שכונה ותיקה – ביקוש חדש: השכונה שבמרכז חולון מתחדשת, ומספר העסקאות מזנק בחדות

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: קריית עבודה, חולון. 

שכונת קריית עבודה היא שכונת מגורים במרכז חולון, הממוקמת בין הרחובות סוקולוב, חנקין, ההסתדרות, פיכמן, הופיין ואחד במאי,  צפונית לשדרת המגדלים, נווה רמז ושיכון חדש, מזרחית לנאות רחל, דרומית לגרין ועם ואגרובנק, ומערבית לרסקו א. שכונה זו שהוקמה ב-1936 היא מהוותיקות בחולון ומהווה שכונה מרכזית בעיר. בעשור האחרון וביתר שאת בשנים האחרונות, מרכז העיר הוותיק של חולון עובר תהליכי התחדשות מואצים, וגם קריית עבודה לא נותרה מאחור - בשכונה יותר מ-50 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע שונים, שבסיומן צפוי מרכז חולון לעבור מתיחת פנים. 

הנגישות בקריית עבודה טובה - לשכונה רשת כבישים צפופה שמאפשרת פיזור תנועה טוב, והיא במיקום מרכזי בעיר ליד צירי תנועה ראשיים כמו שדרות קוגל, ורחובות סוקולוב, ההסתדרות, הופיין, ושנקר. בנוסף היא נמצאת מרחק נסיעה קצרה מ-2 מחלפים בנתיבי איילון. בגזרת התחבורה הציבורי המצב אף טוב יותר: בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים בתדירות גבוהה ליעדים מגוונים בגוש דן. תחנת הרכבת בת ים - יוספטל נמצאת במרחק נסיעה קצר. בסוף העשור יתחיל לפעול הקו הירוק של הרכבת הקלה, עם תחנות במרחק הליכה מכל בתי השכונה. עם הקו הירוק ניתן יהיה להגיע לראשל"צ, אזור התעסוקה העירוני, ת"א ואזור התעסוקה הרצליה פיתוח. תחנות מטרו של 2 קווים מתוכננות במרחק הליכה מחלקם המערבי והדרומי של השכונה, עם הפעלה צפויה בסוף העשור הבא. 

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עלייה של כ-2% במחיר דירה, לצד עלייה של לא פחות מ-90% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה דומה במחיר ממוצע של דירה, לזו שנרשמו בכלל חולון באותה תקופה, אך בכלל העיר נרשמה עלייה של 22% בכמות העסקאות בין התקופות. והמחירים? על דירת 3 חדרים חדשה בשכונה תשלמו בממוצע 2.420 מיליון שקל, על דירת 5 חדרים חדשה תשלמו 2.8 מיליון שקל, ועל 5 חדרים חדשה 3.502 מיליון שקל. דירת יד שנייה 3 חדרים בשכונה תעלה לכם בממוצע 1.903 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה לכם 2.386 מילון שקל בממוצע.

כרטיס ביקור - חולון

מיקום: דרום גוש דן, מזרחית לבת ים, דרומית לתל אביב, אזור, ובית הספר החקלאי מקווה ישראל, מערבית וצפונית לראשון לציון.

תושבים (2024): 191,041

גידול אוכלוסייה: 1%-, ריבוי טבעי 662, מאזן הגירה פנימית 2,145-, מאזן הגירה בינלאומי 509-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023 - 1,122 עסקאות, שנת 2024 - 1,372 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-2% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-4% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-22% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• קריית פנחס איילון - נותרו מספר מגרשים לבנייה עם כ-250 דירות

• קרית רבין מזרח (תכנית ח/370) - כ-1,150 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• נאות רחל (86 פרויקטים)

• אגרובנק (62 פרויקטים)

• קריית שרת (59 פרויקטים)

• גרין ועם (52 פרויקטים)

• קריית עבודה (52 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• אזור התעסוקה - התחדשות אזור התעשייה הותיק והפיכתו למוקד תעסוקה מודרני בעירוב שימושים עם אלפי יחידות דיור ומגדלי משרדים

• דרום חולון (תכנית ח/500) - כ-18,000 דירות, 1,630,700 מ"ר מסחר ותעסוקה, מסביב לפארק חולות גדול

• התחדשות מתחם רבי עקיבא - הפיכת מתחם מלאכה ישן לשכונת מגורים עם כ-1,100 דירות

• התחדשות תל גיבורים - שכונת המצוקה הותיקה צפויה לעבור תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים שיוסיפו לה כ-4,000 דירות

• התחדשות מתחם קוגל - חידוש הבינוי לאורך השדרות הראשיות בכניסה לעיר עם תוספת של כ-2,200 דירות חדשות

• תחנות המטרו - העצמת הבינוי בסביבת תחנות המטרו המתוכננות צפויה להוסיף עוד אלפי דירות במוקדים שונים בעיר, לרבות בסמוך לתחנת יוספטל (תוספת של כ-800 דירות), תחנת דב הוז (תוספת של כ-1,500 דירות). תחנת תל גיבורים (תוספת של כ-1,300 דירות), תחנת מנחם בגין (תוספת של כ-500 דירות), ותחנת גולדה מאיר (תוספת של כ-1,000 דירות)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 11 פרויקטים שקיבלו היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 8 פרויקטים שקיבלו היתר  

בניה חדשה - 6 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי -  3 פרויקטים שקיבלו היתר 

קריית עבודה - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, צפונית לשדרת המגדלים, נווה רמז ושיכון חדש, מזרחית לנאות רחל, דרומית לגרין ועם ואגרובנק, ומערבית לרסקו א

מספר תושבים (נתוני מיפקד 2022 מעובדים): 14,530

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 21,675

מספר יח"ד (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 6,100

מספר יח"ד צפוי (2035, תכנון): 9,100

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - לשכונה יש רשת כבישים צפופה שמאפשרת פיזור תנועה טוב, והיא נמצאת במיקום מרכזי בעיר ליד צירי תנועה ראשיים כמו שדרות קוגל - הכניסה הראשית לעיר, ורחובות סוקולוב, ההסתדרות, הופיין, ושנקר. בנוסף היא נמצאת מרחק נסיעה קצרה מ-2 מחלפים בנתיבי איילון.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים ליעדים מגוונים בגוש דן, ורבים מהם פועלים בתדירות גבוהה. בנוסף, תחנת הרכבת בת ים - יוספטל נמצאת במרחק נסיעה או רכיבה קצרה מהשכונה. בסוף העשור יתחיל לפעול הקו הירוק של הרכבת הקלה, עם תחנות במרחק הליכה מכל בתי השכונה. עם הקו הירוק ניתן יהיה להגיע לראשון לציון, אזור התעסוקה העירוני, מגוון יעדים בתל אביב ואזור התעסוקה הרצליה פיתוח. תחנות מטרו של 2 קווים מתוכננות במרחק הליכה מחלקם המערבי והדרומי של השכונה, עם הפעלה צפויה בסוף העשור הבא. עם הקווים ניתן יהיה להגיע לראשון לציון, תל אביב, בת ים, ערי בקעת אונו, לרבות בית החולים תל השומר, פתח תקווה, והרצליה.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה עובר שביל אופניים מצפון לדרום לאורך שורת הגינות שמלוות את רחוב ויצמן, ומאפשר רכיבה בטוחה למספר יעדים בעיר וכן לאזור התעשייה בראשון לציון. עם זאת הוא לא מתחבר כרגע לשבילים נוספים ליצירת רשת - תנאי הכרחי לרכיבה בטוחה ברחבי העיר. המצב צפוי להשתפר בשנים הקרובות עם סלילת שבילים נוספים ברחובות סוקולוב, קוגל, הופיין, גולדה מאיר ובגין במסגרת עבודות הקו הירוק ובמסגרת הסכם עם משרד התחבורה. 

מוקדי משיכה: 

• גן הרצל - גן ציבורי, חלק מרצף גנים שחוצה את העיר מצפון לדרום

• כיכר ויצמן - כיכר ציבורית מסחרית גדולה בכניסה הצפונית לעיר

• בית העירייה

• המכון הטכנולוגי חולון

• מוזיאון הקומיקס

• גלריית המשכן לאמנויות בית מאירוב

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-90% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 24 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

ארמונות חן וצבי קופרלי יזמות - תמ״א 38 הריסה ובניה

בן יחזקאל אמנון 1991 בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

ג.א.ר.א.ת אינטרנשיונל בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

גדי רולניק בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

זאב גרינברג בניה והשקעות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

מעוז דניאל - חברה קבלנית לבניה בע"מ - פינוי בינוי

סלש גיא נדל"ן בע"מ - בניה חדשה

קבוצת גבסו - תמ״א 38 הריסה ובניה

קרסו נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

בתכנון

ARK GROUP - ארק גרופ - תמ״א 38 הריסה ובניה

ג.א.ר.א.ת אינטרנשיונל בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א

טפירו אנשים בונים לאנשים - תמ״א 38 הריסה ובניה

ליבא טאואר ייזום ובנייה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

נווה דר יזמות ובנייה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

סיטי פרוייקטים יזמות והתחדשות עירונית בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

פ.י. ייזמות לבנין בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

צים בהרי - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אלמוג - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת דורון פרטוש - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת לידן - פרימיום מגורים 2019 בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת עשהאל - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

קטה גרופ - תמ״א 38 הריסה ובניה

שגב"ה בניה ויזמות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה 

שיכון ובינוי נדל"ן - תמ״א 38 הריסה ובניה

שמאי אחזקות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,709 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 2,855 יח"ד 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן