המהלך של גינדי בשדה דב: פוטנציאל לאפקט דומינו שיטלטל את מחירי הדירות בגוש דן

הקוראים מוזמנים לדמיין לעצמם אילו "ברכות" סינן לעצמו כמעט כל יזם שבונה דירות מגורים בתל אביב למראה הפרסומים שעלו אמש (ג') אודות המחירים שמציעה גינדי החזקות בפרויקט בן 700 הדירות שאותו היא בונה ברובע שדה דב בתל אביב.

רף המחיר המוצג במסגרת הקמפיין החדש, של החל מ-49 אלף שקל למ"ר, אמנם עדיין נשמע יקר ביחס ל-95% מאזורי המדינה, אך הוא כלל אינו כזה ביחס לשכונות הפריים לוקיישן של תל אביב, הכוללות את מרכז ולב העיר, הצפון הישן והחדש ואת שכונות הצפון שמעבר לירקון – רמת אביב, כוכב הצפון ודומיהן. באזורים אלה כבר שכחו גם המוכרים וגם הרוכשים שרמת מחיר של פחות מ-60 אלף שקל למ"ר בכלל קיימת, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בפרויקטים של בניה חדשה. ואילו בשדה דב, היהלום שבכתר נדל"ן היוקרה הישראלי, איש לא העז לדבר על פחות מ-70 אלף שקל למ"ר, ועד לפני שבועות ספורים עוד התנבאו לא מעט אנשי נדל"ן כי בקרוב יגיעו המחירים ל-100 אלף שקל למ"ר.

המבצע שפרסמה אתמול גינדי מהווה אם כן דרמה של ממש, שכן החל מאתמול, מי שיבקש להמשיך למכור דירות ב-70 עד 80 אלף שקל למ"ר באזור שדה דב, יצטרך לעבוד קשה מאד כדי להסביר לקונים הפוטנציאליים את פערי המחיר מול השכנים מעבר לכביש. ונזכיר שאין מדובר פה ברמת מחיר שאותה דורשים היזמים רק כי בא להם. היא נגזרת מעלויות הקרקע, עלויות הבנייה ובעיקר עלויות המימון הכבדות הכרוכות בפרויקט. עבור רובם, ירידה לרמת מחיר של 50 אלף שקל למ"ר היא כלל אינה אפשרית.

הדמיה של רובע שדה דב ( רשות מקרקעי ישראל )

העניין הוא שלא רק יזמי שדה דב מוצאים עצמם כעת בבעיה, אלא גם יזמי המתחמים הסובבים אותם – בשכונות צפון תל אביב, באזור הרובעים ואפילו באזורים האיכותיים של רמת גן, גבעתיים והרצליה. כל עוד רמת המחיר בשדה דב עמדה על 70-80 אלף שקל למ"ר, אזי המחיר בפרויקט תמ"א באזור הרובעים יכול היה לשקף 60-65 אלף שקל למ"ר, והמחיר באזורים היקרים של רמת גן והרצליה עמד על 50-55 אלף שקל למ"ר. היום שבו דירות בשדה דב מתחילות להימכר ב-50 אלף שקל למ"ר, הוא היום שבו דירות בגליל ים בהרצליה כבר לא יכולות להמשיך להימכר במחירים האלה.

כלומר, ככל שהמחיר שבו גינדי הולכת למכור את דירות הפרויקט בשדה דב צפוי להיות זהה או אפילו דומה למחיר שעליו היא מצהירה במסגרת הקמפיין הפרסומי, הרי שמדובר במהלך שעשוי לייצר אפקט דומינו ולהוות טלטלה של ממש למחירי הדיור, לא רק בתל אביב אלא גם בגוש דן.

לכך בדיוק כיוונה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כאשר החליטה לשחרר קרקעות לבנייה של קרוב לעשרת אלפים דירות בפריים לוקיישן בבת אחת. ההנחה היתה שאין בישראל כח קנייה שיכול לרכוש עשרת אלפים דירות ברמת מחיר של 7-8 מיליון שקל לדירה, וכי ליזמים לא תהיה ברירה אלא להוריד במחיר. הקמפיין של גינדי היא אולי ההוכחה הראשונה שמדובר בהנחה נכונה.

שימו לב ל-"החל מ-"

ואחרי שאמרנו את כל הדברים הללו, הגיע שלב ההסתייגויות.

ראשית, עם כל הכבוד, יש לזכור שבשלב זה מדובר בפרסומת ותו לא. איני חושד בגינדי שפרסום שלה מטעה, ועדיין הביטוי "החל מ-" שהוצמד ל"49 אלף שקל למ"ר", הוא ביטוי ממזרי שמלמד שמי שיבקש לרכוש דירה שאינה בקומה הראשונה עם נוף ישיר אל הקיר של השכנים, כבר יצטרך להגדיל את סכום הרכישה. כמו כן, עדיין לא ברור מה היקף הדירות שאותן מתכננת להוציא גינדי לשוק במחיר זה. לכן נהיה חכמים יותר לאחר חתימתן של כמה עשרות העסקאות הראשונות.

שנית, מי שבחן את מפת השכונה ראה כי המתחמים שאותם רכשה גינדי ממוקמים בחלקה המזרחי, כלומר הרחוק יותר מהחוף והיקר פחות. מדובר בחלק מהתוכנית העסקית של החברה, שכיוונה מראש את החלקים הפחות יוקרתיים בשכונה, על מנת שתוכל למכור את הדירות במהירות ובמחיר נמוך יחסית לשאר הפרויקטים בשכונה. המשמעות היא שהרמת המחיר המדוברת "מפילה" את שאר היזמים בשכונה באופן חלקי בלבד, שכן אלו הממוקמים בחלקה המערבי עדיין יוכלו לדרוש מחירים גבוהים יותר בשל הקרבה לים.

ולמרות כל אלה – עדיין מדובר במחירים שאיש לא ציפה להם בשדה דב. ייתכן מאד שאתמול ראינו את הסנונית הראשונה המבשרת על ירידה משמעותית במחירי הדירות באזורי היוקרה של תל אביב.