מהפכה: עיריית חיפה מוסיפה כמיליון מ"ר תעסוקה ומסחר וכ-4,500 דירות לעיר התחתית

הוועדה המקומית חיפה תדון השבוע (ה') בתוכנית להעצמה משמעותית של זכויות הבניה באזור העיר התחתית, במטרה להפוך אותה למרכז העסקים הראשי (מע"ר) החדש של העיר. זאת במסגרת תוכנית האב למרכז העסקים הראשי (מע"ר) הדרום-מזרחי של חיפה, המכונה בעיר גם "מתחם הבננה".

תכנית המע"ר הדרום-מזרחי (חפ/2000) קובעת את האזור שבין רחוב ירוחם צייזל לבין דרך אבן גבירול ורחוב הגיבורים כאזור מרכז העסקים הראשי של חיפה. המרכז צפוי לכלול אזורי תעסוקה נרחבים, שירותים ומוקדי בילוי. התוכנית הוכנה ע"י סטודיו מיא-מיכל יוקלה אדריכלים בליווי ייעוץ תחבורתי של משרד אליה הנדסה.

התוכנית משתרעת על שטח של כ-700 דונם, בין גשר פז, גשר חירם וגשר הגיבורים, וממוקמת בין שיפולי נווה שאנן והדר הכרמל לבין מסילת הרכבת ואזור התעשייה של חוף שמן. השטח מאופיין היום בעצימות נמוכה ותנועת כלי רכב רבה.

העיר התחתית בחיפה (צבי רוגר, ויקימדיה)

התוכנית מציעה 900,000 מ"ר תעסוקה, 70,000 מ"ר מסחר, כ-120 אלף מ"ר מבנים ציבוריים, כ-3,400 דירות, מתוכן 2,000 דירות בדיור מכליל להשכרה. בנוסף קובעת התוכנית כי שיקוע הרכבת יאפשר תוספת של כ-35,000 מ"ר של שטחי תעסוקה, 50,000 מ"ר מסחר, 30,000 מ"ר מבנים ציבוריים ו-כ-1,110 יחידות דיור.

בהסבר לתוכנית נכתב כי "התכנית מתבססת על שלושה עקרונות תכנון מובילים שנולדו מתוך מאפייני המרחב. הראשון – מרחב ציבורי איכותי, מגוון ומקושר ובמסגרת זאת איחוי הגריד האורבני והפיכת הכבישים הקיימים לרחובות פעילים ושוקקים. השני – שמירה על ה- DNA החיפאי ובכך החזרת רחוב בר-יהודה-קיבוץ גלויות ההיסטורי לתפקידו וחשיבותו העירונית, חיבור לשבילי מדרגות קיימים ושימור מבנים ומרקמים היסטוריים ויציקת תכנים חדשים לתוכם.

מפת התוכנית בחיפה

"השלישי – שימוש בכלים עירוניים ליצירת מע"ר תוסס שיהווה מוקד משיכה מטרופוליני וזאת על ידי עירוב שימושים עשיר ופעיל, אינטנסיביות, דפנות רחוב פעילות, קישוריות, מגוון, ציפוף וקומפקטיות". התוכנית כוללת 7 מתחמים, בהם השוק הסיטונאי, לב המע"ר מתחם חברת החשמל ושער העיר ועוד שני מתחמים לבנייה לעתיד: מוסכי הרכבת  ומתחם מוטה שימור.

בנוסף: דיון על התוכנית שתחליף את תמ"א 38 בחיפה 

עוד צפויה הוועדה המקומית לדון בעדכון תוכנית התחדשות הבניינית לעיר, שאת עיקרי פרטיה חשף מרכז הנדל"ן לפני כחודש לראשונה. מדובר בהמשך לדיון מינואר לתוכנית התחדשות בניינית שהוצגה לוועדה המקומית בחודש שעבר. התוכנית של העירייה ושל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, החלה על שכונות העיר הוותיקות.

התוכנית חלה על מגרשים בייעוד למגורים, בשכונות קריית אליעזר וקריית אליהו, קריית שפרינצק, קריית חיים מערבית ושכונות החוף, ובאזורים נוספים שלא חל עליהם תכנון בתוכנית האב לעיר. התכנית להתחדשות בניינית חלה על כ-13,000 מבנים ומגדירה 10 מתחמי תכנון.

במסלול הריסה ובניה חדשה נקבעו זכויות בניה נפחיות - שטח ברוטו , מחושב משטח מגרש נטו (לאחר הפקעה לצרכי ציבור מכח תכניות מאושרות קודמות). היקף שטחי שירות נקבע כשטח מינימלי הנדרש מתוך הזכויות הנפחיות (מינימום 20%). כל השטחים הבנויים מעל הקרקע, נכללים בשטח ברוטו שנקבע כולל קומות חניה עיליות. בנוסף יותרו שטחי מרפסות זיזיות, שטחי מחסנים בתת הקרקע ומרתפים בכפוף לתנאים, תוספת שטח למבנה פינתי, תוספת שטח עבור הקמת שימוש ציבורי במבנה ועוד.

במסלול חיזוק ותוספת לבניין קיים נקבעו זכויות בניה באופן דומה לנקבע בתמ"א 38 – כתוספת קומות מעל המבנה הקיים בכפוף לתנאים. צפיפות יח"ד לדונם, נקבעה בכל מתחם בהתאמה למצב המאושר והקיים, להיקפי הבניה בתכנית הכוללנית חפ 2000 ולערכי שימור ונוף תוך מתן שיקול דעת לוועדה המקומית להגדיל צפיפות כתמריץ בכפוף לתנאים.

בדיון שיתנהל השבוע מוצע להגדיל את נפחי הבנייה בהריסה ובנייה, בין 180% ל-400%, זאת בצירים הראשיים (אח"י אילת ומשה שרת), שבהם יותרו 15-18 קומות בניגוד ל-7 קומות ברוב המתחמים, וכן מוצע להוסיף שטחי מסחר ולהכליל גם מבני H בתוכנית.