"לא הייתי מספיד את תל אביב. היא תהיה העיר הכי יקרה בעולם"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם בפרק מיוחד משוחחים ביניהם עומר אלפרן, שותף בחברת רובי קפיטל, ורון חן, מנכ"ל אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין. השניים, שמכירים שנים רבות מספרים כיצד התפתח הענף עם השנים, איך התחדשות עירונית הפכה מ"מקצוע של סַפָּרים" לדבר הכי חם בתחום, למה לא כדאי אף פעם להספיד את תל אביב, ולמה למי שלא יודע להפסיד כסף - לא כדאי להיות יזם. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"אני חושב שזו פעם ראשונה שאנחנו יושבים ככה אחד מול השני אחרי שאנחנו מכירים כל כך הרבה שנים, ואת האמת התחלנו ממש בהתחלה, אם אתה מדבר על התחדשות עירונית ונדל"ן", אמר חן. "סביב 2007, בערך שנה אחרי שהשתחררנו מהצבא, ותמ"א 38 התחיל, זה בכלל היה איזשהו חוק כזה שלא כל כך הכירו. היה רק תוספות בנייה ואנחנו קראנו לזה מקצוע של סַפָּרים, כי בגדול, מי שהתעסקו עם זה היו מאכערים שדפקו לאנשים בדלתות והסבירו להם. כשאני מסתכל על זה אחורה ביחס להיום, אני אומר שזה בכלל לא אותו תחום. תחשוב, אנחנו התעסקנו אז בפרויקטים בהם מכרנו דירות בהערות אזהרה, בכלל לא היה ליווי בנקאי, היה מימון חוץ בנקאי הזוי. לא היה את כל הנושא של חוק המכר וערבויות, אלו היו תקופות של מחירים של בן 17-20 אלף שקל למטר בתל אביב. אני מסתכל על זה היום ואני אומר שזה לא יכול להיות. מצד שני אני זוכר שוודקה רדבול עלתה 27 שקלים והיום עולה 70".

אלפרן: "באמת רציתי לשאול אותך, אני מכיר אותך עוד מהעסקים האחרים בתל אביב, מהברים והמסעדות. זו הייתה התפתחות טבעית להגיע משם להתחדשות עירונית?

חן: "זה סיפור קצת מצחיק, אבל בסוף השם ' אנשי העיר ' התחיל מזה שבאמת היינו מעורבים בעסקי הלייף סטייל, נקרא לזה, בתל אביב וגם התחברנו לנדל"ן. אז החבר'ה שלנו בקופי רייטינג אמרו לנו שיש לנו שם, נקרא לזה אנשי העיר. גם כי אנחנו אנשי העיר וגם בסוף ההתחדשות העירונית זה אנשים. הרי אנחנו חברה של 17 שנה, מעולם לא קנינו קרקע. מה העסק שלנו? אנשים. אנחנו צריכים לטפל באנשים ולהגיד להם 'אוקיי, אנחנו נהרוס את הבניינים ונבנה לכם בניינים חדשים'. אנשים זה הקרקע שלנו".

"אחרי כמעט 17 שנה שאנחנו עושים רק התחדשות עירונית , אי אפשר להשוות את התחום בין מה שהיה ב-2007 להיום. התחום הולך ומתקדם ואני חושב שאנחנו היום באיזה שיא. כמעט 30 אחוז מהדירות במדינה היום זה התחדשות עירונית, בתל אביב זה מעל 50 אחוז. כל דירה שנייה שנבנתה בתל אביב זו התחדשות עירונית וזה רק ילך ויעלה. אבל השוק מצד שני גם רווי. בטח בתל אביב, יש היצע".

חן: "אני בכלל מאמין שבסוף ביזנס זה אנשים, זה המקור, זה מה שמניע הכל, גם בתוך החברה. בסוף מה שמניע את החברה זה האנשים וזה העובדים, ואני חושב שההשקעה בחומר האנושי הוכיחה את עצמה. התחלנו מחברה של ארבעה אנשים והיום יש 40 עובדים באנשי העיר עם 57 פרויקטים, 17 פרויקטים בביצוע ושיווק, כולם בתוך תל אביב. התרחבנו קצת לגבעתיים, הרצליה ובת ים, אבל אנחנו תל אביבים בנשמה.

"אני יודע שיש אווירה שקצת מנסים עכשיו להספיד את תל אביב, אבל אני מאוד אופטימי בנוגע לתל אביב. מי שלא יודע להסתכל שבע-עשר שנים קדימה, שלא יתעסק בנדל"ן. אני לא הייתי מספיד אותה כל כך מהר, להפך, אני חושב שהיא תמיד הייתה ותמיד תהיה הקטר של הנדל"ן".  לדבריו, התוכנית העירונית לרובעים 3 ו-4 הכפילה את כמות יחידות הדיור בעיר – תוצאה שתורמת כיום לעודף היצע נקודתי אך כזה שצפוי להיעלם בעתיד הלא רחוק. תל אביב תהיה העיר הכי יקרה בעולם, יהיו בה עוד 200 אלף תושבים. קווים של הרכבת הקלה, מגדלים – אבל גם תחושת קהילה, קורקינטים וים. זה שילוב שלא קיים בשום מקום אחר". לגבי שכונות כמו שדה דב – התחזית שלו זהירה: "ייקח 25 שנה לבנות, זו לא תהיה תל אביב הקלאסית, אבל זו תהיה שכונה פנטסטית".

"לדעת לצאת מהפסדים זה גם חשוב" 

"כל פעם שואלים אותי איך התחלנו, אז קודם כל אנחנו יודעים להפסיד כסף ואם אתה רוצה לדעת להרוויח הרבה כסף, צריך לדעת להפסיד כסף", אמר חן. "אז אנחנו באמת התחלנו להפסיד כסף וזה חשוב. אני חושב שזה הלקח ששינה לנו את כל התפיסה: שקודם כל צריך לדעת להפסיד, ומי שלא יודע להפסיד לא צריך להיות יזם. לדעת לצאת מהפסדים זה גם חשוב, קודם כול זה מחזק. אתה גם לא חושש להבא ואתה יודע שהפסדת והצלחת לצאת מזה, אז אתה גם לא חושש להבא. אני לא מפחד להתקדם בדברים גדולים בצעדים גדולים וזה גם עניין של אופי של מנכ"ל. יש מנכ"לים שהם חלוצים ויש קשרים ויש מנכ"לים שהם שוערים. זה גם תלוי בהכשרה מקצועית"

אלפרן: "אחד הדברים שלקחתי מ' אנשי העיר ' לדברים שעשיתי מאוחר יותר בקריירה שלי, זה בחירת שותפים. אתם הייתם שותפים שונים אחד מהשני שידעו להשלים אחד את השני. אני חושב שהיום ברובי גם יש לנו את זה. אני מאוד אוהב את זה ואני חושב שגם בין שותפים יש את החלוקה הזאת בין מי חלוץ ומי שחקן הגנה ומי יש לו די. אן. איי כזה ואחר. במיוחד בשיטת הליווי הישראלית שהיא מאוד רלוונטית להתחדשות עירונית למגורים והגורם המממן הוא חלק מהתהליך.

"יש איזה יזם בעולם המסחר שאמר לי משפט שהוא קצת שנוי במחלוקת, שבארצות הברית מנהלים משא ומתן ואחר כך חותמים חוזה ובישראל חותמים חוזה ואחר כך מתחילים לנהל משא ומתן. אז בהקשר של הפרויקט זה לא עניין של שינוי בחוזה, אבל הפרויקטים באמת משתנים ואתה לא יודע איפה אתה מתחיל ואיפה אתה מסיים, ואני מסכים שזו שותפות מלאה. בעולם מקובל שמי שמממן את שלב הבניה זה קרנות, בנקים כמעט לא מממנים בעולם את שלב הבנייה. מכיוון ששלב הבנייה מצריך מומחיות והבנה. הוא מצריך כניסה לפרטים, הוא מצריך יכולת לתת מענה בשלבים האלה שקורים שינויים.

"אני חושב שהבשורה של רובי ושל גופים אחרים בשנים האחרונות מתכתבת בדיוק עם העניין הזה. התחדשות עירונית זה יותר מורכב. יש עוד צלע מאד משמעותית שזה בעלי הדירות, וכשיש בעיות או כשיש סיטואציות הן יותר מורכבות. בלי לזלזל, יש מורכבות בכל דבר בנדל"ן, אבל לקנות קרקע ולבנות זה דבר אחד, להתמודד עם בעלי קרקע זה אירוע אחר. אני חושב שהמורכבות הזאת גם מביאה לפריחה של גופים כמו שלנו, שאנחנו בעצם נדרשים להביא את הפתרונות הגמישים ואת המענה לסיטואציות".