מצא דירה להשכרה דרך תיווך, ורכש אותה אחרי שנתיים. המתווך תבע 2% מהתמורה - ביהמ"ש הכריע

לפי חוק המתווכים במקרקעין, הגדרת תיווך במקרקעין היא "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין". בנוסף, בהתאם לחוק זה, על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך מהלקוח עליו לעמוד במספר תנאים מצטברים: 1. הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני. 2. חתימת הלקוח בכתב  על הזמנת המתווך לביצוע פעולת תיווך. 3. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. 4. ביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק.

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט במחלוקת בנושא דמי תיווך ברכישת דירה, והאם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה.

נסיבות המקרה

מתווך נדל"ן ולקוח היו צדדים לחוזה תיווך שמטרתו הייתה לתווך עבור הנתבע דירת מגורים לשכירות. הסכם התיווך שנחתם על ידי הצדדים כלל הוראה כי במקרה של רכישת הדירה בעתיד על ידי הנתבע, יקבל המתווך בתמורה 2% משווי העסקה. לאחר כשנתיים, רכש הנתבע את הדירה, ובהתאם לכך המתווך טען כי לפי ההסכם שנחתם ביניהם עליו לקבל תשלום בסך 2% משווי העסקה עבור שירותי תיווך. הנתבע מצידו טען, כי המתווך לא הסביר לו כי במקרה שירכוש בעתיד את הדירה - עליו לשלם לו דמי תיווך. 

בנוסף, טען כי חתם במשך השנים על עשרות הסכמי תיווך דומים מול מתווכים, כאשר חיפש דירות לשכירות. וכי כל ההסכמים נראו לו דומים, וזאת מבלי להבין את המשמעות המלאה שלהם. 

במחלוקת הנדונה, הנתבע טען כי כוונתו המקורית הייתה לשכירת הדירה ולא לרכישתה. וכי הוא התעניין ברכישת הדירה רק לאחר שהבעלים שינה את דעתו והחליט למכור את הדירה. כן הבהיר, כי במהלך תקופת השכירות, הוא חיפש דירות אחרות לרכישה. עוד טען הנתבע, כי התובע לא היה מעורב בשום צורה בעסקת הרכישה, ולא סיפק שירותי תיווך לכך. מנגד, טען התובע, כי הוא היה גורם יעיל בעסקה, למרות תקופת הזמן הממושכת, ושהוא הראה את הדירה למכירה לאנשים שונים, והנתבע ידע על כך. 

השאלה המשפטית

האם הסכם התיווך שבעקבותיו שכר הנתבע את הדירה, מחייב אותו בתשלום דמי תיווך, גם בעסקת הרכישה שנעשתה לאחר מכן?

החלטת בית המשפט

בשאלת הסכם התיווך, בית המשפט קבע כי ההסכם לא היה ברור מספיק כדי לחייב את הנתבע לשלם דמי תיווך גם בעסקת הרכישה. ההוראה החוזית דורשת הסבר והבנה מלאה של הצדדים להסכם. ההסבר נדרש  גם במעמד החתימה על הסכם, ובמקרה שלפנינו לא הובאה ראיה ע"י התובע, על כך שהסביר לנתבע את המשמעות של הוראה זו בחוזה. ההסבר נדרש גם במעמד הפגישה שבין התובע לנתבע, עובר לחתימה, על מנת להבין על מה הוא חותם.

לגסי סוגיית "הגורם היעיל": סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע, כי מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם כן הוא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בין הצדדים. בית המשפט קבע שהתובע לא היה הגורם היעיל בעסקת המכר. שנתיים חלפו מאז עסקת השכירות, ובמהלכן הנתבע לא נזקק לשירותי התובע לרכישת הדירה. התובע לא השתתף במשא ומתן ולא סיפק שירותי תיווך בעסקה.

התוצאה: התביעה נדחתה. התובע חויב לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 2,500 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בסך 27,323 ש"ח.

תא (ת"א) 9213-12-21 מני אדטו ניהול ותיווך נדל"ן בע"מ ומני אדטו נ' אריאל שטרנברג.

הכותבים הם ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד יהונתן יוסף ועו״ד עידן אילני.