לשכת שמאי המקרקעין: דחיית מועד היטלי ההשבחה תפגע קשה בציבור ותחריף את משבר הדיור

לשכת שמאי המקרקעין מתנגדת למרבית הצעדים לשינוי מנגנון היטלי ההשבחה שפרסם לאחרונה הצוות הבינמשרדי בראשותה של המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס. כך עולה מעדכון בלעדי מתוך הישיבה הבינמשרדית, שעיקריו מובאים כאן לראשונה. פרסום המסמך בא בעקבות מפגש שערכו נציגיה של לשכת שמאי המקרקעין ביום שני בשבוע שעבר עם הצוות הבינמשרדי. כזכור, בין הרעיונות שהעלה הצוות היו ביטול אירוע המס במכר, איחוד של מוסד השמאי המכריע עם ועדת הערר וניתוק השמאים מהוועדות המקומיות.

לעמדת לשכת שמאי המקרקעין,  דו"ח מבקר המדינה מיולי האחרון שמצא שרק כ-20% מדרישות השומה מגיעות לדיון בפני שמאי מכריע , דווקא מעיד על מסננת ראויה ועל אמינות היעוץ ושיקול הדעת של שמאי מקרקעין , אשר בוחנים אם יש מקום להשגה. לדבריהם, מוסד השמאי המכריע גם  מוכיח את עצמו כהליך ראוי. כמו כן הם סוברים שהליך שומות מוסכמות שאושר לאחרונה ייתן הגנה לציבור הרחב בשומות קטנות, עד 90 אלף שקל. עוד הם מזכירים כי הליכי התכנון עצמם מאופיינים בחוסר ודאות רבה, ואי ודאות של היטל השבחה אינו עומד בפני עצמו. לדעת הלשכה אין צורך בשינוי חקיקה אלא בייעול הליכים.

לגבי הצעת הצוות הבינמשרדי לשינוי המועד הקובע לאירוע המס, למועד מימוש הזכויות לעומת אישור התוכנית כיום, טוענת הלשכה כי מדובר בהצעה מסוכנת, שכן החיוב בהיטל יהיה לפי ערכי קרקע מאוחרים וגבוהים משמעותית מערכי הקרקע במועד אישור התוכנית המשביחה. "שינוי המועד הקובע יצור כאוס ויגדיל את אי הודאות, יעלה את היטלי ההשבחה ובעקבות זאת יעלה את מחירי הדיור ויחריף את המשבר".

לגבי ביטול מכר כאירוע מימוש, ותשלום בקבלת היתר בלבד טוענת הלשכה כי "הצעה זו תיצור כאוס ובלבול רב בין מוכרים וקונים, עסקאות יהפכו למעין עסקאות 'נטו', מוכר יצטרך לשער מהו היטל ההשבחה הצפוי וכך גם הקונה, זאת במקום היטל שנדון ומשולם בזמן אמת, בזמן ביצוע עסקת המכר. בעיה נוספת היא פתיחת פתח ל'תרגילי' התחמקות מתשלום ההיטל, תופעה שכמובן אינה רצויה".

"הצעה מקוממת שמטילה דופי בציבור שלם"

לגבי ניתוק הקשר בין השמאים לוועדה המקומית - והקמת מאגר שמאים בלתי תלוי, אומרים בלשכה שהצעה זו מקוממת במיוחד שכן היא מטילה דופי בציבור שלם שעושה עבודתו נאמנה ובמקצועיות. "לא יעלה על הדעת שרק שמאי מקרקעין ימונו ע"י מאגר חיצוני, ואם מישהו חושב שיש לשנות את המנגנון אז שיתכבד ויחיל אותו גם על יועצים משפטיים לוועדות, מהנדסי ועדות וכל בעלי התפקידים הנוספים". עוד הוסיפו כי "במקרים רבים הפער בין שומות השבחה נובע מהנחיות משפטיות של היועצים המשפטיים ולא מפערים שמאיים". 

על ההצעה לקדם מנגנוני איזון שיסייעו לצמצום הפערים בין הרשויות המקומיות - בשל הפערים בין שווי הקרקע, אומרים בלשכה שזו סוגיה להחלטת ממשלה. לגבי איחוד ערכאת השמאי המכריע עם ועדת הערר- נאמר, "הצעה זו בעייתית מאד שכן תיצור עומס בלתי סביר על ועדות הערר ובמקום לקצר לוחות זמנים תיווצר הארכה שתפגע בציבור ובשוק הנדל"ן". הצעה חלופית של הלשכה היא ועדת ערר שתדון אך ורק בנושאים עקרוניים ורוחביים. ועדה כזו יכולה לדון למשל בנושאים כמו תוכנית הרובעים של תל אביב, להכריע במחלוקת המשפטית ולחסוך אלפי דיונים בפני שמאים מכריעים או ועדות ערר.

בהצעת הצוות הבינמשרדי לחייב את הרשות המקומית בעריכת לוח שומה סמוך לאישור התוכנית, בלשכה דווקא תומכים. נזכיר כי כיום החוק מתיר לרשות לערוך את לוח השומה גם במימוש הזכות במקרקעין. לדברי הלשכה "להצעה זו יש יתרונות רבים, עריכת לוח שומה מגדילה את הוודאות לגבי ההיטל הצפוי, מקלה על הכנת השומות בזמן אמת ועל מתחם שלם בו זמנית (לעומת פיזור של הכנת שומות בודדות על פני שנים). עם זאת הם סבורים ש"יש לתת את הדעת לתקציב שיידרש לרשויות לבצע את לוחות השומה ובנוסף מומלץ להאריך מועדים לעריכת לוח שומה, שנה במקום חצי שנה, ולהגשת שומה נגדית שנתיים עד שלוש במקום שנה". 

לקבי קביעת מודל למוסכם לתקינה שמאית להיטל השבחה , בלשכה אומרים ש"ניתן לשקול בחיוב עריכת תקינה שמאית להיטל השבחה (ע"י הוועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי מקרקעין ), אך בשום אופן אין להתערב בשיקול הדעת המקצועי השמאי. עוד הם מתנגדים להצעה לתת מעמד תקדימי להחלטות שמאי מכריע , "היא יכולה ליצור עיוותים ופגיעה או בציבור או ברשויות. גם בעולם המשפט פסיקה של בימ"ש שלום אינה מחייבת ולא בכדי. יש לאפשר מגוון דעות ולייחס מעמד תקדימי רק לערכאות השיפוטיות הגבוהות".

לצד ההתייחסות להצעות הצוות הבינמשרדי, הציעה הלשכה כמה הצעות משלה. בין היתר הציעה כי ככל שחלף הזמן המוקצב לוועדה המקומית להגשת שומה (90 יום), יורשה הנישום להגיש שומה עצמית לוועדה. עוד הוצעה פעילות רוחבית לקיצור ואכיפה של לוחות זמנים בליווי סנקציות ככל שתידרשנה.

הרקע שהוביל להקמת הצוות

הצוות הבינמשרדי לבחינת השינויים במנגנון היטלי ההשבחה החל לפעול לפני מספר חודשים. עומדים בראשו המשנה ליועצת המשפטית לממשלה ונציג שר הפנים, והוא כולל את נציגי מינהל התכנון , אגף התקציבים באוצר ומשרד ראש הממשלה.

אל המפגש ביום שני הוזמנו להציג את עמדתם נציגים מטעם שורה של גופים בהם לשכת שמאי המקרקעין, מרכז השלטון המקומי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, השמאים המכריעים ויושבי ראש ועדות הערר. הצוות הוקם בפברואר 23' והדיון נסב על השומות המנופחות של הוועדות המקומית כפי שמשתקף מהחלטות השמאים המכריעים וועדות הערר, ועל היעדר מנגנון סדור לחישוב היטל השבחה עם פערים גדולים בין הצדדים ואי ודאות.