הרובע הפתוח באילת - המהפכה שתשנה את פני העיר הדרומית

בעוד רוב הערים בישראל נאבקות על כל מטר של קרקע זמינה לפיתוח, אילת מציגה מודל חדשני: הפיכת אזור תעשייה ישן של 735 דונם למרכז עירוני תוסס, עם תוספת חסרת תקדים של עד 600% בזכויות הבנייה. השינוי הדרמטי הזה לא רק מעצב מחדש את פני העיר, אלא גם מציע הזדמנות נדירה ליזמים ומשקיעים.

"הרובע הפתוח", כפי שהוא מכונה, מסמן שינוי תפיסתי מהותי בתכנון העירוני. במקום אזור תעשייה מסורתי המוקדש בעיקר למוסכים ובתי מלאכה, מתהווה  כאן מרחב עירוני חדשני המשלב מגורים, מלונאות, מסחר ותעסוקה. התוכנית, שכבר מושכת תשומת לב ארצית, מציעה גמישות תכנונית יוצאת דופן, שאף מאפשרת ליזם שימוש פתוח באחוזי הבנייה

הרובע, הממוקם בכניסה הצפונית לעיר וגובל בשטח שדה התעופה הישן ממזרח ובשכונות הוותיקות ממערב, כבר עכשיו מהווה מוקד כלכלי משמעותי לעיר. אך התוכנית החדשה מבטיחה לקחת אותו צעד אחד קדימה - או ליתר דיוק, כמה קומות למעלה. "אנחנו לא רק מחדשים מבנים", מדגישה עו"ד הראל, "אנחנו יוצרים מרקם עירוני חדש לגמרי, כזה שיהפוך את הרובע למרכז שוקק חיים".

בחודש שעבר, במסגרת תחרות המתכננים של איגוד המתכננים הארצי, זכתה התוכנית בפרס יוקרתי לעבודות תכנון ייחודיות וחדשניות. ועדת השיפוט בחרה להעניק לתוכנית את הפרס לאור החדשנות שבמודל המוצע – מודל גמיש ודינמי להתחדשות אזורית, המשלב שימושים פתוחים, כלים אינטראקטיביים לקבלת החלטות וחיבורים אורבניים שמחזקים את הכלכלה המקומית.

אתגרים ופתרונות
לדברי עו"ד הראל, אילת מתמודדת עם אתגרים לא פשוטים, בעיקר בגלל הריחוק הגיאוגרפי שלה. זו עיר שמבוססת כמעט לחלוטין על תיירות, דבר שהופך את הכלכלה שלה לפגיעה מאוד. מעבר לכך, סגירת שדה דב והרחקת שדה התעופה מהעיר פגעו משמעותית בנגישות, והיעדר תשתיות כמו רכבת רק מעמיק את הבעיה. אחד האתגרים הגדולים ביותר בעיר אילת הוא התעסוקה, שכן, בגלל הריחוק הגיאוגרפי חברות גדולות נמנעות מלהקים סניפים או מרכזים בעיר ובמצב כזה, העיר מתקשה למשוך אוכלוסייה צעירה ואיכותית. 

על כמה מהאתגרים הללו מנסה הרובע הפתוח לענות. "החזון שלנו", אומרת עו"ד הראל, "הוא שינוי המגמה וחיזוק התעסוקה האיכותית בעיר. למרות שהתכנית מאפשרת מגוון רחב של שימושים, אנחנו שומרים על כך שליבת הרובע יישאר אזור תעסוקה". 

עוד אומרת עו"ד הראל, כי הרובע הפתוח פונה למשוך אליו קהלים מגוונים, ולא רק בהיבט העסקי. "אנחנו", היא ממשיכה, "רואים בו יעד חדש לתיירות אורבנית, עם חיזוק של תיירות החורף. אנחנו רוצים לראות בו מרכזי תרבות, אומנות, בריאות, פנאי, מסחר מקומי, אטרקציות ועוד. השילוב בין כל האלמנטים האלו ייצור מנוע כלכלי חדש לעיר – כזה שלא נשען רק על מלונאות, אלא מציע אלטרנטיבה אמיתית של חיי עבודה, יצירה ופנאי".
 

כנס תכנית ההתחדשות מספטמבר 2024  צילום: יניב כהן

שיתוף פעולה כמפתח להצלחה - המודל הייחודי של אילת
אחד החידושים המשמעותיים בפרויקט הוא הגישה לבעלי הקרקעות, כאשר אחד הדברים הראשונים שעשתה המינהלת היה להקים תחום ייעודי לקשרי קהילה, מתוך הבנה שהצלחת הפרויקט תלויה בשיתוף פעולה הדוק עם בעלי הקרקעות. 

המנהלת יזמה פרויקט ייחודי בשם "בואו לקפה", במסגרתו נערכות פגישות אישיות עם כל בעל קרקע. "אנחנו מאמינים בקשר בלתי אמצעי," מסבירה הראל. "בפגישות האלה אנחנו לא רק מציגים את התוכנית, אלא גם מקשיבים לצרכים ולחששות של בעלי הקרקעות. בפגישות האלה הצגנו להם את התוכנית, את הזכויות והשימושים החדשים שניתן להוסיף לקרקע וגם עזרנו להם להבין איך הנכס שלהם משתלב בתוך הרובע המתחדש. חשפנו בפניהם גם את "מחשבון פלוס" -פלטפורמה דיגיטלית שפיתחנו בשיתוף חברת בילד – המאפשרת לכל בעל קרקע להזין את פרטי המגרש שלו ולקבל תמונה בהירה של הזכויות והשימושים האפשריים שלו".

לדברי עו"ד הראל, בעקבות השיחות הללו עם בעלי הקרקעות, התברר שרבים מהם כלל לא היו מודעים לתכנית והופתעו מהאפשרויות שהיא מציעה, מה שגרם לכמה מהם להפסיק תהליכים קודמים ולבחון את האפשרויות החדשות. בספטמבר 2024 אף נערך כנס גדול שבו הציגה המינהלת את התכנית ל-170 בעלי קרקעות, יזמים ואנשי מקצוע.

"אחד האתגרים המרכזיים שאנחנו מתמודדים איתם הוא גודל הקרקעות", אומרת עו"ד הראל. "בערך מחצית מהמגרשים באזור היום בבעלות  חברות גדולות, אבל החצי השני שייך לבעלים פרטיים, שחלקם מחזיקים בשטחים קטנים יחסית, של פחות מ-1.5 דונם. במקרים כאלה, קשה מאוד ליישם את מלוא הפוטנציאל של התכנית. לכן, אנחנו מאוד מעודדים בעלי קרקעות להתאחד וליזום תכניות משותפות – זה מאפשר לנצל את הזכויות בצורה טובה יותר וגם מפחית משמעותית את העלויות".

אף שישנה הבנה מצידה כי אין זה צעד פשוט, וכי מדובר בהחלטה קניינית, כזו הדורשת מבעלי הקרקעות לצאת מאזור הנוחות שלהם, מבהירה עו"ד הראל כי עבר נראים ניצנים של שינוי. "יש", היא אומרת, "בעלי קרקעות שהתחילו לשתף פעולה ולבחון תכנון משותף. אפילו יש יוזמה של כמה בעלי חלקות קטנות שנמצאת בשלבים התחלתיים עם צוות מקצועי. כדי להמשיך לדחוף את הנושא, אנחנו מתכננים סדרת מפגשים ייחודיים עבור בעלי מגרשים קטנים, בהם ננסה למצוא פתרונות נוספים ולהנגיש להם מידע שיאפשר להם למצות את הפוטנציאל של הקרקע שלהם. במקביל, אנחנו גם חושפים את התכנית בפני יזמים גדולים בארץ, שיוכלו להציע לבעלי הקרקעות פתרונות ושיתופי פעולה".
 

המנוע מאחורי החזון
הפיכת אזור תעשייה ישן למרכז עירוני חדשני היא משימה מורכבת שדורשת ניהול מקצועי ומדויק. מדובר בפרויקט רב-מערכתי המשלב היבטים תכנוניים, כלכליים, משפטיים וחברתיים, ומחייב תיאום בין מאות בעלי עניין - מבעלי קרקעות פרטיים ועד חברות נדל"ן גדולות.

עם המורכבות הזו מתמודדות המינהלת שהקימה עיריית אילת לצורך העניין. זו, פועלת תחת החברה הכלכלית לאילת (חכ"א), והיא נדרשת לא רק לנהל את התהליכים התכנוניים, אלא גם יצירת התנאים שיאפשרו לחזון להתממש - החל מיצירת דיאלוג עם בעלי הקרקעות, דרך פיתוח תשתיות ציבוריות, ועד להנעת תהליכי שינוי מיידיים בשטח.

"המינהלת היא בעצם הגוף שמנהל את כל התהליך", מדגישה עו"ד הראל. "אנחנו פועלים בכמה מישורים. קודם כול, אנחנו אחראים על פרסום ושיווק הרובע ועל הנגשת המידע – גם לבעלי הקרקעות וגם ליזמים. חשוב לנו לייצר סביבה שמעודדת השקעות, ואנחנו עושים את זה דרך הנגשת תהליכים וליווי צמוד. אנחנו מייצרים להם את החזון והאתגר הוא לרתום אותם לעבר מימוש החזון".

בפן התכנוני, המינהלת מלווה כיום למעלה מ-20 תכניות והיא מלווה יזמים כבר מהשלבים הראשונים. "כל יזם שמגיע למינהלת עובר תהליך סדור", אומרת עו"ד הראל. "הוא מציג את החזון שלו, אנחנו בוחנים את ההתאמה למדיניות הרובע, ממליצים על תיקונים ומדייקים במידת הצורך. התכנית מתקדמת במסלול משותף עם מינהל ההנדסה בעירייה עד לגיבוש סופי לאישור. לכל יזם יש תיק פרויקט מסודר, ואנחנו עוקבים אחרי כל שלב כדי לוודא שהתהליכים מתקדמים בצורה מיטבית. אנחנו מבצעים בקרה מתמדת כדי לוודא שלא נשאר יזם עם תכנית שלא מתקדמת".

מעבר לקידום התכנוני של כל פרויקט, המינהלת עוסקת גם בהכנה ובתכנון יוזמות משלימות שיתמכו בהתחדשות הרובע. בין השאר, בפעילות לפיתוח תשתיות ושיפור המרחב הציבורי. הניסיון הוא להפוך את האזור למקום פעיל ואטרקטיבי כבר בשלב מוקדם, עוד לפני שפרויקטים תכנוניים יוצאים לפועל. אנחנו מקדמים יוזמות אורבניזם טקטי שמטרתן להניע תהליכי שינוי כבר כעת, ולהביא לתנועתיות חיונית ברחוב, מבלי לחכות למימוש מלא של התוכניות.
 

כנס תכנית ההתחדשות מספטמבר 2024  צילום: יניב כהן

חלום מתגשם בקצה הדרומי
עם למעלה מ-20 תוכניות בשלבי קידום שונים, ועם היענות גוברת מצד יזמים ובעלי קרקעות, נראה כי החזון של הרובע הפתוח מתחיל להתגשם. המודל הייחודי שפותח באילת - המשלב שיתוף פעולה הדוק עם בעלי הקרקעות, גמישות תכנונית חסרת תקדים, ותמיכה מקצועית צמודה - עשוי להוות אבן דרך בתכנון העירוני בישראל, ולשמש השראה לערים נוספות המבקשות לחדש אזורי תעשייה ותיקים.

זוהי, כך נראה, נקודת מפנה בתפיסת הפיתוח העירוני בישראל. בעוד ערים אחרות מתמודדות עם מחסור בקרקעות זמינות לפיתוח, אילת מציגה מודל חדשני של התחדשות אזורית, המשלב גמישות תכנונית עם ראייה כלכלית-חברתית ארוכת טווח. המודל הזה משתלב עם החזון של ראש עיריית אילת, אלי לנקרי, לעתידה של העיר. 

"לפני הכל", הוא אומר, "אילת היא עיר של אנשים - שחיים בה, מתפרנסים בה, צומחים ומתפתחים בה, אוהבים אותה ומשקיעים בה. תוכנית 'הרובע הפתוח' צומחת מתוך הרוח הזו, והיא חלק ממהלך מקיף של התחדשות, שכולל: שדרוג שכונות ותיקות, הקמה של חדשות, חיזוק ובניית תשתיות, ותוספת של מאות חדרי מלון. לצד מעמדה כעיר תיירות וספורט בינלאומית, אילת מובילה גם בתחומי האנרגיה המתחדשת והחקלאות הימית - תחומים שמחברים בין חדשנות, קיימות וידע פורץ דרך. בכך היא ממצבת את עצמה כמרכז אזורי מוביל, ואני מאמין מאוד בעתידה גם כמרכז סחר עולמי המחבר בין אסיה, אפריקה ואירופה - בזכות מיקומה האסטרטגי, במיוחד על רקע הסכמי אברהם".

"'הרובע הפתוח'", מסכם לנקרי, "משתלב בתמונה הרחבה הזו - של עיר יפהפייה, שמתחדשת, מתפתחת, חושבת מחוץ לקופסה, וכל הזמן בתנועה קדימה.  עיר שנמצאת אולי בעידן המרגש ביותר בתולדותיה".

לפרטים נוספים>>>>>>>>