3 דונם נמכרו לגיל קטה בגליל ים: שומה מכרעת הפחיתה 10 מיליון שקלים מההיטל שדרשה העירייה

השמאי המכריע ארנון גולדברג הפחית לאחרונה 10 מיליון שקלים מהיטל השבחה שביקשה הוועדה המקומית הרצליה לגבות בעקבות עסקת מכירה של קרקע בשכונת גליל ים. בעוד שהוועדה המקומית הרצליה, באמצעות השמאים שאול לב ושלמה מארקוביץ, טענה להיטל השבחה של 28 מיליון שקלים, עשרות בעלי הקרקע, באמצעות שמאי המקרקעין נחמה בוגין ושמי מויאל ממשרד נחמה בוגין שמאות מקרקעין, טענו להיטל השבחה של כ-12 מיליון שקל. בהכרעתו העמיד השמאי המכריע את גובה ההיטל על כ-18 מיליון שקל.

המדובר בקרקע בשטח של כ-3 דונם שמכרו בעלי הקרקע בינואר 2024  לחברת קטה גרופ בשליטת גיל קטה תמורת  111.5 מיליון שקל. ההיטל ניתן בעקבות אישור תוכנית רמת השרון מערב, המתפרשת על 505 דונם מערבית לקיבוץ גליל ים ודרומית-מזרחית להרצליה, ושחלק משטחה עבר להרצליה ב-2022 במסגרת חילופי שטחים. התוכנית יוצרת מסגרת תכנונית שתאפשר הקמת שכונת מגורים חדשה בהיקף של 1,675 דירות בצפיפות של כ-33 דירות לדונם, לצד אזור תעסוקה, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ודרך עוקפת לרמת השרון, ואושרה ב-2018 בוותמ"ל.

החלקה נושא השומה מיועדת לבנייה רוויה ל-77 דירות וכ-500 מ"ר מסחר בבניה בת 10 קומות בסביבת מתחם הכוכבים בשכונת "גליל ים" בדרום-מערב העיר הרצליה. המתחם ממוקם בין קיבוץ גליל ים במזרח, נתיבי איילון במערב, רחוב שבעת הכוכבים בצפון, ושטחים חקלאיים בתחום רמת השרון ומוא"ז חוף השרון בדרום.

המתחם שבו מצויה החלקה מצוי בהליכי פיתוח ובניה, כשחלקו המזרחי שבו מצוי מושא השומה, עדיין בלתי מפותח, בעוד שחלקו המערבי המצוי ממערב לרחוב התזמורת, מפותח וכולל בנייני מגורים בבניה רוויה בני 8-10 קומות, שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים מגוונים. חטיבת הקרקע שבה מצוי מושא השומה, המשתרעת על שטח של כ-496 דונם בחלק המזרחי של המתחם, "עוטפת" את קיבוץ גליל ים מדרום, מצפון וממערב. בהתאם לתכנון, הבנייה במתחם תשלים את פיתוחה של שכונת גליל ים ברצף, עד לשטח הקיבוץ.

השמאי: הערכת השווי במצב הקודם הינה מורכבת 

עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על שווי הקרקע החקלאית במצב הקודם וכן לגבי שווי מגורים במצב החדש. בעוד ששמאי הוועדה המקומית התייחסו לקרקעות דומות בהרצליה בלבד לפי מצב קודם, שמאי בעלי הקרקע בחנו את הקרקעות לפי עסקאות דומות, אשר כללו גם עסקאות בהוד השרון וברמת השרון. השמאי המכריע קבע שיש להתייחס לקרקעות בהרצליה בעיקר, וכן לרמת השרון כרף עליון.

בהכרעתו כתב השמאי המכריע כי "נוכח הוראות הפסיקה ובהתחשב בגישת השומה המועדפת כאמור, הרי שהערכת השווי במצב הקודם הינה מורכבת , שכן המדובר בקרקע חקלאית לא מפותחת, אשר העסקאות בה מבטאות ציפיות לשינוי ייעוד ולעלייה עתידית בשווי, המושפעות ממיקומה ביחס לאזורים מפותחים בעיר, ומתהליכי תכנון החלים לגבי או בסביבתה, אשר ייתכן שנדרש לנטרל את השפעתם".

השמאי המכריע בחן עסקאות סמוך למועד הקובע, בקרקעות הסמוכות למושא השומה, שנותרו בתחום השיפוט של העיר רמת השרון, הכלולות בתכניות מפורטות ובתכנית הכוללנית שטרם אושרו. בהתאם לכך קבע כי ניתן לאמוד את שווי המקרקעין מושא השומה במצב הקודם, על בסיס שווי בסך של 1,750  שקל למ"ר קרקע, זאת לעומת 1,400 שקל לעמדת שמאי הוועדה המקומית ו-2,000 שקל בממוצע לעמדת שמאי בעלי הקרקע.  שווי מ"ר מבונה למגורים נקבע בהחלטת השמאי המכריע על 9,450 שקל למ"ר לאחר הפחתה בשל שילוב מסחר, תוך שהוא מקבל את עמדת שמאי הבעלים לפיה שווי הדירות המיוחדות מגולמות כבר בעסקאות ההשוואה. 

השמאי שמי מויאל (פוטו רגינה)

לדברי השמאי שמי מויאל, שותף במשרדה של נחמה בוגין שייצג את בעלי הקרקע, "המחלוקת העיקרית היתה לגבי שווי קרקע חקלאית במצב הנכנס וכן שווי קרקע למגורים במצב היוצא. לעניין שווי קרקע חקלאית, הוועדות מנסות לרוב לקבוע שווי נמוך שאינו משקף את השווי הראוי. הוויכוח על שווי קרקע חקלאית קיים בכל מתחם בו מתקיים שינוי יעוד מקרקע חקלאית ליעוד סחיר. לאחרונה אנו רואים הכרעות רבות של שמאים מכריעים שבהן נקבע שווי גבוה יותר לקרקע חקלאית מאשר השווי שנקבע ע"י שמאי הוועדות. בנוסף לעניין השווי למגורים, השמאי המכריע קיבל את עמדתנו לעניין שווי קרקע למגורים וכן את הטענה כי שווי הקרקע למגורים כבר מגלם את השווי לדירות מיוחדות וחדר דיירים. מדובר על הפחתה משמעותית שתשפיע על היטלי ההשבחה במגרשים נוספים בתכנית".