יד ראשונה מרופא: השכונה הרמת גנית החדשה שמתומחרת בכמעט מיליון שקל לחדר

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: תל השומר דרום, רמת גן. 

שכונת תל השומר דרום, שתשתרע על כ-560 דונם, מוקמת כחלק מתוכנית המתאר העירונית והסכם הגג של עיריית רמת גן מול המדינה, הכולל פיתוח מאסיבי בכל מרחב בית החולים שיבא בתל השומר והקמת שכונות מגורים חדשות בסך כולל של כ-14,500 יחידות דיור. השכונה ממוקמת דרומית למרכז הרפואי שיבא וצפונית לכביש 461, מזרחית למסילת הקו הסגול ושכונת רמת אפעל.  השכונה החדשה תכלול יותר מ-3,000 יחידות דיור, וצפויים להתגורר בה כעשרת אלפים תושבים.

השכונה כוללת תכנון להקמת מבני ציבור במרחב העירוני החדש, ובהם קריית חינוך גדולה הכוללת בתי ספר וגני ילדים, וכן מבנים ציבוריים נוספים. על פי התוכנית, בלב השכונה ייבנה פארק אורכי מרכזי רחב ידיים, המחבר בין השכונות החדשות עם בית קפה במרכזו, מתקני כושר, מגרשי ספורט ומתחמי משחק לילדים. מהשכונה יהיו כ-8 יציאות, כך שיתאפשר פיזור טוב של התנועה ולא צפויים עומסים חריגים ביציאה ובכניסה. בנוסף, השכונה צמודה לכביש 461, שמאפשר הגעה נוחה לכבישים הבין-עירוניים הראשיים 1, 4 ו-40 ואיתם למגוון מוקדי תעסוקה ועניין. עם זאת, חשוב לציין שכבר כיום כבישים אלה חווים עומסי תנועה כבדים, והמצב צפוי להחריף עם אכלוס השכונה ושכונות חדשות נוספות, שיוסיפו עשרות אלפי רכבים לרשת הכבישים.

הקו הסגול של הרכבת הקלה יפעל בהיקף השכונה, וכל בתיה יהיו במרחק הליכה נוחה לאחת מ-3 תחנות שישרתו את השכונה, עם צפי לכ-8 רכבות בשעה בשעות השיא (אחת ל-7.5 דקות). הקו הסגול צפוי לפעול ב-2028 במקביל לאכלוסים הראשונים בשכונה, ויאפשר נסיעה נוחה למגוון מוקדי עניין, לרבות אוניברסיטת בר אילן, אזור התעסוקה כורזין בגבעתיים, מרכז תל אביב, והבורסה ברמת גן, וכן 3 שווקים פופולריים בתל אביב (התקווה, לוינסקי והכרמל). תחנת מטרו בקו 3 מתוכננת בלב בית החולים תל השומר, קצת רחוק מבתי השכונה ברגל, אך במרחק רכיבה קצרה. עם קו 3 ניתן יהיה להגיע למגוון יעדים בטבעת החיצונית של מטרופולין תל אביב. עם זאת, לוח הזמנים להקמת הקו לא ידוע, וככל הנראה הוא לא צפוי לפעול לפני סוף העשור הבא.

בין 2023 ל- 2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-5% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-18% בכמות העסקאות בשכונה בין התקופות. מדובר בעלייה דומה לזו שנרשמה בכלל רמת גן באותה תקופה, של כ-4%, לצד עליה של כ-32% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות. והמחירים? דירת 3 חדרים חדשה בשכונה תעלה לכם בממוצע כ-3.065 מיליון שקל, דירת 4 חדרים בממוצע תעלה לכם בממוצע 3.901 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בשכונה החדשה כבר תעלה לכם 4.391 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - רמת גן

מיקום: גוש דן, מזרחית לנתיבי איילון, תל אביב וגבעתיים, דרומית לפארק הירקון ותל אביב, מערבית לבני ברק, כביש 4 וקרית אונו, צפונית לכביש 461, אור יהודה, פארק אריאל שרון, וגבעתיים.

תושבים (2024): 169,588

גידול אוכלוסייה: 2%, ריבוי טבעי 1,263, מאזן הגירה 2,158

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023 - 1,565 עסקאות, שנת 2024 - 2,063 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-4% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-32% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• קרית קריניצי החדשה (המשולש הגדול) - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות ב-5 מגדלים וכן צמודי קרקע. המגדלים אוכלסו ונותרו לבנייה צמודי קרקע.

• קרית חינוך - מתחם בצפון רמת אפעל שכולל כ-500 דירות, מוסדות חינוך, ומבני תעסוקה בזיקה לבית החולים תל השומר ולאורך מסילת הקו הסגול של הרכבת הקלה.

• תל השומר צפון - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות צפון מזרחית לבית החולים. רוב שטח השכונה לא זמין לבנייה עקב חשש לזיהום קרקע, אך 8 מגדלים בני כ-15 קומות ועם כ-600 דירות נבנים בצפון השכונה.

• תל השומר דרום - שכונת ענק שמוקמת מדרום לבית החולים על שטחים חקלאיים ושטחי בסיס תל השומר שפונו. השכונה תכלול כ-3,000 דירות, ושטחי תעסוקה ומסחר לאורך ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה. השכונה בשלב הכנת תשתיות והבנייה צפויה להתחיל בשנה הקרובה.

• תל השומר מערב - שכונת ענק שמוקמת ממזרח לבית החולים על שטח שפונה מבסיס תל השומר, וצפויה לכלול כ-1,100 דירות. השכונה בשלב הכנת תשתיות והבנייה צפויה להתחיל בשנה הקרובה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מתחם נגבה (206 פרויקטים)

• רמת יצחק (120 פרויקטים)

• החרוזים (111 פרויקטים)

• מרכז העיר ג (111 פרויקטים)

• שכונת הגפן (90 פרויקטים)

• תל יהודה (85 פרויקטים)

• שכונת הראשונים (83 פרויקטים)

• יד לבנים (72 פרויקטים)

• הבילויים (66 פרויקטים)

• שכונת הלל (64 פרויקטים)

• נווה רם (60 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• גני אז"ר - שכונה חדשה ממערב לכפר אז"ר עם כ-2,200 דירות ומגדלי משרדים, סמוכה לציר הקו הסגול של הרכבת הקלה ומחלף אלוף שדה.

• שיכון הרופאים - פינוי מגורי סגל ומבני לוגיסטיקה של בית החולים תל השומר והקמת שכונה חדשה עם כ-2,250 דירות, מתוכן כ-500 להשכרה ארוכת טווח, וכן שטחי תעסוקה ומסחר.

• דרום רמת אפעל - שכונה חדשה מדרום לרמת אפעל, עם כ-3,800 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה לאורך ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה.

• תל השומר צפון - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות צפון מזרחית לבית החולים. הבנייה ברוב שטח התכנית מושהית, אך צפויה להתממש בעתיד.

• תל השומר מרכז - שכונה חדשה עם כ-10,000 דירות שאושרה על שטח מחנה תל השומר. רוב שטח השכונה לא פונה עדיין, ומימושה מעוכב גם בשל חשש לזיהום קרקע.

• הבורסה - אישור תכנית המתאר לאזור התעסוקה, בשילוב עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויים להמשיך את מגמת התחדשות אזור התעסוקה הותיק, כולל פרויקטים איקוניים עם מגדלים בני מעל ל-100 קומות.

• מתחם האצטדיון - פיתוח אזור האצטדיון הלאומי כמתחם מעורב שימושים שיכלול מתקני ספורט, תעסוקה וכ-1,000 דירות.

• השלישות הראשית - פינוי הבסיס ברחוב בן גוריון, והקמת מתחם עם כ-1,200 דירות במגדלים.

• ז'בוטינסקי ואבא הלל - פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויה לגרור אישור מספר מגדלי מגורים ותעסוקה גבוהים לאורך ציר ז'בוטינסקי ואבא הלל במסגרת התחדשות עירונית (תכנית המתאר מאפשרת עד 35 קומות לאורך רחובות אלה).

מספר היתרים בשנה האחרונה: 68 פרויקטים, 47 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 9 בבניה חדשה, 6 בפינוי-בינוי, 4 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 1 בהריסה שלא מכוח תמ"א ו-1 בשימור

תל השומר, דרום - תעודת זהות

מיקום: דרום מזרח העיר, צפונית לכביש 461 ואור יהודה, מערבית לבסיס תל השומר, דרומית לשכונת תל השומר מערב ובית החולים שיבא, מזרחית למסילת הקו הסגול ושכונת רמת אפעל

מספר תושבים (2025): 0

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 9,765

מספר יח"ד (2025): 0

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון): 3,050

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית ולא מיטבית, אך מהשכונה יהיו כ-8 יציאות, כך שיתאפשר פיזור טוב של התנועה בשכונה ולא צפויים עומסים חריגים ביציאה ובכניסה לשכונה. בנוסף, השכונה צמודה לכביש 461, שמאפשר הגעה נוחה לכבישים הבין-עירוניים הראשיים 1, 4 ו-40 ואיתם למגוון מוקדי תעסוקה ועניין. עם זאת, חשוב לציין שכבר כיום כבישים אלה חווים עומסי תנועה כבדים, והמצב צפוי להחריף עם אכלוס השכונה ושכונות חדשות נוספות, שיוסיפו עשרות אלפי רכבים לרשת הכבישים.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - הקו הסגול של הרכבת הקלה יפעל בהיקף השכונה, וכל בתיה יהיו במרחק הליכה נוחה לאחת מ-3 תחנות שישרתו את השכונה, עם צפי לכ-8 רכבות בשעה בשעות השיא (אחת ל-7.5 דקות). הקו הסגול צפוי לפעול ב-2028 במקביל לאכלוסים הראשונים בשכונה, ויאפשר נסיעה נוחה למגוון מוקדי עניין, לרבות אוניברסיטת בר אילן, אזור התעסוקה כורזין בגבעתיים, מרכז תל אביב, והבורסה ברמת גן, וכן 3 שווקים פופולריים בתל אביב (התקווה, לוינסקי והכרמל). 

תחנת מטרו בקו 3 מתוכננת בלב בית החולים תל השומר, קצת רחוק מבתי השכונה ברגל, אך במרחק רכיבה קצרה. עם קו 3 ניתן יהיה להגיע למגוון יעדים בטבעת החיצונית של מטרופולין תל אביב, לרבות אזורי תעסוקה בבת ים, חולון, פתח תקווה, תל אביב והרצליה. עם זאת, לוח הזמנים להקמת הקו לא ידוע, וככל הנראה הוא לא צפוי לפעול לפני סוף העשור הבא.

השכונה צפויה להיות משורתת בצורה סבירה על ידי קווי אוטובוס, ובתחומה מתוכנן מסוף אוטובוסים בינוני, אם כי לא ידועים התכנון ורמת השירות שלהם.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - בשכונה מתוכננת רשת שבילים סבירה, וזו תתחבר לשבילים בהקמה במסגרת הקו הסגול בציר רפאל איתן וכביש 461, ולשביל קיים בדרך לוד ממחלף מסובים מערבה שמתחבר לרשת השבילים הענפה של עיריית תל אביב, כך שעם כלי רכב דו-גלגלי ניתן יהיה להגיע בנוחות ובטיחות למגוון יעדים, לרבות אוניברסיטת בר אילן, אזורי תעסוקה בהקמה לאורך כביש 461, ויעדים רבים בתל אביב.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-5% במחיר דירה. ירידה של כ-18% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 10 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

גינדי החזקות - בניה חדשה

בתכנון

איסתא נדל"ן בע"מ - בניה חדשה

אלקטרה מגורים - בניה חדשה

אקרו - בניה חדשה

ג'י סיטי בע"מ - בניה חדשה

גיא ודורון לוי הנדסה בנייה והשקעות בע"מ - בניה חדשה

גינדי החזקות - בניה חדשה

יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ - בניה חדשה

קבוצת MORE - בניה חדשה

רמי צרפתי חברה לבניה בע"מ - בניה חדשה

שבירו יזמות ובניה - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2656 דירות 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן