"בחברת החשמל עשו לנו 'עץ' כדי להבין מי הנציגים של 'קטה גרופ', 'קטה יזמות' ו'קטה נדל"ן'. זה קצת מבלבל"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח היזם רפי קטה, בעלי חברת קטה יזמות . הוא שוחח עם דניאל אוסטרינסקי, מנהל מחלקת בנקאות ההשקעות של מרכז הנדל"ן, על המעבר שעשה באמצע החיים מתחום הטקסטיל לענף הנדל"ן, על התכונות הנדרשות לזיהוי הזדמנויות, ועל תחום ההתחדשות העירונית שהוא היה אחד הראשונים שפעלו בו בפתח תקווה, ועל כניסת דור ההמשך לעסק המשפחתי.

לצפייה:

להאזנה:

שניים מאחיו של קטה - גיל קטה בעלי קטה גרופ ואורי קטה בעלי קטה נדל"ן - עשו כמוהו את המעבר מתחם הטקסטיל לנדל"ן. לדבריו, "אנחנו גם יוזמים וגם מבצעים. לכולם יש חברות ביצוע. לכל אחד יש את החבר'ה הצעירים אצלו במשפחה הגרעינית. הם בעצם היום מובילים את הפעילות הענפה של התחדשות עירונית בפתח תקווה, ולשמחתי כבר מתפרסים למקומות אחרים בארץ, במרץ רב ובעשייה מבורכת".

על תחילת דרכם של האחים בתחום הטקסטיל סיפר כי "לאחר הצבא אספנו את כל הכסף שהיה לנו וקנינו חנות ברחוב הקישון בדמי מפתח. זה היה המרכז של עולם הטקסטיל הסיטונאי. גם שיפצנו את החנות בעצמנו, ממש קטנה, בגודל של 140 מטר, אפילו קצת יותר קטנה מהאולפן שאנחנו נמצאים בו כרגע. לעבוד בטקסטיל זה יזמות אינסופית, ואני יכול להגיד שבסופו של תהליך הגענו לרמה כזאת שברגע שאנחנו רואים מוצר תוך 72 שעות הוא נמצא על המדף. זה יזמות אינסופית, זו עבודה מאוד מאוד קשוחה. אתה לא יכול לנוח לרגע אחד על זרי הדפנה של מה שעשית אתמול, כי אופנה זה גם דבר שמתחלף מהר מאוד, וזה שוחק בסופו של דבר.

"אם נעבור לעולם הנדל"ן, אני יכול להגיד שזכינו וקיבלנו דרך מההורים שלנו זכרונם לברכה – 'לכו ותעשו'. לא כל הורה נותן לילד שלו דרך של 'בוא תעשה, אני תומך בך'. קיבלנו את זה מההורים וזה דבר ענק, והיום כולנו נותנים גם לילדים שלנו - בואו תעשו, אנחנו תומכים בכם. יותר מזה, לא רק תעשו, אלא תנהלו את זה כרצונכם, אנחנו בגב שלכם. אפשר להגיד שכל בחור צעיר בתוך המשפחה תופס לעצמו נישה. מי בביצוע מי בחוזים וגיוס פרויקטים וכל ההתנהלות המשפטית התכנונית. יש מלא עבודה".

לדברי קטה, רוב עבודת קידום ההתחדשות נעשית כיום על ידי הדור הצעיר במשפחה,  "מהשלב הראשוני של גיוס הפרויקט, חשיבה, ויז'ן איך לעשות לגייס אדריכלים ואנשי מקצוע. בכלל, גיוס פרויקט בהתחדשות עירונית זה לא פשוט. כולם יודעים את זה. פעם זה היה מאוד קשה לדפוק על הדלתות של האנשים. היום זה הרבה יותר קל בגלל שאתה הרבה יותר מוכר וסומכים עליך כבר והוכחת את עצמך לאורך שנים, אז זה הרבה יותר קל. אבל היום אפשר להגיד בנחת ובגאווה גדולה שמי שמנהל את העניינים זה החבר'ה הצעירים שלנו, כל אחד בתחומו הוא".

קטה סיפר על הפרויקט הנדל"ני הראשון שביצע, עוד כשהיה עמוק בתחום הטקסטיל, לאחר שרכש מגרש בתחילת שנות ה-90 בפתח תקווה. "בניין קטן יחסית של 10 דירות. החלטתי שאני אתחיל לבנות ורק אז אני אמכור את הדירות. ופתאום בשנת 95, כשכבר היינו בחצי הבניין קרה רצח רבין שזה נתן 'זץ' עצום לשוק. פשוט השוק נעמד. זה היה הלם גם לכל המדינה. זה היה מקרה מזעזע ואז השוק ירד. כשהשוק יורד יש בעיה מאוד מאוד גדולה, כי איך אומרים? כל ממזר מלך. אז דיברנו בדולרים. אם דירה היתה שווה אז 200-210 אלף, המחירים ירדו ל-170 אלף. אבל זה שיש לו כבר את הכסף לא מוכן לקנות ב-170. הוא אומר 'אני מוכן לקנות ב-140' אז לא מכרתי. שיניתי את השלט 'להשכרה', ורק בשנת 2007, קצת לפני המשבר הפיננסי, אז הגענו למכירת הדירות. כמובן שלא הפסדנו. הרווחנו מזה".

עוד סיפר קטה כי "את ההיתר הראשון לקח לי להוציא שנה ושבעה חודשים ואני לא שוכח את זה. בטקסטיל אנחנו רגילים לעשות תוך שלושה ארבעה ימים את המוצרים ופתאום אתה כדי להתחיל לעבוד אתה צריך לחכות כל כך הרבה זמן. בהתחלה סמכתי על אנשים אחרים שיעשו את זה. הייתי שומע כל בוקר אם יש קבלת קהל או אין קבלת קהל ו-'מחר זה מסתדר, מחר זה מסתדר'. עד שהחלטתי לקחת את העניינים לידיים. ובאמת מהרגע שלקחתי את העניינים לידיים. חמישה חודשים הצלחתי להוציא את ההיתר ועליתי על הקרקע. בניתי פרויקט מורכב אמנם, אבל בהצלחה רבה, וכל השאר זה היסטוריה.

"אני יכול להגיד שאני בפתח תקווה. הרסתי את הבניין הראשון. הריסה ובנייה של תמא 38, הריסה ובנייה. לפני כן עשו חיזוקים ודברים כאלה. אבל הריסה ובנייה משמעותית. אנחנו היינו הפרויקט הראשון לפנינו. היה פרויקט שהיה ממש מזמן של משרד השיכון, של שיקום שכונות. אבל בתור פרויקט של התחדשות עירונית , תמ"א 38 אנחנו היינו הראשונים בעיר. איך אומרים? כל השאר היסטוריה היום. בכל פינה בעיר שהולכים, בכל רחוב, יש פרויקט שלנו. בכל השכונות וברוך השם שהגענו למצב שגם מתפתחים לערים נוספות ועושים חיל".

לשאלת אוסטרינסקי על השיטה לזיהוי הזדמנויות, השיב קטה: "נתחיל מזה שהכל בזכותו של בורא עולם, שמדריך אותנו בדרך הנכונה. אני בהנהלת ארגון הקבלנים בפתח תקווה. היינו יושבים בישיבות וכל הקבלנים הוותיקים היו מתרגזים, 'מספיק כבר עם התמ"א 38. מספיק לבלבל את הראש'. הם פשוט לא האמינו שיכול להיות כזה דבר. הם היו רגילים לקנות מגרש , לבנות בניין, למכור וזה מה שעושים. והראייה של התחדשות עירונית היא ראייה אחרת לגמרי, והקבלנים הוותיקים, חלקם גם לא מוכנים לשמוע על ליווי בנקאי. אבל זה לא עובד ככה. אתה צריך לפתוח ראש לדברים חדשים, לניואנסים החדשים שמגיעים כל פעם לשוק, זה רק מפרה אותו וזה יוצר אפשרות לזהות הזדמנויות. אני יכול להגיד שבכל עסקה, כמעט בכל עסקה, אני אומר 'היום נראה לך שהמחיר הוא יקר, מחר זה המחיר הנכון ולעתיד לבוא זה אפילו יהיה זול'. אני יכול להגיד שאם בעבר היינו מדברים על מכפילים של לפחות ארבע ולאט לאט זה ירד לשלוש וחצי והעירייה לוחצת עליך למטה, ערך הקרקע עולה ואתה, אם אתה חוקר טוב טוב את השוק של הדבר הזה, אתה מבין שזה לא רחוק".

לשאלה כיצד הצליחו האחים לפתח יכולות קבלניות בתקופה יחסית קצרה, השיב קטה כי "קודם כל זה מהצאצאים שלנו, החבר'ה הצעירים, מי שרוצה לעבוד בביצוע, מה שנקרא, הנעליים בתוך הבוץ. הוא מגיע לאתר ועובד. כל החבר'ה הצעירים של כל האחים למדו להיות מנהלי עבודה והנדסאים".

עוד אמר כי "אנחנו לא מחפשים את הביצוע בזול, כי הזול הוא הכי יקר שיש, ואם באים בכוונה טובה, אז מוכנים לשלם את המחירים. כן, לפעמים הביצוע עולה יותר. אתה יכול להשיג כל דבר, אפשר להשיג יותר בזול. אבל האם זה נכון? האם הקבלן יודע לעשות את העבודה? לא תמיד. ואז מה שקורה זה אתה עובד פעמיים, ופעמיים זה בטוח יותר יקר מפעם אחת. כללקוחות של קבלני המשנה שלנו, התפקיד שלנו זה לשלם כמו שעון בזמן ובמזומן. לא לתת לבן אדם צ'ק ל-60 יום. נכון מותר לך, אבל אתה רוצה שהוא יעבוד לך גם על הפרויקט הבא שלך ושהוא יאהב לעבוד אצלך? אז אתה משלם לו בגמר העבודה את חשבון. כי בסופו של דבר קבלן ביצוע לא מרוויח את כל התמורה שהוא גובה ממני לכיס. יש לו חומרים, יש לו פועלים, יש לו הוצאות הרבה יותר ממה שחושבים. אנחנו דואגים להם כדי שגם הם יתפרנסו כמו שצריך כמה שניתן. שיקבלו את הכסף שלהם בזמן וירצו להיכנס לעוד ועוד פרויקטים".