באופן שמאפשר, בעת חישוב שווי מקרקעין, להכליל גם שווי הנובע מציפיה ספקולטיבית. לשינוי תכנוני, בהתבסס על מיקום המקרקעין, תחת הקטגוריה שכונתה "פוטנציאל כללי". לטענתה, בית המשפט המחוזי "התעלם לחלוטין מעדותו הברורה של השמאי המייעץ, אשר הבהיר כי ייחס למקרקעין פוטנציאל כללי עקב מיקומם". בשלב זה הוועדה המקומית הצטרפה לעמדת נתיבי ישראל.

בעלי הקרקעות השיבו כי אין  כל הצדקה למתן רשות ערעור, בייחוד בהתחשב בכך שאמות המידה שנקבעו למתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי', בהתייחס להליך שראשיתו בהתדיינות לפני ועדת ערר – מחמירות. עוד הוסיפו  כי אין כל עילה להתערב בהכרעת בית המשפט המחוזי, המבוססת על חומר הראיות שהובא לפניו, תוך ניתוח נכון של הלכת דלי דליה וכי אימוץ עמדת נתיבי ישראל יפגע בהם.

סולברג: "סוגיית מיקום המקרקעין קיבלה התייחסות מפורשת בדלי דליה"

בפסק דינו ציין השופט סולברג כי יש מקום להנחיה ולחידוד, באשר לפרטיה ולדקדוקיה של הלכת דלי דליה, שעודנה יחסית טריה ורעננה בנוגע לשאלת ההשפעה של מיקום המקרקעין על שוויים, לצרכי שומה הנערכת במסגרת תביעת פיצויים, וכי יש לדון בתיחום את המצבים שבהם אין לנטרל את השווי שיסודו בציפיה לשינוי תכנוני. בהחלטתו הפך כאמור את החלטת בית המשפט המחוזי וקבע כי הלכת דלי דליה התייחסה למיקום המקרקעין ולמעשה, השאלה אם יש להתחשב בפוטנציאל כללי שנובע ממיקומם של מקרקעין, עמדה בלב המחלוקת שהתגלעה בחלק מן הערעורים שהובאו לפני בית המשפט באותו ההליך, כאשר קבע שלא ניתן לתת בגינם פיצוי על סמך ציפיות בעלי הקרקע, אף אם הייתה התגלמות במחירי השוק.

"סוגיית השפעתו של מיקום המקרקעין קיבלה התייחסות מפורשת בהלכת דלי דליה… בעת הכנת שומת מקרקעין לעניין תביעת פיצויים, יש לנטרל את הפוטנציאל שגלום בשווי המקרקעין שמקורו בציפייה לשינוי תכנוני, ככל שזו לא התבטאה זה מכבר, לכל הפחות, בתוכנית מופקדת", זאת גם בציפייה המבוססת על מיקום המקרקעין. עם זאת, על פי הפסיקה אין לנטרל שווי הנובע מהשפעת מאפייני המקרקעין, תחת המצב התכנוני הקיים, דוגמת שווי שנובע ממיקום גיאוגרפי, מנגישות, מנוף הנשקף מהמקרקעין ועוד כיוצא באלה.

כמו כן קיבל בית המשפט את עמדת נת"י שיש לנטרל שווי שמקורו בפוטנציאל כללי שנובע מציפיה לשינוי תכנוני עתידי, "אלא אם כן עסקינן בציפיה המתבטאת, לכל הפחות, בתכנית מופקדת, שאז דווקא אין לנטרל את שווי הציפיה". בית המשפט קבע כי יש להחזיר את הדיון לוועדת הערר, לבטל הוצאות ולא לחייב את המשיבים עד החלטת ועדת הערר. אל דעת השופט סולברג הצטרפו השופטים אלכס שטיין וחאלד כבוב. את נתיבי ישראל ייצגו עו"ד משה פולאקביץ ועו"ד נופר זכריה.

"המדינה לוקחת קרקעות במיליונים לדונם ומפצה בעשרות אלפי שקלים לדונם"

בשיחה עם " מרכז הנדל"ן " ביקר עו"ד צבי שוב בחריפות את פסק הדין: "מה שקורה היום בגלל דלי דליה והפסיקה הזו, זה שמפקיעים קרקעות ומשלמים גרושים בלי קשר לשווי הקרקע ואיפה היא ממוקמת. הפיצוי בגין הפקעת קרקעות הופך להיות עשרות אלפי שקלים לדונם, גם כשמחיר השוק שלה הוא מיליוני שקלים לדונם. קרקע חקלאית בתל אביב, בהוד השרון או ברמת השרון. אם הייתי מוכר אותה בשוק החופשי זה יהיה מיליון שקל לדונם או לכל הפחות מאות אלפי שקלים.

"מדינת ישראל, לעומת זאת, כשהיא רוצה להפקיע לכביש או לתוואי רכבת, בית המשפט אומר לה 'תשלמי עשרות אלפי שקלים לדונם, ולא מעניין אותי איפה הקרקע ממוקמת, בכמה קניתם וכמה היא שווה', וזה מה שקורה עכשיו בהפקעות של אלפי דונמים. להערכתי אין מדינה בעולם, שלוקחת קרקעות ומשלמת עשירית מהשווי שלהן".