בלעדי: הכרזת בנק ישראל על הגבלת מבצעי המימון הובילה לירידה של כ-28% בביקוש לדירות חדשות

הכרזת בנק ישראל במהלך חודש מרץ על הצעדים שבכוונתו לנקוט להגבלת מבצעי המימון של הקבלנים הובילה לירידה של כ-28% בביקוש לדירות חדשות. כך עולה מניתוח נתונים שנאספו על ידי חברת BMBY מערכות תוכנה. הניתוח בוחן את היקף הפניות (לידים) שהתקבלו במשרדי המכירות של פרויקטים חדשים ובמשרדי תיווך, בשבועיים שלפני ואחרי ההכרזה.

ב-23.3, פרסם המפקח על הבנקים טיוטת הוראת שעה המטילה מגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים, שיעמדו בתוקפן עד לסוף שנת 2026. ההוראה, שנכנסה לתוקף ב-6.4, כללה שני סעיפים: הראשון – הוראה לבנק להקצות הון נוסף על פרויקטים לבנייה למגורים שבהם שיעור חוזי ה-20/80 עולה על 25% מכלל חוזי המכירה. השני – מגבלה על שיעור הלוואות הבלון שרשאי הבנק להעמיד, כך שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים מכלל הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.

מהבדיקה עולה כי ממוצע הפניות שהתקבלו במשרדי המכירות של פרויקטים חדשים בשבועיים שלאחר ההכרזה, היה נמוך בכ-28% לעומת השבועיים שקדמו לה. בעוד שבין התאריכים 10 ל-23 למרץ עמדה כמות הלידים לפרויקטים חדשים על כ-100 אלף, בשבועיים העוקבים (24 במרץ עד 6 באפריל), חלה ירידה בכמות הלידים לכ-72 אלף בלבד. לעומת זאת, במשרדי תיווך המתמחים בדירות יד שנייה העובדים עם מערכות BMBY, נרשמה ירידה מתונה בהרבה, בשיעור של 1.8% בלבד.

מארק זאבי מנכ"ל BMBY: "למרות שכוונת בנק ישראל לצנן את מבצעי המימון היתה ידועה מזה מספר שבועות, ההכרזה בפועל יצרה שינוי מיידי בשוק בכל מה שקשור לדירות חדשות. ייתכן שהרוכשים עצרו כוונות לרכישה על מנת לבחון את ההשפעה של ההכרזה על השוק ולהמתין לצעדים הבאים של היזמים. עם זאת, דווקא ההכרזה הביאה לסגירה מהירה של עסקאות בפועל לפני הפיכת הוראותיו של בנק ישראל למחייבות"

חברת BMBY היא ספקית מערכות CRM מתקדמות לענף הנדל"ן, המותקנת באלפי נקודות מכירה של פרויקטים חדשים למגורים ברחבי הארץ, ואוספת בזמן אמת את נתוני הפניות מלקוחות המתעניינים ברכישת דירות חדשות.

"מי שירצה להגדיל מכירות בשוק הנוכחי יצטרך להיות יצירתי"

לדברי מארק זאבי, מייסד חברת BMBY, "למרות שכוונת בנק ישראל לצנן את מבצעי המימון היתה ידועה מזה מספר שבועות, ההכרזה בפועל יצרה שינוי מיידי בשוק בכל מה שקשור לדירות חדשות. ייתכן שהרוכשים עצרו כוונות לרכישה על מנת לבחון את ההשפעה של ההכרזה על השוק ולהמתין לצעדים הבאים של היזמים". מנגד טוען זאבי כי סביר כי דווקא ההכרזה הביאה לסגירה מהירה של עסקאות בפועל לפני הפיכת הוראותיו של בנק ישראל למחייבות, "כפי שגם ראינו מאינדיקטורים ראשונים על שוק המשכנתאות בחודש מרץ".

לשאלה האם ייתכן כי לצניחה בין התקופות עשויים להיות הסברים חלופיים, כמו התקרבות החגים או הכאוס בבורסות העולם בעקבות צעדי הנשיא טראמפ, משיב זאבי בשלילה. "השינוי בקצב הלידים היה חד ומיידי מייד עם הכרזת בנק ישראל על הצעדים. עוד צריך לזכור שהשינוי הזה קרה רק בגזרת הדירות החדשות, שמושפעות ממבצעי המימון של הקבלנים, בעוד שבשוק היד השנייה לא חל שינוי של ממש באותה תקופה".

למרות הצניחה החדה, זאבי מעריך כי "היזמים ימצאו דרכים למשוך את הרוכשים חזרה אל השוק במסגרת מבצעים אחרים או באמצעות שיתוף פעולה עם גופים חוץ בנקאיים וכי מדובר בהאטה זמנית של השוק. הביקוש בישראל קשיח, אבל על הקבלנים שיהיו מעוניינים להגדיל מכירות בשוק הנוכחי יצטרכו להיות יצירתיים".

"גם היזמים החלו לנקוט מדיניות זהירה"

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מסכים כי הפניות למשרדי המכירות ירדו בתקופה האחרונה כתוצאה מאי הוודאות בשוק. "להכרזת בנק ישראל על הגבלת מבצעי המימון יש השפעה כפולה: מצד אחד, היא האיצה סגירת עסקאות בקרב רוכשים שכבר היו מעורבים בתהליך רכישה; מצד שני, היא גרמה לעצירה ולהמתנה בקרב רוכשים פוטנציאליים שמעדיפים לבחון האם מחירי הדירות ירדו בהמשך".

מנכ"ל ארי מגורים אוהד אסרף (דרור סיתהכל)

יחד עם זאת, אסרף מדגיש כי יש לקחת בחשבון שגם היזמים עצמם נקטו במדיניות זהירה בעקבות הודעת בנק ישראל. לדבריו, רבים מהם בחרו לעצור קמפיינים שיווקיים ולהאט את מאמצי השיווק לאחר ההכרזה, במיוחד לקראת חג הפסח – תקופה שבאופן מסורתי מאופיינת בירידה בפעילות הרכישות בשל חופשות ונסיעות לחו"ל. אסרף מעריך כי כעת, לאחר פרסום נתוני הלמ"ס בשבוע שעבר שהראו שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, ולאחר סיום חג הפסח, השוק צפוי לחשב מסלול מחדש. לדבריו, "היזמים יפעלו להחזיר את הקונים לתמונה באמצעות קמפיינים שיווקיים חדשים, חידוש מבצעי מכירה והצעות מימון יצירתיות המותאמות למצב השוק הנוכחי. לדבריו הביקושים קיימים אך השוק מחכה לאיתות חיובי וייתכן שמבצעים יצירתיים או בהמשך הורדת הריבית הם שיצרו זינוק מחודש בביקושים".