השכונה באחד המיקומים הנחשקים בישראל ממחישה את המשבר אליו נקלע שוק היוקרה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שרונה, תל אביב. 

לשכונת שרונה שבמרכז תל אביב היסטוריה ארוכה ומרתקת. היא הייתה המושבה הרביעית שהקימו הגרמנים הטמפלרים בארץ ישראל, עוד במחצית השנייה של המאה ה-19, כמושבה חקלאית. אחרי מלחמת העולם השנייה, הבריטים הקימו בה מחנה צבאי, וגם הקימו בתחומה של המושבה מוסדות שלטון. לאחר קום המדינה הפכה שרונה בהשפעתו הישירה של דוד בן גוריון לקריית הממשלה, היא "הקריה". החל מהעשור השני של המאה ה-21 פועלים בשרונה מתחם חנויות ושרונה מרקט כמרכזי מסחר ומשרדים. שוק שרונה מרקט בחלק הדרומי של שרונה כולל עשרות דוכנים, חנויות, מסעדות, בתי קפה ועוד, מתחת לשלושה מגדלי מגורים.

המיקום מרכזי של שרונה מאפשר נגישות מעולה, היא מוקפת בכבישים ראשיים כמו דרך בגין ורחובות קפלן ואבן גבירול, עם גישה מהירה לאיילון. עם זאת, בגלל המיקום המרכזי היא גם סובלת מעומסי תנועה כבדים בשעות רבות של היום, שמחריפים עקב עבודות הרכבת הקלה, ובעתיד עבודות המטרו. בזכות חניונים תת-קרקעיים חדשים יש חניה בשפע, אך היא בתשלום. בשכונה גם רשת שבילי אופניים שנמצאים בלב רשת השבילים העירונית, כך שניתן לרכב בבטחה למגוון יעדים בעיר

שכונה נמצאת במרחק הליכה מתחנת רכבת ישראל השלום ומ-2 תחנות הקו האדום של הרכבת הקלה, ואוטובוסים רבים, עירוניים ובין-עירוניים עוברים ברחובות השכונה ובסביבתה, רבים מהם בתדירות גבוהה. בעתיד המצב צפוי להשתפר עם פתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה בסוף העשור, וקו מטרו בתוך השכונה, וקו נוסף במרחק הליכה עד סוף העשור הבא.

אם תרצו לגור ליד כל הטוב הזה, תצטרכו לשלם - והרבה. דירת 3 חדרים חדשה בשרונה עולה בממוצע 4.667 מיליון שקל, דירת 5 חדרים חדשה כבר תעלה לא פחות מ-7.274 מיליון שקל בממוצע. דירת 3 חדרים יד שניה תעלה לכם 4.185 מיליון שקל. עם זאת בין 2023 ל-2024 לא נרשם בשכונה שינוי במחיר ממוצע של דירה, ובמהלך החציון השני של 2024 כמעט נרשמה בה כמות מועטה של 10 עסקאות מהן 3 (!) בלבד של דירות חדשות. ייתכן כי הסיבה לכך היא המשבר בשוק היקרה והביקוש המוגבל בימים אלה לדירות במחירים של 6-7 מלש"ח ומעלה.

כרטיס ביקור - תל אביב

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון

תושבים (2024): 495,602

גידול אוכלוסייה: 0%, ריבוי טבעי 4,342, מאזן הגירה פנימית 850-, מאזן הגירה בינלאומי 3,390-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023: 2,814 עסקאות, שנת 2024: 4,844 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-4% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-72% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הגוש הגדול (נופי ים ול' החדשה) - כ-3,000 דירות

• שרונה - כ-860 דירות, 350 אלף מ"ר תעסוקה, 25 אלף מ"ר מסחר, וכ-800 חדרי מלון

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (278 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק הצפוני (278 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (228 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (219 פרויקטים)

• לב תל אביב (216 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (207 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה. עבודות טיהור הקרקע ומי התהום בעיצומן והבנייה צפויה להתחיל בקרוב.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• הארגזים צפון - פינוי בנייה בלתי מוסדרת, הקמת כ-1,870 דירות ב-7 מגדלים בני 22-33 קומות ובנייה מרקמית.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 72 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 206 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 50 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי -  6 פרויקטים שקיבלו היתר 

שימור - 7 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - 1 פרויקט שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 6 פרויקטים שקיבלו היתר

שרונה - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, צפונית ליד חרוצים, מערבית למונטיפיורי ומע"ר צפוני, דרומית לצפון החדש החלק הדרומי, מזרחית לצפון הישן החלק הדרום מזרחי ולב תל אביב

מספר תושבים (נתוני מיפקד 2022): 5,550

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 13,800

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס): 3,367

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 6,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): עשירון 10 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה מאוד - השכונה נמצאת במיקום מרכזי בעיר ובמדינה, מוקפת בכבישים ראשיים כמו דרך בגין ורחובות קפלן ואבן גבירול, עם גישה מהירה לכביש המהיר נתיבי איילון. עם זאת, בגלל המיקום המרכזי היא גם סובלת מעומסי תנועה כבדים בשעות רבות של היום, שמחריפים עקב עבודות הרכבת הקלה, ובעתיד עבודות המטרו. בזכות חניונים תת-קרקעיים חדשים יש חניה בשפע, אך היא בתשלום.

רמת נגישות תחב"צ: מעולה ומשתפרת - השכונה נמצאת במרחק הליכה מתחנת רכבת ישראל 'תל אביב - השלום' ומ-2 תחנות הקו האדום של הרכבת הקלה, ואוטובוסים רבים, עירוניים ובין-עירוניים עוברים ברחובות השכונה ובסביבתה, רבים מהם בתדירות גבוהה. בעתיד המצב צפוי להשתפר עם פתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה בסוף העשור, וקו מטרו בתוך השכונה, וקו נוסף במרחק הליכה עד סוף העשור הבא.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה מאוד ומשתפרת - בשכונה יש שבילי אופניים רבים שנמצאים בלב רשת השבילים העירונית, כך שניתן לרכב בביטחה למגוון יעדים בעיר. שבילים נוספים מתוכננים בשכונה בשנים הקרובות, וככל שהרשת העירונית תתרחב ותגיע גם לערים השכנות מספר היעדים וטווח הרכיבה הבטוחה יגדלו.

מוקדי משיכה: 
מחנה רבין (הקריה)
מוקדי קניות ובילוי (עזריאלי שרונה, מתחם שרונה, קניון TLV, לונדון מיניסטור, כיכר גבעון, מסחר רחוב)
הסינמטק
תיאטראות (בית ציוני אמריקה, צוותא)
מגדלי משרדים ותיקים וחדשים
קרית הממשלה

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): ללא שינוי במחיר דירה. עליה של כ-5% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 16 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

בירקו חברה לבניה ולהשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מגדלי גינדי תל אביב - בניה חדשה

קבוצת ב.ס.ר - 2 פרויקטי בניה חדשה

בתכנון

YBOX נדל"ן - בניה חדשה

אפיקא אקסל בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

אקרו - בניה חדשה

בולווארד - 3 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

בוני התיכון - תמ״א 38 הריסה ובניה

בסט גורדי 4IG - תמ״א 38 הריסה ובניה

גלים התחדשות עירונית בישראל - תמ״א 38 הריסה ובניה

יאיר אנד ניר בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה 

ל.י.ב ברגר אחזקות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מגדלי דן ירדן השקעות ובנין (1998) בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

נופים מקבוצת פלוטקין - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

פי הנדסה ובניה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת גבאי - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2,662 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 2,028 יח"ד 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן