הדירה במזרח ירושלים נמכרה לשני צדדים שונים. בית המשפט נדרש להכריע

בבניין השוכן בלב שכונת א-טור שבירושלים, נתגלעה מחלוקת בנוגע לזכות הבעלות בדירת מגורים שנמכרה לצדדים שונים, כמבואר להלן. פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי, דן בסוגיה עקרונית בדיני המקרקעין. כיצד יש לנהוג במקרה של עסקאות נוגדות, ואת מי יש להעדיף כאשר הטענות בדבר זכות הבעלות מתנגשות. זאת ביתר שאת, כשמדובר באינטרסים הכלכליים-משפחתיים של הצדדים.

נסיבות המקרה

ענייננו במספר עסקאות שנערכו ביחס לזכות הבעלות בדירת מגורים שחולקה לשתי יחידות דיור נפרדות. הזכויות הראשוניות באחת הדירות היו שייכות לאביהם של שני אחים, אשר בשנת 2010 העניק את זכות הבעלות הבלעדית בדירה לאחד מהם (העסקה הראשונה).

האח שקיבל את זכות הבעלות שהה מחוץ לישראל, לכן מינה את אחיו לנאמן על הנכס. כשנה לאחר מכן, העביר הנאמן את זכות הבעלות על שמו במסגרת עסקת מכר ללא תמורה. בשנת 2016 מכר את הדירה לצד ג', אשר רשם הערת אזהרה לטובתו (העסקה השנייה).

בעל העסקה הראשונה טען שאחיו זייף מסמכים כדי להעביר את הבעלות על שמו, ולמכור את הדירה לצד ג'. בכך נוצרה "תאונה משפטית" בשל העסקאות הנוגדות. מנגד, צד ג' טען כי פעל בתום לב; הסתמך על הרישום בנסח הטאבו; ושילם תמורה מלאה עבור הדירה.

השאלה המשפטית 

כיצד להחיל את סעיף 9 לחוק המקרקעין במצב של עסקאות נוגדות? 

הכלל שבסעיף 9 הנ"ל מעניק עדיפות לבעלים על פי העסקה הראשונה בזמן, אלא אם בעל העסקה השנייה עמד בשלושה תנאים מצטברים. תום לב, תשלום מלוא התמורה המשקפת את ערכו הריאלי של הנכס ורישום הזכות בטאבו.

חריג לכלל זה מופיע בהלכת גנז, לפיה אם בעל העסקה הראשון לא רשם הערת אזהרה לטובתו, יש בכך כדי לפגוע בהסתמכותו של השני. בכך ייתכן שהעדיפות תינתן לרוכש השני בזמן. זאת, אף אם האחרון לא השלים את רישום העסקה בטאבו.

ובענייננו - האם זכויותיו של בעל העסקה הראשונה בזמן, גוברות על אלו של אחיו שמכר לצד ג', בעל העסקה השנייה בזמן?

החלטת בית המשפט

בית המשפט השתמש בסעיף 9 לחוק המקרקעין כמעניק עדיפות עקרונית לבעל העסקה הראשונה בזמן, למעט אם התקיימו התנאים כאמור. עם זאת, קבע כי על אף שהראשון לא רשם הערת אזהרה כלל, לא ניתן לראות בכך עילה אוטומטית להעדפת זכויותיו של צד ג' בעסקה השנייה. בכך למעשה לא זכה ליהנות מהלכת גנז.

אומנם טענת הזיוף של הראשון כנגד אחיו לא התקבלה. אך נפסק כי צד ג' שרכש מהאח השני לא עמד בדרישות תום הלב האובייקטיבי, שכן לא ביצע את הבדיקות הדרושות טרם הרכישה, ולא פעל כראוי בכדי לוודא מי מחזיק בפועל בנכס. יתרה מזאת, לא הוכח כי שילם את מלוא התמורה עבור הדירה, והראיות שהציג בנושא היו חלקיות בלבד. לכן, אי רישום הערת האזהרה על ידי הראשון לא שימש גורם מכריע בהכרעת הדין.

בסופו של יום, בית המשפט העניק עדיפות לזכותו של בעל העסקה הראשונה. תוך שהוא מדגיש את חשיבות עקרון תום הלב ואת נטל הבדיקה המוטל על הרוכש השני בעסקאות נוגדות.

הערות המחברים 

פסק הדין משקף את האיזון בין הצורך להגן על קניינו של בעל הזכות לפי העסקה הראשונה, לבין הדרישה לבדיקת מצבו המשפטי של הנכס בעסקאות מקרקעין, ביחס לבעל העסקה השנייה. עוד הוא מדגיש כי רישום הערת אזהרה הוא כלי חשוב, אך לא מוחלט. חובת תום הלב והבדיקות הנדרשות מוטלות על כל צדדי העסקה.

מחד גיסא, הראשון לא עמד בנטל ההתרעה באמצעות רישום הערת אזהרה , דבר שעשוי היה למנוע את "התאונה המשפטית". מאידך גיסא, חוסר תום הלב של הצד השני, אשר נמנע מבדיקת החזקה בנכס ומבירור יסודי של הזכויות, היה גורם מכריע בהחלטת בית המשפט. 

ניכר כי הסתמכות על רישום בלבד אינה מספיקה לביסוס טענות תום לב. פסיקה זו מאירה את עקרון תום הלב, לא רק ככלי טכני, אלא כמנחה ערכי. עיקרון שמבקש להבטיח צדק גם במצבים מורכבים. זוהי קריאה לעוסקים במקרקעין: זכויות קניין אינן רק עניין טכני פורמלי. הן מצריכות אחריות ושקידה ראויה.

[ ת"א 52201-06-191 אבו גנאם נ' גויחאן ואח', (נבו 12.08.24)]

הכותב הוא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ניר דהן בסיועה של ירין רביבו