ההתחדשות העירונית תגיע סוף סוף לפריפריה? רמ"י אישרה מדיניות חדשה להקצאת הקרקעות המשלימות

הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) קיבלה אתמול (ד') החלטה רוחבית המסדירה את נושא השריון וההקצאה של מגרשי ההשלמה בפטור ממכרז בתכניות להתחדשות עירונית, בהם נדרשת תמיכת המדינה, במטרה להקל ולאפשר קידומם של מיזמים אלו. על פי ההחלטה, שטח הקרקע המשלימה יוגבל ל-10 דונם והיא תוקצה בהנחה משמעותית של עד 80 אחוז מערכה. 

עוד נקבע כי רמ"י תאפשר הקצאת קרקע משלימה בפטור ממכרז ובתנאים מיטיבים ליזמים בהתחדשות עירונית שיעמדו במספר תנאים נדרשים. הראשון הוא כי לעמדת מתכנן המרחב, החלוקה למתחמים מקיימת רציונל תכנוני. מעבר לכך, בתחומי מרחב צפון ודרום נדרש כי במתחם שזוכה בהטבה תהיינה יותר מ-50 יח"ד במצב הנכנס, והצפיפות במצב היוצא במגרש הפרויקט תהיה 30 יח"ד לדונם נטו לכל הפחות. בתחומי מרחב מרכז, תל אביב, חיפה וירושלים נדרש כי במתחם הזוכה בהטבה יש יותר מ-130 יח"ד במצב הנכנס, ומספר יח"ד לדונם נטו במצב היוצא יהיה 40 יח"ד לכל הפחות. מקרים חריגים ניתן לאשר בהחלטת הנהלה. 

כמו כן, הודגש הצורך בתיאום מוקדם מצד יוזמי התכנית כבר בשלב התכנון, וכן פורטו בהרחבה העקרונות והכללים אותם יש לבחון, על ידי גורמי המקצוע, במסגרת קבלת ההחלטה האם לשריין מגרש השלמה. ככלל, לא תאושר השלמה כלכלית, כאמור, ללא ביצוע תיאום בשלב התכנון וללא אישור הנהלת רמ"י. כמו כן, הודגש כי שריון הקרקע ואי שיווקה בשלב התכנון אינם מבטיחים את הקצאתה בפטור.

כך נכתב בהחלטה כי "ככלל לא יועלה לדיון בהנהלה מתחם תכנוני בו רמת הרווחיות ללא מגרש ההשלמה היא פחות מ- 10% רווח מהעלויות בתחומי מרחב מרכז, תל אביב, חיפה וירושלים ופחות מ- 7% בתחומי מרחב צפון ודרום. תכנית/מתחם בהם רמת הרווחיות נמוכה מהשיעור הנקוב לעיל תועלה לדיון בהנהלה רק בהתקיים נסיבות מיוחדות. בתכניות שמקודמות על ידי המדינה לא תחול המגבלה כאמור".

"החלטה חשובה שמעניקה ליזמים ודאות" 

בתוכנית להתחדשות עירונית אשר יזם התכנית הינו רשות ( הרשות להתחדשות עירונית , רמ"י, רשות מקומית וכדו') אשר אינה בעלת כדאיות כלכלית כשלעצמה והרשות סבורה כי קיים צורך בהוספת מגרש השלמה, לשם הפיכתה לכלכלית, יכול להיות ששריון מגרש ההשלמה לא יהא ביחס למגרש מסוים ובתוכנית עצמה אלא ייעשה כהשלמה כלכלית במסגרת שריון כמותי, של יחידות דיור או מ"ר מסחרי, במסגרת תכנית השיווקיים העתידית של הרשות או בדרך אחרת שתקבע הרשות.

בשלב ההקצאה הוסדר הליך הבחינה הכלכלית וההחלטה על הקצאת מגרש משלים. הובהר אופן בחינת הכדאיות הכלכלית וקביעת גובה ההנחה, וכן פורטו בהרחבה עקרונות בדיקת הכדאיות הכלכלית בהתאם למדיניות רמ"י. כאשר רמ"י סבורה שאין מקום להקצאת מגרש השלמה (לאור כלכליות המיזם), הוגדר הליך במסגרתו תינתן ליזם אפשרות להעלות טענותיו אל מול נציגי רמ"י בטרם תתקבל החלטה. ואילו כאשר רמ"י סבורה שיש מקום להקצאת מגרש השלמה לצורך הקמתו של המיזם, יוכל היזם במסגרת הליך ההשגה השמאי על שווי מגרש ההשלמה, להעלות טענות גם ביחס למסקנות בחינת הכדאיות הכלכלית נוכח השלכתן על מחיר העסקה. הליך ההשגה וכן בחינת הכדאיות הכלכלית, יהיו כפופים למדיניות רמ"י".

בהמשך למדיניות רמ"י לקדם התחדשות עירונית , ובייחוד בפריפריה, אישרה הנהלת הרשות הקצאת מגרש השלמה למתחם התחדשות עירונית בנוף הגליל במתחם התירוש תכנית שתכלול תוספת של כ-658 יחידות דיור מתוכן 173 בפטור ממכרז בשטח כולל של כ-60 דונם.

רות אפריאט מנהלת החטיבה העסקית ברמ"י, אמרה כי מדובר בהחלטה חשובה שמעניקה ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית ודאות כלכלית ותכנונית באמצעות הקצאת קרקע משלימה ללא מכרז, ושריון מגרשים מראש במקרים בהם נדרשת תמיכת המדינה. "צעדים אלו יסייעו להסרת חסמים ולהבטחת כדאיות הפרויקטים, תוך שמירה על עקרונות התכנון והאינטרס הציבורי. רמ"י רואה חשיבות בעידוד התחדשות עירונית, לצד הקמת מתחמי מגורים חדשים כמו מתחם התירוש בנוף הגליל, באופן המשרת תכליות רבות, הן בהוספת יחידות דיור תוך ייעול השימוש בקרקע תפוסה, הן בהיבטי ביטחון ובטיחות והן בהיבטים אורבניים וחברתיים".