"אי אפשר להסתיר, יש ירידת מחירים. הטבות המימון זה 10% הנחה"

האם מחירי הדירות יורדים? שאלה זו עמדה במוקד הפאנל "היצע בירידה, עלויות בעלייה. קפיצת המחירים הבאה כבר כאן?", שהנחתה פרשנית חדשות 12 דנה וייס, במהלך ועידת מרכז הנדל"ן באילת שהתקיימה השבוע. באופן מפתיע, אחד הקולות הבולטים בפאנל אשר לפיהם המחירים למעשה יורדים, היה של אסף סימון, מנכ"ל BST יזום. "אי אפשר להסתיר, יש ירידת מחירים, וכל  הטבות המימון האלה זה בין 8-10 אחוז הנחה", אמר, "אני רואה חברות שזכו בשדה דב במכרזים במחירים מצוינים, וזה ישפיע בהמשך על עוד מעגלים".

לדברי סימון, "ענף הנדל"ן הוא לא כמו לפני שנתיים, אם זה ברמת המכירות ואם זה ברמת מדד תשומות הבניה. אף אחד גם לא צפה את עליית הריבית ושהיא תישאר גבוהה כל כך הרבה זמן". עוד אמר כי "היצע הדירות היום הוא יותר ממספק, אנחנו עם מעל 70 אלף דירות לא מכורות ולא ראיתי אף אחד שגר באוהל ברוטשילד. לא צריך כל הזמן להתגונן ואפשר להגיד שרואים ירידה במחירים. מתי לאחרונה נמכרה דירה במסלול לינארי?". עם זאת הבהיר סימון כי "אם יש משהו יגרום שוב לעליית המחירים זאת הבירוקרטיה. להוציא היתר בניה בשלוש שנים זה לא הגיוני".

דבריו של סימון מצטרפים לאלה של מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ינקי קוינט, שאמר בראיון עמו כי לו היה רוכש כיום דירה היה ממתין לירידת מחירים

בפאנל עצמו הוסיף קוינט כי "לבנקים יש רצון לשמר את מחירי הדיור במצב הנוכחי ולא להוריד אותם, אבל מחירי הקרקע יורדים. משך הבניה מתארך והתשומות מתייקרות. המקטעים האלה יטופלו ומחיר הדירה ירד".

עם זאת רבים חלקו על סימון. יובל גביש, יו"ר דירקטוריון חברת המימון אמפא קפיטל אמר כי "יש עודף ביקוש על היצע ולכן לא צריך להיות כלכלן מאקרו כדי להבין את מצב השוק. נוצר פיגור של מאות אלפי דירות בשוק בשנים האחרונות ואלו כוחות השוק. כשמדברים על המבצעים צריך להסתכל על זה בפרספקטיבה של יזם ורוכש. בצד של היזם, אם הוא משלם ריבית מעל 6 אחוז, וריבית המשכנתה היא 4.5 אחוז, אז כבר בעלויות המימון שלו הוא הוזיל את העלויות שלו והוא חוסך בסוף. הבעיה היא שעבור הקבלנים הקטנים יותר, הבנק לא מאשר את הלוואת הקבלן וב-20-80 משיתים את עלות המימון על הקבלן וזה פוגע ברווחיות שלהם.

"בצד של הרוכש - הוא שם 20 אחוז בסך הכל. זו לא עסקה ספקולטיבית כי הוא קרוב להון העצמי המינימלי לרכישת דירה. רוכש יכול לקחת עד 75% משכנתה, וגם אם הוא צריך לשים עוד 5-10 אחוז, בסוף הוא עדיין בתוך העסקה. אם הוא מממש בסוף את העסקה הוא מרוויח. לכן אני לא חושב שיש פה סיכון יוצא דופן כמו שבנק ישראל מציג".

גם הכלכלן ושמאי המקרקעין  ירון ספקטור  אמר כי "ירידת מחירי הקרקעות לא משקפת דווקא ציפייה לירידה במחירי הדירות, היזמים צופים מחירים גבוהים. הם לא שילמו בזול על הקרקע בגלל שהמחירים ירדו, אלא בגלל שיש להם 4 שנים להיתר, עם ריבית גבוהה ותשומות גבוהות".

"הבנתי שדרך השיווק אני יכול להביא אוכלוסייה חזקה"

יאיר רביבו, ראש עיריית לוד אמר בפאנל כי "יש מוסכמה שאומרת שראשי עיר לא אוהבים דירות, ושראשי עיר מעדיפים מסחר וקניונים שמהם יש להם הכנסה גבוהה יותר. יש היום יותר ראשי עיר מבינים שכדאי לעשות עירוב שימושים שהבסיס שלהם הוא מגורים, כי יש לזה יותר ביקוש, וזה יביא את המסחר. בלוד הבנתי שדרך השיווק אני יכול להביא אוכלוסייה צעירה, ושיווקנו כ-10,000 דירות במיליון שקל יחידת קרקע. אנחנו עושים גם פרויקטים בהשכרה ארוכת טווח, וכל התמהיל הזה הביא אוכלוסייה צעירה וחזקה".

לגבי הנעשה בתחום המגורים אמר כי "שיווקנו את לוד צפון שהוא אזור תעסוקה המשלב ביקושים בעירוב שימושים. צריכים להגיד למדינה רק לא להפריע. עכשיו הם רוצים לקחת מאיתנו כסף דרך קרן הארנונה".

שירה ברנד, סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, אמרה כי ההיצע של המגורים המתוכנן - אנחנו מגיעים ל-200 אלף יח"ד בשנה, יש הרבה דירות מתוכננות. החלק של הרישוי הוא עכשיו במוקד העניינים. אני מסכימה שהרשויות המקומיות בהרבה מקומות רוצות להוציא היתרי בניה ולהוסיף דירות, אבל יש מקומות ברשויות שיש גם יותר בירוקרטיה וזה מקשה".

לדברי ברנד, יש שני פתרונות מרכזיים: "הראשון - מסלול מורשה להיתר. כל אדריכל שרשום שהוא מורשה להיתר יכול בעצמו להוציא את היתר הבניה, זה על אחריותו והוא לא צריך לעבור ברשות המקומית. מה שנכנס למסלול הזה אלו כל המבנים שעוברים במכון הבקרה, ולא צריך לעבור בכלל ברשות הרישוי. יש כמעט 100 אדריכלים כאלה ואנחנו מכירים 4 פרויקטים כאלה שהלכו במסלול המורשה להיתר.

"המסלול השני מאפשר למי שהתעכב בוועדה המקומית חודשים ארוכים, עם מעל 80 יח"ד, לעבור לרשות הרישוי הארצית ולאשר מולם היתר. במסלול הזה, מקליטת הבקשה צריך לחכות 8 חודשים ואפשר יהיה להגיע לרשות הרישוי הארצית. אני חושבת שהתחרות הזו תעשה טוב לרשויות המקומיות".

דוד יהלומי, מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה בישראל התייחס למעצר חשודים מארגון פשע שניסו להשתלט על אתרי בניה, עד כדי ניסיון חיסול של יזם שאודותיו נכתב השבוע. לדבריו, "כבר כמה שנים יש פה השתלטות של גורמי פשיעה בצפון ובדרום על מכרזים שלמים, על רשויות ועל קבלנים . העולם התחתון מלבין הון באמצעות המכרזים האלה. ניסינו בעבר הלא רחוק לבקש מיזמים להתלונן בצורה אנונימית והם חששו. ניסינו לייצר רגולציה, לטפל ולאכוף את הבעיה אבל זה לא מספיק".

לדבריו, "צריך להקים מטה לאומי למלחמה בפשיעה הכלכלית. יש היום מכרזים שאף אחד לא ניגש אליהם מהפחד, או שמי שזוכה מוסר את המכרז לארגוני הפשיעה בלית ברירה. זה פוגע באיכות הבניה ובמחיר. מי יכול לערוב פה על איכות כשארגוני פשיעה משתלטים פה".

 "שיווק של חצי מיליון דירות עד 2030"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר בשיחה עם עופר פטרסבורג כי "השכירות המוסדית תמשיך, והיא צריכה להמשיך. היא עובדת באמצעות חברת דירה להשכיר וזה יימשך. מבט על העשור האחרון בתנאי השוק האחרון והריבית יש קושי. קל לעשות בשדה דב אבל כשמדובר על עפולה ומגדל העמק זה הופך מורכב יותר עד בלתי אפשרי. אנחנו רוצים לראות יזם שיעמוד בפניי צומת ואם הולך לשכירות הוא יקבל פי 4 בזכויות אם הולך למכירה יקבל מה שמקבל כיום. משם תבוא הישועה של השכירות המוסדית.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן (נאו מדיה)

מורגנשטרן הסביר את ההתנגדות שהביע לאחרונה נגד הכנסת ייעוד השכרה ארוכת טווח לתב"ע. לדבריו, "כשמכרז נכשל, הכסף שצריך יהיה להשקיע על מנת שיצליח לא שווה את מה שנשיג". על תוכנית השכירות שעליה עובד כיום צוות בראשותו אמר כי "כבר כיום בשכירות הפרטית יש כמיליון דירות מושכרות. ביחס של מעט כסף נהפוך אותן לשכירות לטווח ארוך. נייצר חוזים ארוכי טווח בשוק השכירות הפרטית, עם חוזה גנרי שמייצר עליות מחירים. צריך לאפשר לנו לתת יציבות לאנשים"

על המאמצים להגדלת היצע אמר כי לקבינט הדיור הקרוב נביא לא רק יעדים לשנת 2025,  אנחנו רוצים לדבר על יעד השיווקים עד 2030, שיעמוד על 500 אלף יחידות דיור. חושבים על איך לייצר את אותו היצע, ולכן לקראת תקציב המדינה אנחנו סוגרים תקציב של כמיליארד שקל לתמרוץ רשויות, למתן היתרים וטופס 4 גם בקרקע פרטית וגם בקרקעות מדינה".